Was regelt Paragraf 573a BGB? Die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus einfach erklärt

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Kein Kündigungsgrund nötig: Vermieter in einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus können ohne berechtigtes Interesse nach Paragraf 573 BGB kündigen.
• Längere Kündigungsfrist: Die gesetzliche Frist verlängert sich um drei Monate (also insgesamt sechs bis neun Monate).
• Strenge Formvorschrift: Im Kündigungsschreiben muss ausdrücklich auf Paragraf 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB verwiesen werden – sonst ist die Kündigung unwirksam.
• Maximal zwei Wohnungen: Das Gebäude darf nach Verkehrsanschauung nicht mehr als zwei Wohnungen aufweisen; eine dritte Wohnung (auch leerstehend oder im Ausbau) schließt das Sonderkündigungsrecht aus.
• Sozialer Härtefall bleibt möglich: Mieter können der Kündigung nach Paragraf 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Sie wohnen als Mieter in einer Einliegerwohnung – oder Sie sind Vermieter eines Zweifamilienhauses und fragen sich, ob Sie den Mietvertrag auch ohne klassischen Kündigungsgrund beenden können? Genau hier setzt Paragraf 573a BGB an. Die Vorschrift schafft eine Ausnahme vom strengen Mieterschutz: Wer unter einem Dach mit seinem Mieter lebt, soll sich nicht auf Dauer an ein zerrüttetes Verhältnis binden müssen. Der Gesetzgeber erkennt an, dass auf engem Raum schnell Spannungen entstehen, die zwar kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des Paragraf 573 BGB begründen, aber ein Zusammenleben unzumutbar machen. Als Ausgleich für diese Erleichterung zahlt der Vermieter mit Zeit: Die Kündigungsfrist wächst um drei Monate. Für Mieter bedeutet das mehr Planungssicherheit, für Vermieter einen gangbaren Weg aus einer belasteten Nachbarschaft.

Die rechtlichen Grundlagen im Überblick

Paragraf 573a BGB regelt zwei eng verwandte Fallgruppen. Nach Absatz 1 kann der Vermieter eine Wohnung in einem selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse darlegen zu müssen. Die klassische Konstellation ist die Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus. Absatz 2 erstreckt diese Erleichterung auf Wohnraum innerhalb der eigenen Vermieterwohnung – etwa ein möbliertes Zimmer oder eine Einliegerwohnung, die baulich nicht abgetrennt ist –, sofern der Mieter nicht ohnehin nach Paragraf 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom Kündigungsschutz ausgenommen ist. In beiden Fällen verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate (Paragraf 573a Abs. 1 S. 2 BGB). Das bedeutet: Bei Mietdauer unter fünf Jahren beträgt die Frist sechs Monate, bei längerer Mietdauer neun Monate. Die Vorschrift ist nicht abdingbar (Paragraf 573a Abs. 4 BGB); vertragliche Klauseln, die den Mieter schlechter stellen, sind unwirksam.

Entscheidend ist der Gebäudebegriff nach Verkehrsanschauung. Der Bundesgerichtshof stellt nicht auf das Grundbuch oder baurechtliche Definitionen ab, sondern darauf, wie das Haus „von außen“ wirkt. Reihenhäuser und Doppelhaushälften gelten als selbstständige Gebäude, selbst wenn sie baulich verbunden sind1. Ein dritter, selbstständig nutzbarer Wohnbereich – etwa eine ausgebaute Dachgeschosswohnung oder ein Kellerappartement mit Kochgelegenheit – schließt das Sonderkündigungsrecht aus, es sei denn, dieser Bereich wurde bereits bei Abschluss des Mietvertrags gewerblich genutzt23. Eine nachträgliche Umwidmung zum Büro reicht nicht; der Mieter darf darauf vertrauen, dass die Wohnungszahl bei Vertragsschluss Bestand hat45.

Der Vermieter muss die Wohnung tatsächlich selbst bewohnen. Eine leerstehende, nur gemeldete oder rein gewerblich genutzte Einheit genügt nicht6. Ob der Lebensmittelpunkt dort liegen muss, ist umstritten; jedenfalls muss eine Nutzungsintensität vorliegen, die Reibungspunkte überhaupt möglich macht7. Bei mehreren Vermietern (etwa Ehepaaren) müssen alle die Kündigung unterschreiben, sofern nicht einer allein durch Erwerb des Miteigentumsanteils Alleinvermieter geworden ist – hier greift Paragraf 566 BGB nicht analog89.

Beispielsfall 1: Die klassische Einliegerwohnung

Frau Müller besitzt ein Zweifamilienhaus, bewohnt die Erdgeschosswohnung selbst und vermietet die Obergeschosswohnung an Herrn Schmidt. Nach drei Jahren zerbricht das Vertrauensverhältnis; es kommt zu ständigen Streitigkeiten über Lärm und Hofnutzung. Frau Müller kündigt Herrn Schmidt ohne Angabe eines Kündigungsgrundes zum nächstmöglichen Termin und beruft sich im Schreiben ausdrücklich auf Paragraf 573a Abs. 1 BGB. Rechtliche Bewertung: Die Kündigung ist wirksam. Das Haus hat nur zwei Wohnungen, Frau Müller bewohnt eine selbst, das Mietverhältnis ist unbefristet. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (Mietdauer unter fünf Jahre). Herr Schmidt kann zwar Widerspruch nach Paragraf 574 BGB einlegen, muss aber darlegen, dass ihm der Auszug eine unzumutbare Härte bereitet – bloße Unannehmlichkeiten genügen nicht.

