Was regelt Paragraf 566 BGB? – Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ einfach erklärt

Sie haben Ihre Wohnung gemietet und plötzlich wechselt der Eigentümer? Oder Sie möchten eine vermietete Immobilie kaufen und fragen sich, was mit den bestehenden Mietverträgen passiert? Genau hier greift Paragraf 566 BGB. Die Vorschrift ist eine der wichtigsten Schutzregeln für Mieter in Deutschland. Sie stellt sicher, dass ein Eigentümerwechsel den Bestand des Mietverhältnisses nicht gefährdet. Wir erklären Ihnen, was das für Ihre Rechte und Pflichten bedeutet.

Viele Mieter fürchten bei einem Verkauf der Immobilie, ihre Wohnung zu verlieren. Vermieter und Käufer wiederum sind oft unsicher, welche Verträge sie übernehmen müssen. Paragraf 566 BGB schafft hier Klarheit: Der neue Eigentümer tritt automatisch in den Mietvertrag ein. Der Mieter kann seinen Wohnraum weiter nutzen, als wäre nichts geschehen. Gleichzeitig haftet der alte Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen noch mit. Dieser Beitrag gibt Ihnen den rechtlichen Überblick, den Sie für Ihre Situation brauchen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Automatischer Vertragseintritt: Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie wird der Käufer kraft Gesetzes neuer Vermieter – ohne dass ein neuer Vertrag nötig ist.
• Bestandsschutz für Mieter: Das Mietverhältnis läuft zu unveränderten Bedingungen fort. Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach den gesetzlichen Fristen möglich.
• Haftung des Altvermieters: Der frühere Vermieter haftet wie ein Bürge für Schäden, die der neue Eigentümer verursacht – bis er den Mieter ordnungsgemäß informiert.
• Kaution und Sicherheiten: Der Erwerber übernimmt auch die Pflichten aus der Mietsicherheit (Paragraf 566a BGB). Der Mieter kann sie am Ende vom neuen Vermieter zurückverlangen.
• Geltungsbereich: Die Regelung gilt für Wohnraum, Gewerberaum und Grundstücksmiete. Auch bei Zwangsversteigerung und Erbbaurecht greift der Schutz.

Wie der Eigentümerwechsel das Mietverhältnis verändert

Der Gesetzestext des Paragraf 566 Abs. 1 BGB lautet kurz und bündig: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten ein. Das bedeutet: Der Mietvertrag bleibt bestehen. Der neue Eigentümer muss die Wohnung instand halten, Nebenkosten abrechnen und die Mieterhöhungsgrenzen beachten. Der Mieter zahlt die Miete künftig an den neuen Vermieter. Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Übergang erfolgt mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Kaufvertrag. Bis dahin bleibt der alte Vermieter Vertragspartner.

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ durchbricht den allgemeinen Grundsatz, dass Verträge nur zwischen den ursprünglichen Parteien wirken. Der Mieter soll nicht unverschuldet seine Wohnung verlieren, nur weil der Vermieter verkauft. Diese Schutzfunktion steht im Vordergrund. Der Erwerber kauft die Immobilie „mit dem Mieter“. Er kann den Mieter nicht einfach hinauswerfen, weil er die Wohnung selbst nutzen oder teurer vermieten möchte. Erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfristen und unter den strengen Voraussetzungen des Paragraf 573 BGB (berechtigtes Interesse) ist eine Kündigung möglich.

Beispielsfall 1: Der klassische Wohnungsverkauf

Frau Müller wohnt seit zehn Jahren in ihrer Mietwohnung in Frankfurt. Der Vermieter, Herr Schmidt, verkauft das Mehrfamilienhaus an eine Immobilien-GmbH. Frau Müller erhält ein Schreiben des neuen Eigentümers, der die Miete um 20 % erhöhen und den Vertrag „anpassen“ will. Lösung: Die Mieterhöhung ist unwirksam. Der neue Eigentümer ist an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Er darf die Miete nur nach den Regeln des Paragraf 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze) erhöhen. Frau Müller muss die geforderte Erhöhung nicht akzeptieren. Sie zahlt weiterhin die alte Miete an den neuen Vermieter.

