Was regelt Paragraf 568 BGB? Schriftform und Hinweispflicht bei der Mietkündigung

Eine Kündigung des Mietverhältnisses wirft oft Fragen auf: Reicht eine E-Mail? Muss der Vermieter mich auf meine Rechte hinweisen? Genau hier setzt Paragraf 568 BGB an. Die Vorschrift schafft Klarheit über die Form, die eine Kündigung haben muss, und schützt Mieter vor formlosen Überraschungen.

Wer die Regeln nicht kennt, riskiert, dass eine Kündigung unwirksam ist – oder dass wichtige Fristen versäumt werden. Dieser Beitrag erklärt Ihnen die Anforderungen an die Schriftform, die Hinweispflicht des Vermieters und typische Fallstricke aus der Praxis.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Schriftform ist Pflicht: Jede Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form nach Paragraf 126 BGB (eigenhändige Unterschrift). E-Mail, Fax oder SMS reichen nicht.
• Gilt für beide Seiten: Die Formvorschrift trifft Vermieter und Mieter gleichermaßen – bei ordentlicher wie außerordentlicher Kündigung.
• Hinweispflicht des Vermieters: Der Vermieter soll den Mieter auf das Widerspruchsrecht nach Paragrafen 574 ff. BGB (Sozialklausel) hinweisen. Unterlässt er das, wird die Kündigung nicht unwirksam, aber der Mieter kann leichter Widerspruch einlegen.
• Keine Anwendung auf Gewerberaum: Für Geschäftsraummiete schreibt das Gesetz keine Form vor (hier gilt nur die vertragliche Vereinbarung).
• Anwaltsschriftsatz genügt: Eine Kündigung durch anwaltlichen Schriftsatz (z. B. Klageschrift) wahrt die Schriftform, wenn die Abschrift für den Empfänger eigenhändig unterschrieben ist.

Schriftform der Kündigung – was Paragraf 568 Abs. 1 BGB verlangt

Paragraf 568 Abs. 1 BGB stellt klar: Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. Maßgeblich ist Paragraf 126 BGB. Das bedeutet: Das Kündigungsschreiben muss vom Erklärenden eigenhändig unterschrieben sein. Eine bloße Textform – also E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp – genügt nicht. Auch eine eingescannte Unterschrift, die per E-Mail versendet wird, reicht nicht aus. Die elektronische Form nach Paragraf 126a BGB (mit qualifizierter elektronischer Signatur) ist der Schriftform zwar gleichgestellt, in der Praxis aber selten anzutreffen.

Die Vorschrift gilt für alle Wohnraummietverhältnisse – also auch für möblierte Wohnungen, Werkmietwohnungen und die in Paragraf 549 Abs. 2, 3 BGB genannten Ausnahmen. Sie erfasst jede Kündigung: ordentliche und außerordentliche, fristlose und fristgemäße, vom Vermieter wie vom Mieter. Für Gewerberaummietverträge, gewerbliche Pachtverträge und die Miete beweglicher Sachen gilt das gesetzliche Formerfordernis nicht (hier kann aber vertraglich Schriftform vereinbart werden).

Wichtig: Die Schriftform ist unabdingbar. Sie kann nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden. Eine im Formularvertrag vorgesehene strengere Form (z. B. „Kündigung nur per Einschreiben“) ist nach Paragraf 309 Nr. 13 BGB unwirksam.

Inhaltliche Anforderungen – mehr als nur die Unterschrift

Die Schriftform bezieht sich auf die gesamte Kündigungserklärung. Dazu gehört bei der ordentlichen Vermieterkündigung zwingend die Begründung nach Paragraf 573 Abs. 3 BGB. Fehlt die Begründung oder ist sie nur unzureichend angedeutet, ist die Kündigung unwirksam. Dasselbe gilt für die außerordentliche Kündigung nach Paragraf 569 Abs. 4 BGB. Der Kündigungswille muss eindeutig und unbedingt zum Ausdruck kommen – das Wort „Kündigung“ muss nicht verwendet werden, aber der Wille zur Beendigung muss unmissverständlich sein.

Die Hinweispflicht des Vermieters – Paragraf 568 Abs. 2 BGB

Paragraf 568 Abs. 2 BGB verpflichtet den Vermieter, den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach den Paragrafen 574 bis 574b BGB (Härtefallwiderspruch / Sozialklausel) hinzuweisen. Das ist eine Soll-Vorschrift: Unterlässt der Vermieter den Hinweis, wird die Kündigung nicht unwirksam. Aber: Der Mieter kann den Widerspruch auch dann noch erheben, wenn die reguläre Zwei-Monats-Frist des Paragraf 574b BGB bereits abgelaufen ist – sofern er ohne Verschulden gehindert war, die Frist einzuhalten.

Der Hinweis muss vollständig, verständlich und rechtzeitig erfolgen. Er muss dem Mieter die Gelegenheit geben, die Zweimonatsfrist einzuhalten. Eine pauschale Belehrung im Mietvertrag reicht nicht aus; der Hinweis muss im zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Aus Beweisgründen sollte er schriftlich erteilt werden.

Beispielsfall 1: Die Kündigung per E-Mail

Ausgangssituation: Frau Müller erhält von ihrem Vermieter eine E-Mail mit dem Betreff „Kündigung Ihrer Wohnung zum 31.12.“ Der Text ist höflich formuliert, der Vermieter hat seinen Namen daruntergetippt. Frau Müller zieht aus, weil sie die Kündigung für wirksam hält.

