Was regelt Paragraf 567b BGB? – Ihre Rechte bei Weiterverkauf der Mietwohnung

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 567b BGB regelt, was passiert, wenn der Käufer einer vermieteten Wohnung diese weiterverkauft oder mit einem dinglichen Recht (z. B. Nießbrauch) belastet.
• Der neue Käufer (Zweiterwerber) tritt kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein; der erste Käufer (Ersterwerber) scheidet aus.
• Die bürgengleiche Haftung für Mietpflichtverletzungen trifft nicht den ersten Käufer, sondern den ursprünglichen Vermieter (Erstveräußerer) – sofern dessen Haftung noch nicht erloschen ist.
• Ist der ursprüngliche Vermieter bereits haftungsfrei (Mieter hat nach Mitteilung nicht gekündigt), haftet der erste Käufer wie ein Bürge für den zweiten Käufer.
• Die Vorschrift gilt für jede weitere Veräußerung und Belastung – also auch für den dritten, vierten Käufer etc.

Stellen Sie sich vor: Sie wohnen seit Jahren in Ihrer Mietwohnung. Plötzlich erhalten Sie Post – das Haus wurde verkauft, und der neue Eigentümer verkauft es schon wieder weiter. Oder er bestellt ein Nießbrauchsrecht für seine Mutter. Was bedeutet das für Ihren Mietvertrag? Müssen Sie ausziehen? Wer haftet, wenn der neue Eigentümer die Heizung nicht repariert? Genau diese Fragen beantwortet Paragraf 567b BGB. Die Norm schützt Sie als Mieter vor dem „Kettenverkauf“ Ihrer Wohnung und stellt klar, wer für Ihre Rechte gerade steht – auch wenn sich die Eigentümer wie in einem Karussell drehen.

Der Gesetzgeber hat erkannt: Wenn eine vermietete Immobilie mehrfach den Besitzer wechselt, gerät der Mieter schnell ins rechtliche Niemandsland. Paragraf 567b BGB schafft hier klare Verhältnisse. Er überträgt die bewährten Regeln des Erstkaufs (Paragrafen 566 ff. BGB) auf jeden weiteren Eigentümerwechsel. Gleichzeitig regelt er eine wichtige Ausnahme bei der Haftung: Nicht der Zwischenkäufer bürgt für den nächsten, sondern – solange möglich – der ursprüngliche Vermieter. Das gibt Ihnen als Mieter eine verlässliche Anlaufstelle, falls der neue Eigentümer seinen Pflichten nicht nachkommt.

Wie Paragraf 567b BGB im Detail funktioniert

Der Wortlaut des Paragraf 567b BGB ist kurz, aber wirkungsvoll. Satz 1 erklärt die Vorschriften über den Eigentümerwechsel (Paragraf 566 Abs. 1, Paragrafen 566a–567a BGB) für entsprechend anwendbar, wenn der Erwerber die Wohnung weiterveräußert oder belastet. Das bedeutet: Jeder neue Eigentümer wird für die Dauer seines Eigentums Vermieter. Der vorherige Eigentümer scheidet aus dem Mietverhältnis aus. Kaution, Mietzinsforderungen und Vorkaufsrechte wandern mit.

Satz 2 enthält den eigentlichen Clou: Erfüllt der neue Erwerber (Zweiterwerber) seine Pflichten nicht, haftet der Vermieter – also der ursprüngliche Vermieter (Erstveräußerer) – dem Mieter nach Paragraf 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge. Nicht der erste Käufer haftet, sondern der, der den Mietvertrag ursprünglich mit Ihnen geschlossen hat. Diese Haftung endet erst, wenn Sie als Mieter nach Mitteilung über den ersten Verkauf nicht zum nächstmöglichen Termin gekündigt haben (Paragraf 566 Abs. 2 S. 2 BGB). Ab dann haftet der jeweilige Zwischenkäufer für seinen Nachfolger.

Die Norm gilt nicht nur für den zweiten Verkauf, sondern für jede weitere Veräußerung und jede dingliche Belastung (z. B. Nießbrauch, Wohnrecht, Grundschuld, die den Gebrauch entzieht). Auch für Gewerberäume und Grundstücke wird sie über Paragraf 578 BGB erstreckt.

Beispielsfall 1: Der Kettenverkauf – Mieter trifft auf dritten Eigentümer

Frau Müller mietet seit 2015 eine Wohnung von Herrn Schmidt. 2020 verkauft Schmidt an Herrn Bauer (Ersterwerber). 2023 verkauft Bauer an Frau König (Zweiterwerber). 2024 lässt König die Heizung nicht reparieren. Frau Müller fordert Mietminderung. Lösung: Frau König ist nun Vermieterin (Paragraf 567b S. 1 i. V. m. Paragraf 566 Abs. 1 BGB). Da Frau Müller nach dem ersten Verkauf (2020) nicht gekündigt hat, ist Schmidts Haftung als ursprünglicher Vermieter erloschen. Nun haftet Herr Bauer (der erste Käufer) für Frau König bürgengleich nach Paragraf 566 Abs. 2 BGB. Frau Müller kann sich also an Bauer wenden, wenn König zahlt nicht.