Beispielsfall 2: Zwangsversteigerung und Mietsicherheit

Herr Becker mietet eine Gewerbeeinheit. Der Vermieter gerät in Zahlungsschwierigkeiten, die Bank lässt das Grundstück zwangsversteigern. Herr Becker hat eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet. Der Ersteher will die Kaution nicht anerkennen und fordert Herrn Becker auf, eine neue Kaution zu zahlen. Lösung: Nach Paragraf 566a BGB tritt der Ersteher in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Er muss die Kaution verwalten und bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Herr Becker muss keine neue Kaution leisten. Zahlt der Ersteher nicht zurück, haftet der alte Vermieter weiterhin – ein wichtiger Schutz für den Mieter.

Beispielsfall 3: Verkauf an einen Miteigentümer

Eine Ehegemeinschaft besitzt ein Zweifamilienhaus. Die Ehefrau verkauft ihren Miteigentumsanteil an ihren Bruder. Im Haus wohnt ein Mieter im Erdgeschoss. Der Bruder möchte die Wohnung selbst nutzen und kündigt dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Lösung: Der BGH hat entschieden, dass Paragraf 566 BGB auch beim Erwerb eines Miteigentumsanteils durch einen Dritten gilt (BGH VIII ZR 176/17). Der Bruder wird Vermieter. Er kann zwar Eigenbedarf anmelden, muss aber die strengen Voraussetzungen des Paragraf 573 Abs. 2 BGB erfüllen und die Kündigungsfristen einhalten. Eine sofortige Räumung ist nicht möglich. Der Mieter genießt vollen Bestandsschutz.

Wann Sie rechtlichen Rat einholen sollten

Die Praxis zeigt: Eigentümerwechsel werfen oft Detailfragen auf. Wer zahlt die offene Nebenkostenabrechnung? Gilt eine Staffelmiete weiter? Was passiert mit baulichen Veränderungen, die der Mieter vorgenommen hat? Gerade bei Gewerbemieten, komplexen Vertragskonstrukten oder Uneinigkeit über die Mietsicherheit lohnt sich anwaltliche Begleitung. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr prüft Ihre Verträge, klärt die Rechtslage und vertritt Ihre Interessen – bundesweit und auch notariell bei Kaufvertragsgestaltungen. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Erstgespräch, damit Sie Ihre Rechte sicher durchsetzen können.

Häufige Fragen (FAQ)

Was passiert mit meinem Mietvertrag, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft?

Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Der Käufer wird automatisch Ihr neuer Vermieter. Sie müssen nichts unterschreiben und keine neue Miete vereinbaren. Ihre Rechte und Pflichten ändern sich nicht.

Muss der neue Eigentümer meine Kaution übernehmen?

Ja. Nach Paragraf 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Er muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und bei Auszug zurückzahlen. Zahlt er nicht, haftet der alte Vermieter weiterhin.

Darf der neue Vermieter mir wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich ja, aber erst nach den gesetzlichen Fristen und Voraussetzungen des Paragraf 573 BGB. Der Erwerber muss ein berechtigtes Interesse darlegen und die Kündigungsfristen einhalten. Eine sofortige Kündigung beim Kauf ist unzulässig.

Gelten Mieterhöhungen, die der alte Vermieter angekündigt hatte?

Eine wirksam erklärte Mieterhöhung (z. B. nach Paragraf 558 BGB) wirkt auch gegenüber dem Erwerber. War die Erhöhung zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels aber noch nicht fällig oder formell unwirksam, muss der neue Vermieter das Verfahren neu starten.

Was gilt bei einer Zwangsversteigerung meiner Mietwohnung?

Auch hier greift Paragraf 566 BGB über Paragraf 57 ZVG. Der Ersteher wird neuer Vermieter. Ihr Mietvertrag bleibt bestehen. Sie zahlen die Miete künftig an den Ersteher. Ihre Kündigungsschutzrechte bleiben voll erhalten.