Beispielsfall 2: Die nachträglich ausgebaute Dachgeschosswohnung

Herr Weber vermietet die Einliegerwohnung in seinem Zweifamilienhaus an Familie Özkan. Zwei Jahre später baut er das Dachgeschoss zu einer dritten, vollwertigen Wohnung mit Küche und Bad aus und nutzt sie als Homeoffice. Dann kündigt er den Özkan nach Paragraf 573a Abs. 1 BGB. Rechtliche Bewertung: Die Kündigung ist unwirksam. Zum Zeitpunkt der Kündigung existieren drei selbstständige Wohnungen im Gebäude. Dass das Dachgeschoss früher nicht wohnlich war, spielt keine Rolle – maßgeblich ist der tatsächliche Bestand bei Kündigungsausspruch102. Herr Weber hätte vor dem Ausbau kündigen müssen; nun greift nur noch die ordentliche Kündigung nach Paragraf 573 BGB mit berechtigtem Interesse.

Beispielsfall 3: Das Zimmer in der Vermieterwohnung

Frau Dr. Berger wohnt in einer großzügigen Altbauwohnung und vermietet ein möbliertes Zimmer mit eigenem Bad an Studentin Lisa. Der Mietvertrag läuft unbefristet. Nach einem Jahr möchte Frau Dr. Berger das Zimmer für eine pflegebedürftige Angehörige nutzen. Sie kündigt Lisa nach Paragraf 573a Abs. 2 BGB. Rechtliche Bewertung: Die Kündigung ist zulässig, sofern Lisas Zimmer nicht unter Paragraf 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fällt (also nicht nur vorübergehend oder zu Ausbildungszwecken überlassen wurde). Da es sich um Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung handelt, greift Absatz 2. Die Frist verlängert sich auch hier um drei Monate. Wichtig: Im Kündigungsschreiben muss Frau Dr. Berger ausdrücklich auf Paragraf 573a Abs. 2 BGB verweisen – ein bloßes „Eigenbedarf“ reicht nicht.

Warum anwaltliche Begleitung den Unterschied macht

Die Fallstricke liegen im Detail: Wann zählt ein Raum als „Wohnung“? Reicht die bloße Meldeadresse des Vermieters? Wie formuliert man den Hinweis auf Paragraf 573a BGB rechtssicher? Und was tun, wenn der Mieter Widerspruch nach Paragraf 574 BGB einlegt? Gerade bei der Interessenabwägung im Härtefallverfahren entscheidet oft die Qualität der Vorbereitung. Als Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr prüfen wir Ihre individuelle Situation bundesweit – von der Prüfung der Gebäudekonstellation über die fristgerechte, formwirksame Kündigung bis zur Vertretung im Räumungsprozess. Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung im Mietrecht, statt auf unsichere Vorlagen aus dem Internet zu setzen.

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Häufige Fragen (FAQ)

Gilt Paragraf 573a BGB auch für Gewerberaum?

Nein. Die Vorschrift gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse (Paragraf 578 BGB verweist für Gewerberaum auf die allgemeinen Regeln). Eine analoge Anwendung scheidet aus, auch wenn der Vermieter im selben Gebäude gewerblich tätig ist11.

Was passiert, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben den Verweis auf Paragraf 573a vergisst?

Die Kündigung ist unwirksam. Paragraf 573a Abs. 3 BGB schreibt vor, dass die Kündigung ausdrücklich auf Absatz 1 oder 2 gestützt wird. Ein nachträgliches Nachholen ist nicht möglich6. Ein bloßer Hinweis auf „erleichterte Kündigung“ ohne Nennung der Norm genügt nicht12.

Kann der Mieter der Kündigung widersprechen?

Ja. Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten vor Fristablauf schriftlich Widerspruch nach Paragraf 574 BGB einlegen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab. Im Zweifamilienhaus wiegt das Interesse des Vermieters an Beendigung oft schwer, weil ihm eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit regelmäßig nicht zugemutet werden kann12.

Zählt eine leerstehende dritte Wohnung als „Wohnung“ im Sinne des Paragraf 573a?

Ja. Nach herrschender Meinung und Rechtsprechung schließt eine leerstehende oder noch im Ausbau befindliche, aber selbstständig nutzbare dritte Wohnung das Sonderkündigungsrecht aus6. Entscheidend ist die objektive Eignung zur eigenständigen Haushaltsführung (Kochgelegenheit, sanitäre Anlagen, separater Zugang).

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Paragraf 573a BGB genau?

Die gesetzliche Grundfrist nach Paragraf 573c BGB (drei Monate bei unter fünf Jahren Mietdauer, sechs Monate bei längerer Mietdauer) verlängert sich um drei Monate. Ergibt sich also: sechs Monate bei Mietdauer unter fünf Jahren, neun Monate bei fünf bis acht Jahren, zwölf Monate bei über acht Jahren Mietdauer. Der Fristbeginn richtet sich nach Paragraf 573c BGB (Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang).