Was regelt Paragraf 653 BGB?

Was regelt Paragraf 653 BGB? Ihr Anspruch auf Maklerlohn erklärt

Sie suchen nach einer Immobilie oder haben eine zu verkaufen. Ein Makler bietet seine Hilfe an. Doch plötzlich stellt sich die Frage: Muss ich überhaupt bezahlen? Viele Menschen stehen genau vor diesem Problem. Sie haben einen Makler beauftragt, aber über die Vergütung wurde nie gesprochen. Dann kommt die Rechnung. Die Unsicherheit ist groß. Ist diese Forderung rechtlich begründet? Diese Frage beschäftigt countless Mandanten jährlich. Die Antwort liegt in Paragraf 653 BGB. Diese Vorschrift schützt Makler und Kunden gleichermaßen. Sie verhindert Streit über die Bezahlung. Wir erklären Ihnen verständlich, was dieser Paragraph bedeutet und wie Sie sich schützen können.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 653 BGB regelt den Maklerlohn, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung über die Vergütung existiert.
• Die Vorschrift geht davon aus, dass ein Makler nur gegen Bezahlung tätig wird, wenn er gewerbsmäßig arbeitet.
• Fehlt eine Absprache über die Höhe, gilt die ortsübliche Provision als vereinbart.
• Die Beweislast für den Provisionsanspruch liegt beim Makler.
• Bei Gelegenheitsvermittlungen oder Freundschaftsdiensten greift die Vermutung meist nicht.

Die rechtlichen Hintergründe von Paragraf 653 BGB

Paragraf 653 BGB enthält zwei wichtige Regelungen zum Maklerlohn1. Absatz 1 begründet eine gesetzliche Vermutung für die Entgeltlichkeit eines Maklervertrags2. Das bedeutet: Wenn die Umstände dafür sprechen, dass der Makler nur gegen Bezahlung arbeitet, gilt ein Maklerlohn als stillschweigend vereinbart3. Diese Vermutung verhindert, dass ein Maklervertrag scheitert, nur weil die Parteien über die Bezahlung nicht gesprochen haben3.

Absatz 2 bestimmt die Höhe der Vergütung, wenn die Parteien keinen Betrag festgelegt haben1. Zuerst prüft das Gesetz, ob eine Taxe existiert. Eine Taxe ist eine staatlich festgelegte Gebührenordnung. Diese gibt es im Maklerbereich jedoch nicht4. Daher greift die zweite Stufe: Der übliche Lohn gilt als vereinbart1. Die übliche Provision richtet sich nach der region und der Art des Geschäfts5. Bei Grundstückskäufen liegen die Sätze häufig zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises4.

Wann greift die Vermutung des Paragraf 653 BGB?

Die Vermutung greift nicht automatisch. Der Makler muss bestimmte Voraussetzungen beweisen6. Zunächst muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen. Zudem muss der Makler eine konkrete Leistung übertragen bekommen haben6. Die entscheidenden Umstände sprechen für eine Bezahlung, wenn der Makler gewerbsmäßig tätig wird6. Das ist meist der Fall bei professionellen Immobilienmaklern.

Die Vermutung greift hingegen nicht bei Gelegenheitsvermittlungen. Ein Architekt, der zwischendurch ein Objekt vermittelt, profitiert meist nicht von dieser Regelung6. Das Gleiche gilt für Verwandtschafts- oder Freundschaftsdienste6. Hier gehen die Gerichte eher von einer unentgeltlichen Tätigkeit aus. Auch der Umfang der Tätigkeit spielt eine Rolle. Eine kurzfristige Vermittlung spricht weniger für eine Bezahlung als eine langwierige Suche6.

Die Beweislast im Streitfall

Im Streitfall trägt der Makler die Beweislast6. Er muss darlegen und beweisen, dass die Umstände für eine Bezahlung sprechen6. Der Kunde muss hingegen beweisen, dass eine Unentgeltlichkeit vereinbart war6. Diese Beweislastverteilung ist für den Makler oft belastend. Er kennt die genauen Umstände der Geschäftsbeziehung meist nicht so gut wie der Kunde7.

Beispielsfall 1: Der gewerbliche Immobilienmakler

Herr Schmidt sucht eine Eigentumswohnung in München. Er wendet sich an einen bekannten Immobilienmakler. Der Makler zeigt ihm mehrere Objekte. Herr Schmidt interessiert sich für eine Wohnung und kauft diese. Über die Provision wurde nie gesprochen. Nach dem Kauf fordert der Makler 7.145 Euro.

Rechtliche Lösung: Der Makler arbeitet gewerbsmäßig. Diese Tatsache spricht deutlich für eine Bezahlung6. Die Vermutung des Paragraf 653 Abs. 1 BGB greift1. Da keine Höhe vereinbart wurde, gilt die übliche Provision1. In München liegen die Sätze für Wohnungen meist bei 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises5. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro ist eine Forderung von 3 bis 5 Prozent also üblich und rechtlich begründet.

