Was regelt Paragraf 573b BGB? – Teilkündigung des Vermieters einfach erklärt

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 573b BGB erlaubt dem Vermieter die Teilkündigung von Nebenräumen (Keller, Dachboden, Garage) oder Grundstücksteilen, ohne ein berechtigtes Interesse nach Paragraf 573 BGB nachweisen zu müssen.
• Die Kündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Räume zum Zwecke der Vermietung zu Wohnraum ausbauen oder bestehenden Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will.
• Die Kündigungsfrist beträgt einheitlich drei Monate zum Monatsende (Paragraf 573b Abs. 2 BGB), unabhängig von der Mietdauer.
• Der Mieter kann bei Verzögerung der Bauarbeiten eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen (Paragraf 573b Abs. 3 BGB).
• Der Mieter hat Anspruch auf angemessene Mietminderung für den entfallenen Teil der Mietsache (Paragraf 573b Abs. 4 BGB).

Sie haben eine Kündigung erhalten, die nur Ihren Keller, den Dachboden oder die Garage betrifft? Oder Sie sind Vermieter und möchten Dachgeschossräume zu neuer Wohnfläche ausbauen? In beiden Fällen trifft Paragraf 573b BGB den Nagel auf den Kopf. Diese Vorschrift schafft ein Sonderkündigungsrecht für Vermieter, das den Wohnungsbau erleichtern soll – aber nur unter strengen Voraussetzungen. Wir erklären Ihnen verständlich, was das für Ihre Rechte und Pflichten bedeutet.

Das Gesetz stellt einen Interessenausgleich her: Der Vermieter darf leichter kündigen, weil er neuen Wohnraum für den Markt schafft. Dafür genießt der Mieter besondere Schutzrechte – von der Mietminderung bis zur Vertragsverlängerung bei Bauverzug. Wer die Fallstricke nicht kennt, riskiert als Vermieter die Unwirksamkeit der Kündigung oder als Mieter den Verlust wichtiger Abwehrrechte. Lesen Sie weiter, um Ihre Position realistisch einzuschätzen.

Die rechtlichen Grundlagen im Überblick

Paragraf 573b BGB regelt die Teilkündigung des Vermieters bei Wohnraummietverhältnissen. Anders als bei der ordentlichen Kündigung nach Paragraf 573 BGB entfällt hier die Prüfung eines „berechtigten Interesses“. Stattdessen knüpft das Gesetz an einen privilegierten Verwendungszweck an: Der Vermieter muss die gekündigten Räume nutzen, um Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen (Nr. 1) oder bestehenden und neuen Wohnraum mit Nebenräumen auszustatten (Nr. 2).

Erfasst sind nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume – also Keller, Speicher, Waschküchen, Garagen, Stellplätze oder Gartenflächen – sowie Teile des Grundstücks. Entscheidend ist die vertragliche Bestimmung, nicht die tatsächliche Nutzung. Nutzt der Mieter einen Keller vertragswidrig als Wohnraum, bleibt Paragraf 573b anwendbar. Die Kündigung muss sich ausschließlich auf diese Nebenräume beschränken; eine Teilkündigung der Wohnung selbst scheidet aus.

Die Kündigungsfrist beträgt einheitlich drei Monate zum Ablauf des übernächsten Monats (Paragraf 573b Abs. 2 BGB). Sie ist damit kürzer und starrer als die staffelmäßigen Fristen des Paragraf 573c BGB. Wichtig: Der Vermieter muss unmittelbar nach Fristablauf mit dem Bau beginnen. Verzögert sich der Baubeginn, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen (Paragraf 573b Abs. 3 BGB). Zudem steht dem Mieter eine angemessene Mietminderung zu (Paragraf 573b Abs. 4 BGB), die er aktiv geltend machen muss. Abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind unwirksam (Paragraf 573b Abs. 5 BGB).

Beispielsfall 1: Dachgeschossausbau zum neuen Mietwohnraum

Ausgangslage: Frau Müller mietet seit 15 Jahren eine 3-Zimmer-Wohnung in einem Altbau. Zum Mietvertrag gehört ein Dachbodenabteil (12 qm), das vertraglich als „Abstellraum“ ausgewiesen ist. Die Vermieterin plant, das gesamte Dachgeschoss zu zwei neuen Mietwohnungen auszubauen. Dafür benötigt sie auch Frau Müllers Abstellraum als Zugangsbereich. Sie kündigt das Mietverhältnis teilweise zum Abstellraum nach Paragraf 573b BGB.

Rechtliche Bewertung: Die Kündigung ist wirksam. Der Dachboden ist ein „nicht zum Wohnen bestimmter Nebenraum“ (vertragliche Widmung als Abstellraum). Die Vermieterin will Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen – der privilegierte Verwendungszweck nach Paragraf 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB liegt vor. Eine Baugenehmigung muss zum Kündigungszeitpunkt nicht vorliegen, aber die Erteilung muss hinreichend wahrscheinlich sein. Frau Müller kann die Miete mindern (Paragraf 573b Abs. 4 BGB) und bei Bauverzug eine Vertragsverlängerung verlangen (Paragraf 573b Abs. 3 BGB). Ein Widerspruch nach Paragraf 574 BGB ist möglich, aber nur bei unzumutbarer Härte erfolgreich.