Rechtliche Bewertung: Die Kündigung ist unwirksam. Paragraf 568 Abs. 1 BGB verlangt die schriftliche Form nach Paragraf 126 BGB – also ein eigenhändig unterschriebenes Original. Eine E-Mail genügt der Textform (Paragraf 126b BGB), nicht aber der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform. Frau Müller müsste nicht ausziehen; das Mietverhältnis besteht fort. Der Vermieter muss ein neues, formgerechtes Kündigungsschreiben per Post oder Boten zustellen.

Beispielsfall 2: Fehlender Hinweis auf den Härtefallwiderspruch

Ausgangssituation: Herr Schmidt wohnt seit 30 Jahren in seiner Wohnung. Der Vermieter kündigt ordentlich wegen Eigenbedarfs für die Tochter. Im Kündigungsschreiben fehlt jeglicher Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach Paragraf 574 BGB. Herr Schmidt erfährt drei Monate später von seinem Recht, widerspricht aber sofort.

Rechtliche Bewertung: Die Kündigung ist formell wirksam, da die Schriftform gewahrt wurde. Der fehlende Hinweis nach Paragraf 568 Abs. 2 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit. Da Herr Schmidt ohne Verschulden (fehlender Hinweis) die Zwei-Monats-Frist des Paragraf 574b BGB versäumt hat, kann er den Widerspruch nachholen. Das Gericht prüft dann, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter eine unzumutbare Härte darstellt.

Beispielsfall 3: Kündigung durch anwaltlichen Schriftsatz im Räumungsprozess

Ausgangssituation: Die Vermieterin reicht Klage auf Räumung ein. In der Klageschrift erklärt ihr Anwalt: „Für den Fall, dass die außergerichtliche Kündigung unwirksam war, kündige ich das Mietverhältnis hiermit erneut.“ Die Klageschrift wird dem Mieter zugestellt. Der Mieter meint, die Kündigung sei unwirksam, weil die Abschrift nicht vom Anwalt eigenhändig unterschrieben wurde.

Rechtliche Bewertung: Die Kündigung wahrt die Schriftform. Nach ständiger Rechtsprechung genügt ein anwaltlicher Schriftsatz (hier die Klageschrift) dem Formerfordernis des Paragraf 568 Abs. 1 BGB. Voraussetzung: Die für den Empfänger bestimmte Abschrift ist eigenhändig unterschrieben (oder die Urschrift ist unterschrieben und der Empfänger erhält eine beglaubigte Abschrift). Fehlt die eigenhändige Unterschrift auf der Abschrift, ist die Kündigung formunwirksam.

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Häufige Fragen (FAQ)

Reicht eine Kündigung per WhatsApp oder E-Mail aus?

Nein. Für Wohnraummietverhältnisse verlangt Paragraf 568 Abs. 1 BGB die schriftliche Form nach Paragraf 126 BGB. Das bedeutet: Das Kündigungsschreiben muss eigenhändig unterschrieben als Original zugehen. E-Mail, WhatsApp, Fax oder SMS genügen nur der Textform (Paragraf 126b BGB) und sind formunwirksam. Eine qualifizierte elektronische Signatur (Paragraf 126a BGB) wäre zwar gleichgestellt, wird in der Praxis aber kaum genutzt.

Muss der Vermieter die Kündigung begründen?

Bei der ordentlichen Kündigung: Ja. Paragraf 573 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass der Vermieter den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben muss. Fehlt die Begründung oder ist sie nur unzureichend angedeutet, ist die Kündigung unwirksam. Bei der außerordentlichen Kündigung gilt Entsprechendes nach Paragraf 569 Abs. 4 BGB. Die Mieterkündigung bedarf dagegen keiner Begründung.

Was passiert, wenn der Vermieter den Hinweis auf den Widerspruch vergisst?

Die Kündigung wird nicht unwirksam. Paragraf 568 Abs. 2 BGB ist eine Soll-Vorschrift. Der Mieter kann den Härtefallwiderspruch nach Paragraf 574 BGB aber auch nach Fristablauf noch erheben, wenn er ohne eigenes Verschulden (z. B. wegen des fehlenden Hinweises) gehindert war, die Zwei-Monats-Frist des Paragraf 574b BGB einzuhalten. Gerichte sind hier mieterfreundlich.

Gilt die Schriftform auch für die Kündigung von Gewerberaum?

Nein. Paragraf 568 Abs. 1 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Für Gewerberaummietverträge schreibt das Gesetz keine Form vor. Parteien können aber im Vertrag schriftliche Form vereinbaren – dann gilt Paragraf 126 BGB (oder Paragraf 127 BGB bei Textform-Vereinbarung) vertraglich. Ohne vertragliche Regelung ist eine formlose Kündigung (auch mündlich) wirksam.

Kann ich eine Kündigung zurückziehen, nachdem sie zugegangen ist?

Nein. Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Mit dem Zugang beim Empfänger wird sie wirksam (Paragraf 130 BGB). Ein einseitiges Zurückziehen ist ausgeschlossen. Nur wenn beide Seiten einverstanden sind (Aufhebungsvertrag), kann das Mietverhältnis zu einem anderen Zeitpunkt enden. Ein Widerruf ist nur bei arglistiger Täuschung oder Drohung (Paragraf 123 BGB) möglich.