Beispielsfall 2: Der Architekt als Gelegenheitsmakler

Frau Meyer plant den Bau ihres Hauses. Ihr Architekt erwähnt beiläufig, dass ein Grundstück in der Nachbarschaft zum Verkauf steht. Frau Meyer kauft dieses Grundstück. Der Architekt fordert später eine Maklerprovision von 5.000 Euro. Er beruft sich auf Paragraf 653 BGB.

Rechtliche Lösung: Der Architekt ist kein gewerblicher Makler. Er handelt als Gelegenheitsvermittler6. Die Rechtsprechung erkennt in solchen Fällen meist keine stillschweigende Vergütungsvereinbarung6. Die Vermutung des Paragraf 653 Abs. 1 BGB greift nicht. Der Architekt kann keine Provision verlangen, sofern keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen wurde. Seine Tätigkeit ist Teil des architektonischen Beratungsauftrags.

Beispielsfall 3: Die Vermittlung unter Freunden

Herr Müller erzählt seinem besten Freund, dass dieser sein altes Auto verkaufen will. Der Freund findet einen Käufer und kauft das Auto. Später fordert Herr Müller eine Provision von 300 Euro. Er argumentiert, dass er als Makler gehandelt habe.

Rechtliche Lösung: Hier handelt es sich um einen Freundschaftsdienst6. Die Umstände sprechen nicht dafür, dass Herr Müller nur gegen Bezahlung tätig werden wollte6. Bei engen persönlichen Beziehungen geht das Gesetz eher von einer unentgeltlichen Hilfe aus. Die Vermutung des Paragraf 653 Abs. 1 BGB greift nicht. Herr Müller hat keinen Anspruch auf eine Provision, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

Gerade bei komplexen Sachverhalten oder hohen Streitwerten lohnt sich eine professionelle Beratung. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr unterstützt Sie bundesweit bei allen Fragen zum Maklerrecht. Wir prüfen Ihren Fall individuell und klären, ob eine Provisionsforderung berechtigt ist. Kontaktieren Sie uns für eine rechtssichere Lösung.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann gilt ein Maklerlohn als stillschweigend vereinbart?

Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die Umstände zeigen, dass der Makler nur gegen Bezahlung arbeiten würde1. Das ist meist bei gewerbsmäßigen Maklern der Fall6. Bei Gelegenheitsvermittlungen oder Freundschaftsdiensten greift diese Vermutung hingegen nicht6.

Wie hoch fällt die übliche Maklerprovision aus?

Die übliche Provision hängt von der Region und der Art des Geschäfts ab5. Bei Grundstücksgeschäften liegen die Sätze häufig zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises4. In manchen Regionen wie Norddeutschland zahlt oft nur der Verkäufer eine sogenannte Innenprovision5. Auskünfte geben die örtlichen Industrie- und Handelskammern oder Maklerverbände4.

Wer trägt die Beweislast für den Provisionsanspruch?

Der Makler trägt die Beweislast für die Voraussetzungen des Provisionsanspruchs6. Er muss beweisen, dass die Umstände für eine Bezahlung sprechen6. Der Kunde muss hingegen beweisen, dass eine Unentgeltlichkeit vereinbart war6. Diese Beweislastverteilung kann für den Makler im Streitfall nachteilig sein.

Kann ich die Provision verweigern, wenn nichts vereinbart wurde?

Nicht automatisch. Die Vermutung des Paragraf 653 Abs. 1 BGB kann zu einer Bezahlungspflicht führen1. Dies gilt besonders bei gewerbsmäßigen Maklern6. Sie können die Provision verweigern, wenn Sie beweisen können, dass eine Unentgeltlichkeit vereinbart war oder die Umstände nicht für eine Bezahlung sprechen6.

Gilt Paragraf 653 BGB auch bei Mietvermittlungen?

Grundsätzlich ja, aber es gibt besondere Vorschriften für die Wohnungsvermittlung. Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip für Wohnungen8. Das bedeutet, dass derjenige die Provision zahlen muss, der den Makler beauftragt hat. Die Paragrafen 656a ff. BGB enthalten spezielle Regelungen für den Erwerb von Wohnimmobilien durch Verbraucher8.

Zitiernachweise:

1

Paragraf 653 BGB

2

Mansel – Jauernig | BGB Paragraf 653 Rn. 1-3

3

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 653 Rn. 1-3

4

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 653

5

K.-F. Moersch, Wiegner – MAH MietR | Paragraf 69 Maklerrechtliche Probleme Rn. 1-126

6

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 653

7

Meier – BeckOGK | BGB Paragraf 652 Rn. 413-418

8

Kneller – BeckOK BGB | BGB Paragraf 652 Rn. 66-69