Beispielsfall 2: Kellerräume für neue Wohnungen umwidmen

Ausgangslage: Herr Schmidt vermietet in einem Mehrfamilienhaus vier Wohnungen. Jeder Mieter hat ein Kellerabteil (je 8 qm) mitvermietet. Herr Schmidt teilt eine große Wohnung in zwei kleinere Einheiten auf. Für die neuen Mieter braucht er zusätzliche Kellerabteile. Er kündigt zwei bestehende Kellerabteile teilweise nach Paragraf 573b BGB, um sie den neuen Wohnungen zuzuordnen.

Rechtliche Bewertung: Die Teilkündigung ist zulässig nach Paragraf 573b Abs. 1 Nr. 2 BGB („Ausstattung des neu zu schaffenden und des vorhandenen Wohnraums mit Nebenräumen“). Der Vermieter darf die Kündigung auf Teilflächen beschränken – hier also nur zwei von vier Kellerabteilen. Voraussetzung: Der Ausbau ist bauordnungsrechtlich zulässig und die Vermietungsabsicht ernsthaft. Die betroffenen Mieter haben Anspruch auf Mietminderung für den verlorenen Kelleranteil. Ein Widerspruch nach Paragraf 574 BGB prüft das Gericht am Einzelfall; bloße Unannehmlichkeit genügt nicht.

Beispielsfall 3: Garage weicht Carport für Neubauwohnung

Ausgangslage: Familie Weber mietet eine Wohnung mit Einzelgarage auf dem Grundstück. Der Vermieter will die Garage abreißen und an deren Stelle ein neues Wohnhaus mit drei Mietwohnungen errichten. Die Garage soll als Zufahrt und Stellplatzfläche für die neuen Mieter dienen. Er kündigt die Garage teilweis nach Paragraf 573b BGB.

Rechtliche Bewertung: Die Kündigung scheitert. Eine Garage ist zwar ein „Teil des Grundstücks“ i.S.d. Paragraf 573b BGB. Aber der Verwendungszweck „Ausstattung des neu zu schaffenden Wohnraums mit Grundstücksteilen“ erfordert, dass die Fläche direkt dem neuen Wohnraum zugeordnet wird (z. B. als Kellerersatz, Waschraumzugang, Mietergarten). Eine bloße Zufahrt oder Stellplatzfläche für künftige Mieter reicht nicht aus – hier fehlt der enge funktionale Bezug zum Wohnraum. Der Vermieter müsste eine ordentliche Kündigung nach Paragraf 573 BGB mit berechtigtem Interesse prüfen, was deutlich höhere Hürden setzt.

Sie brauchen rechtssichere Begleitung?

Die Teilkündigung nach Paragraf 573b BGB ist ein scharfes Schwert – für beide Seiten. Als Vermieter riskieren Sie bei Fehlern die Unwirksamkeit der gesamten Kündigung und Zeitverlust. Als Mieter verschenken Sie durch Unwissenheit oft Mietminderung, Vertragsverlängerung oder Widerspruchsrechte. Lassen Sie Ihren Fall von Experten prüfen. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr berät Sie bundesweit kompetent, empathisch und lösungsorientiert. Vereinbaren Sie jetzt ein Erstgespräch – wir sichern Ihre Rechte.

Häufige Fragen (FAQ)

Was sind „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“?

Nebenräume sind Räume, die vertraglich nicht zum dauerhaften Aufenthalt bestimmt sind – typischerweise Keller, Speicher, Waschküchen, Trockenräume, Garagen oder Abstellkammern. Entscheidend ist die vertragliche Widmung, nicht die tatsächliche Nutzung. Nutzt der Mieter den Keller vertragswidrig als Hobbyraum, bleibt er rechtlich ein Nebenraum.

Muss der Vermieter die Baugenehmigung schon bei Kündigung vorlegen?

Nein. Die Baugenehmigung muss zum Kündigungszeitpunkt nicht vorliegen. Der Vermieter muss aber mit hinreichender Wahrscheinlichkeit rechnen können, dass sie bis zum Ablauf der Kündigungsfrist erteilt wird. Fehlt diese Prognose, ist die Kündigung unwirksam.

Kann der Mieter die Miete selbst kürzen?

Nein. Die Mietminderung nach Paragraf 573b Abs. 4 BGB tritt nicht automatisch ein. Der Mieter muss sie aktiv verlangen (Angebot auf Vertragsänderung). Der Vermieter ist zur Annahme verpflichtet, soweit die Senkung angemessen ist. Die Höhe richtet sich nach dem Nutzwertverhältnis des gekündigten Teils zur Gesamtmietsache.

Gilt Paragraf 573b BGB auch für Gewerberaummietverträge?

Nein. Die Vorschrift gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Für Gewerberaum gibt es kein gesetzliches Teilkündigungsrecht. Vertragliche Teilkündigungsklauseln in Gewerbemietverträgen sind möglich, orientieren sich aber an den Grundsätzen des Paragraf 573b BGB.

Was passiert, wenn der Vermieter nach Kündigung nicht baut?

Verzögert sich der Baubeginn, kann der Mieter nach Paragraf 573b Abs. 3 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Verzögerungszeitraum verlangen. Das Mietverhältnis wird dann befristet fortgesetzt. Eine erneute Kündigung ist nicht nötig – es endet automatisch mit Baubeginn.