Was regelt Paragraf 650v BGB?

Was regelt Paragraf 650v BGB? Ihr Schutz bei Abschlagszahlungen beim Hausbau

Sie planen den Bau oder Kauf eines Eigenheims und der Bauträger fordert bereits vor Fertigstellung Zahlungen? Viele Bauherren fühlen sich unsicher, wenn es um Abschlagszahlungen geht. Schließlich investieren Sie viel Geld in ein Objekt, das noch gar nicht steht. Es ist gut zu wissen, dass der Gesetzgeber Sie hier vor zu hohen Vorleistungen schützt.

Die Regelung des Paragraf 650v BGB ist speziell für Bauträgerverträge gedacht1. Sie stellt sicher, dass der Bauträger Abschlagszahlungen nur unter bestimmten Bedingungen verlangen kann1. So werden Sie als Bauherr davor bewahrt, blindlings zu zahlen, ohne echte Gegenleistung zu erhalten. Dieser Artikel erklärt Ihnen verständlich, was Sie wissen müssen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 650v BGB regelt Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen und schränkt diese stark ein1
• Der Bauträger kann Abschlagszahlungen nur verlangen, wenn diese explizit vereinbart wurden und den Vorgaben der MaBV entsprechen2
• Zahlungen erfolgen nur nach Baufortschritt in bestimmten Bauabschnitten, nicht beliebig vorab3
• Verstößt der Zahlungsplan gegen die gesetzlichen Vorgaben, ist er unwirksam3
• Sie haben bei Mängeln ein Recht auf Zurückbehaltung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung3

Die rechtlichen Hintergründe von Paragraf 650v BGB

Paragraf 650v BGB ist Teil der Reform des Bauvertragsrechts aus dem Jahr 20182. Die Vorschrift übernimmt im Wesentlichen den früheren Paragraf 632a Absatz 2 BGB und versetzt ihn in den neuen Untertitel für Bauträgerverträge2. Inhaltlich hat sich nicht viel geändert, aber die Systematik ist klarer geworden.

Der entscheidende Punkt: Im Gegensatz zum normalen Werkvertrag entsteht der Anspruch auf Abschlagszahlung beim Bauträgervertrag nicht automatisch kraft Gesetzes2. Der Bauträger muss mit Ihnen vielmehr ausdrücklich vereinbaren, dass Sie in Raten zahlen2. Diese Vereinbarung darf aber nicht frei gestaltet werden. Sie muss den Vorgaben einer Verordnung folgen, die auf Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch beruht1. Konkret geht es um die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV4.

Was die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bestimmt

Die MaBV regelt detailliert, wann und in welcher Höhe der Bauträger Abschlagszahlungen verlangen darf4. Sie unterscheidet dabei zwei Modelle: das klassische Vormerkungsmodell nach Paragraf 3 MaBV und das alternative Bürgschaftsmodell nach Paragraf 7 MaBV4.

Beim Vormerkungsmodell muss der Bauträger verschiedene Voraussetzungen erfüllen, bevor er überhaupt Geld entgegennehmen darf5. Dazu gehört unter anderem, dass er das Grundstück bereits besitzt, die Baugenehmigung vorliegt und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist35. Diese Vormerkung sichert Ihr Recht auf Eigentumsübertragung3.

Wichtig sind auch die 13 Bauabschnitte, die Paragraf 3 Absatz 2 MaBV festlegt6. Diese Bauabschnitte bestimmen, wann welche Rate fällig wird. Eine Rate wird erst dann zur Zahlung fällig, wenn der Bauträger alle Leistungen des entsprechenden Bauabschnitts tatsächlich erbracht hat6. Das bedeutet: Kein Geld für Leistungen, die noch nicht erbracht sind.

Was passiert bei Verstößen gegen die MaBV?

Vereinbaren Sie und der Bauträger Zahlungsmodalitäten, die gegen die Vorgaben der MaBV verstoßen, so ist diese Vereinbarung unwirksam3. Die Folge: Der Bauträger kann die vereinbarten Raten nicht verlangen. Stattdessen wird die Vergütung erst nach Abnahme und Stellung einer prüffähigen Schlussrechnung fällig3. Haben Sie bereits zu viel gezahlt, können Sie dieses Geld zurückverlangen3.