Beispielsfall 2: Nießbrauch statt Verkauf – Dingliche Belastung durch den Erwerber

Herr Weber kauft 2021 ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Er bestellt 2022 zugunsten seiner Mutter ein Nießbrauchsrecht an der Wohnung von Familie Özkan. Die Mutter zieht ein und beansprucht die Wohnung für sich. Lösung: Durch die Belastung mit dem Nießbrauch tritt die Mutter als dinglich Berechtigte in den Mietvertrag ein (Paragraf 567b S. 1 i. V. m. Paragraf 567 S. 1 BGB). Sie wird Vermieterin für die Dauer des Nießbrauchs. Familie Özkan kann der Ausübung des Nießbrauchs widersprechen, soweit ihr der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Paragraf 567 S. 2 BGB). Haftet die Mutter nicht für Mängel, bleibt Herr Weber (als ursprünglicher Vermieter gegenüber den Özkan) in der Bürgshaftung – sofern diese nicht schon erloschen ist.

Beispielsfall 3: Kündigungsverzicht und Weiterverkauf – Die Haftungsfalle

Frau Lange mietete 2018 von Herrn Dr. Berg. 2019 verkaufte Berg an Frau Stein. Frau Lange verzichtete schriftlich auf ihr Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 566 Abs. 2 S. 2 BGB. 2022 verkauft Stein an Herrn Maier. 2023 zahlt Maier die Betriebskostenabrechnung nicht aus. Lösung: Durch den Verzicht auf die Kündigung hat Frau Lange Frau Stein als neue Vermieterin „akzeptiert“. Bergs Haftung ist erloschen. Bei der Weiterveräußerung an Maier haftet nun Frau Stein (Ersterwerberin) für Maier bürgengleich (Paragraf 566 Abs. 2 BGB analog). Frau Lange muss sich also an Stein wenden – nicht an Berg. Der Verzicht auf das Kündigungsrecht verschiebt die Haftungskette nach vorne.

Wann Sie anwaltliche Hilfe brauchen

Die Haftungsketten bei Paragraf 567b BGB sind fein gesponnen. Ob der ursprüngliche Vermieter noch haftet, der erste Käufer einspringt oder Sie direkt gegen den neuen Eigentümer vorgehen müssen, hängt von Fristen, Erklärungen und Vertragsgestaltungen ab, die Laien leicht übersehen. Ein falscher Brief an den falschen Adressaten kostet Zeit und Geld. Lassen Sie Ihre individuelle Situation rechtssicher prüfen. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleitet Sie bundesweit – von der ersten Einschätzung bis zur Durchsetzung Ihrer Rechte vor Gericht. Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Erstgespräch.

Häufige Fragen (FAQ)

Was passiert mit meinem Mietvertrag, wenn mein Vermieter die Wohnung weiterverkauft?

Ihr Mietvertrag bleibt bestehen. Der neue Eigentümer tritt kraft Gesetzes in Ihre Rechte und Pflichten ein (Paragraf 566 Abs. 1 BGB i. V. m. Paragraf 567b S. 1 BGB). Sie müssen nichts unterschreiben und nicht ausziehen. Der Wechsel passiert automatisch mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Wer ist mein Ansprechpartner für Reparaturen nach einem Weiterverkauf?

Der jeweilige aktuelle Eigentümer ist Ihr Vermieter und muss für Instandhaltung sorgen. Zahlt er nicht, können Sie – je nach Haftungslage – den ursprünglichen Vermieter oder den ersten Käufer als Bürgen in Anspruch nehmen (Paragraf 567b S. 2, Paragraf 566 Abs. 2 BGB). Welcher von beiden haftet, richtet sich danach, ob Sie nach dem ersten Verkauf Ihr Sonderkündigungsrecht genutzt haben.

Kann ich kündigen, wenn die Wohnung zum zweiten Mal verkauft wird?

Nein, Paragraf 567b BGB sieht kein neues Sonderkündigungsrecht bei der Weiterveräußerung vor. Ihr Recht zur außerordentlichen Kündigung bestand nur einmal – nach Mitteilung des ersten Verkaufs (Paragraf 566 Abs. 2 S. 2 BGB). Haben Sie damals nicht gekündigt, gilt der erste Käufer als akzeptiert. Bei jedem weiteren Verkauf entfällt die Kündigungsmöglichkeit.

Was bedeutet „Belastung“ im Sinne von Paragraf 567b BGB?

Eine Belastung ist die Bestellung eines dinglichen Rechts an der Immobilie, das dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch entziehen kann – typischerweise Nießbrauch, Wohnrecht oder ein Dauerwohnrecht. Der dinglich Berechtigte tritt dann in den Mietvertrag ein (Paragraf 567 S. 1 BGB i. V. m. Paragraf 567b S. 1 BGB). Eine reine Grundschuld ohne Besitzrecht zählt nicht dazu.

Haftet der erste Käufer für den zweiten Käufer wie ein Bürge?

Nur wenn der ursprüngliche Vermieter bereits haftungsfrei geworden ist (Mieter hat nach erstem Verkauf nicht gekündigt). Solange der ursprüngliche Vermieter noch haftet, bleibt er der Bürge – der erste Käufer haftet nicht. Erst nach Erlöschen der ursprünglichen Bürgschaft rückt der erste Käufer in die Haftung für den zweiten Käufer nach (Paragraf 566 Abs. 2 BGB analog). Das ist die Kernregel des Paragraf 567b S. 2 BGB.