Ihre Rechte bei Mängeln

Auch bei Abschlagszahlungen schützt Sie das Gesetz vor Mängeln. Wenn Sie bei einer Abschlagsrechnung Mängel an der bereits erbrachten Leistung feststellen, dürfen Sie die Zahlung in angemessener Höhe verweigern3. Das bedeutet konkret: Sie können einen Teil der Rate einbehalten, der in der Regel etwa dem Doppelten der Kosten entspricht, die für die Mängelbeseitigung notwendig sind3. Früher durften Sie bei wesentlichen Mängeln die gesamte Rate verweigern. Heute ist dieses Recht auf einen angemessenen Teil beschränkt3.

Beispielsfall 1: Zahlung vor Baubeginn

Herr Müller schließt einen Bauträgervertrag für ein Einfamilienhaus ab. Der Bauträger möchte bereits bei Vertragsunterzeichnung die erste Rate von 15 Prozent des Kaufpreises. Im Vertrag steht, dass diese Zahlung fällig wird, sobald der Vertrag notariell beurkundet ist. Die Baugenehmigung liegt jedoch noch nicht vor. Zudem ist noch keine Vormerkung im Grundbuch eingetragen.

Rechtliche Lösung: Diese Vereinbarung ist unwirksam. Nach Paragraf 3 Absatz 1 MaBV darf der Bauträger Vermögenswerte erst dann entgegennehmen, wenn die Baugenehmigung erteilt ist und die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist35. Herr Müller muss die geforderte Anzahlung nicht leisten. Der Bauträger kann diese Rate erst verlangen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind5.

Beispielsfall 2: Zahlung für nicht erbrachte Leistungen

Die Familie Schmidt baut ein Reihenhaus. Nach sechs Monaten fordert der Bauträger die Rate für den Bauabschnitt „Dachdeckerarbeiten“ in Höhe von 20.000 Euro. Bei der Baustellenbesichtigung stellen die Schmidts jedoch fest, dass das Dach noch gar nicht gedeckt ist. Die Dachlatten sind zwar montiert, aber die Ziegel fehlen komplett. Der Bauträger argumentiert, die Arbeiten seien „im Wesentlichen“ erbracht.

Rechtliche Lösung: Die Schmidts müssen diese Rate nicht zahlen. Eine Abschlagszahlung darf nur dann in Rechnung gestellt werden, wenn alle Leistungen des entsprechenden Bauabschnitts erbracht sind6. Das heißt konkret: Das Dach muss vollständig gedeckt sein. Solange dies nicht der Fall ist, besteht kein Anspruch auf die entsprechende Rate6. Die Schmidts können die Zahlung solange verweigern, bis die Dachdeckerarbeiten vollständig abgeschlossen sind.

Beispielsfall 3: Mangelhafte Rohbauarbeiten

Herr und Frau Weber erhalten eine Abschlagsrechnung über 30.000 Euro für den Rohbau ihres Hauses. Bei der Besichtigung fallen ihnen jedoch erhebliche Mängel auf: Die Wände sind an mehreren Stellen schief, einige Fensteröffnungen sind falsch eingeschnitten und in einem Raum fehlt eine komplette Stahlbetondecke. Der Bauträger drängt auf Zahlung, da der Rohbau „im Wesentlichen“ fertiggestellt sei.

Rechtliche Lösung: Die Webers können die Zahlung in angemessener Höhe verweigern3. Sie müssen nicht die gesamte Rate zurückhalten, aber einen Teil, der zur Beseitigung der Mängel ausreicht. In der Regel entspricht dieser Teil dem Doppelten der Kosten, die für die Mängelbeseitigung notwendig sind3. Haben die Mängelbeseitigung beispielsweise 5.000 Euro, so können die Webers bis zu 10.000 Euro der Abschlagszahlung einbehalten. Der Rest ist zu zahlen, da der Rohbau ansonsten weitgehend fertiggestellt ist7.

Wann Sie rechtliche Beratung benötigen

Die Regelungen zu Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen sind komplex und bieten viele Fallstricke. Schon kleine Fehler im Zahlungsplan können dazu führen, dass die gesamte Vereinbarung unwirksam ist3. Im Ernstfall steht dann nicht nur der Zahlungsplan infrage, sondern oft der gesamte Vertrag. Zudem gibt es wichtige Unterschiede zwischen dem Vormerkungsmodell und dem Bürgschaftsmodell, die für Ihre Sicherheit entscheidend sein können48.

Besonders kritisch wird es, wenn der Bauträger in Insolvenz gerät. In diesem Fall kann die gesetzliche Sicherungslücke zu erheblichen Verlusten führen3. Eine rechtssichere Vertragsgestaltung und Prüfung des Zahlungsplans sind daher unerlässlich, um Ihre Interessen bestmöglich zu wahren.

Wir empfehlen Ihnen daher dringend, für die Prüfung Ihres Bauträgervertrags und des Zahlungsplans professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr steht Ihnen bundesweit zur Seite. Unsere Experten prüfen Ihren Vertrag, identifizieren mögliche Risiken und sorgen dafür, dass Ihre Abschlagszahlungen rechtssicher vereinbart sind. Kontaktieren Sie uns noch vor Vertragsunterzeichnung für eine umfassende Beratung. So schützen Sie Ihr Investment und gehen sicher in Ihr Bauvorhaben.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann darf der Bauträger die erste Abschlagszahlung verlangen?

Der Bauträger darf die erste Abschlagszahlung erst verlangen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören unter anderem das Eigentum des Bauträgers am Grundstück, die erteilte Baugenehmigung und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch35. Zahlungen vor Erfüllung dieser Voraussetzungen sind unzulässig.

Wie viele Abschlagszahlungen sind bei einem Bauträgervertrag üblich?

Die MaBV sieht 13 Bauabschnitte vor, nach denen Abschlagszahlungen fällig werden können6. Üblich sind Zahlungspläne mit bis zu sieben Raten, die an den Baufortschritt gekoppelt sind. Die letzte Zahlung erfolgt in der Regel erst nach Abnahme des Bauwerks und Stellung einer prüffähigen Schlussrechnung3.

Kann ich die Abschlagszahlung verweigern, wenn Mängel am Bau bestehen?

Ja, bei Mängeln haben Sie ein Recht auf Zurückbehaltung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung3. Sie dürfen die Zahlung nicht komplett verweigern, sondern nur in Höhe des Doppelten der Kosten, die für die Mängelbeseitigung notwendig sind3. Dieses Recht schützt Sie davor, für mangelhafte Leistungen im Voraus bezahlen zu müssen.

Was passiert, wenn der Zahlungsplan gegen die MaBV verstößt?

Ein Zahlungsplan, der gegen die Vorgaben der MaBV verstößt, ist unwirksam3. Der Bauträger kann die vereinbarten Raten dann nicht verlangen. Stattdessen wird der Kaufpreis erst nach Abnahme und Schlussrechnung fällig3. Bereits geleistete Zahlungen können Sie zurückfordern3.

Ist eine notarielle Beurkundung des Zahlungsplans erforderlich?

Der Bauträgervertrag selbst muss notariell beurkundet werden, da er die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung enthält. Der Zahlungsplan ist meist Teil dieses Vertrags. Eine gesonderte Beurkundung ist nicht erforderlich, aber ratsam. Ein Notar kann sicherstellen, dass der Zahlungsplan den gesetzlichen Vorgaben entspricht und Ihre Interessen gewahrt bleiben.

Zitiernachweise:

1

Paragraf 650v BGB

2

Busche – MüKoBGB | BGB Paragraf 650v Rn. 1, 2

3

Altenburg – Leinemann/Kues | BGB Paragraf 650v

4

Matkovic – BeckOGK | BGB Paragraf 650v Rn. 0-209

5

Matkovic – BeckOGK | BGB Paragraf 650v Rn. 53

6

Matkovic – BeckOGK | BGB Paragraf 650v Rn. 67-128

7

Zahn – Grziwotz/Koeble | Kap. 6 Der Entgeltanspruch des Bauträgers Rn. 148

8

Matkovic – BeckOGK | BGB Paragraf 650v Rn. 145