Was regelt Paragraf 656c BGB beim Immobilienkauf?

Sie stehen kurz vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses? Der Immobilienmakler bietet seine Hilfe an und erwähnt dabei Provisionen. Plötzlich taucht der Begriff Paragraf 656c BGB auf. Vielleicht fragen Sie sich: Was hat es mit dieser Vorschrift auf sich und warum ist sie für mich wichtig? Diese Fragen berechtigen absolut, denn die Regelung betrifft direkt Ihre Kosten beim Immobilienkauf.

Das Maklerrecht hat sich durch die Reform 2020 grundlegend geändert. Seitdem gelten strengere Vorgaben für die Vergütung von Immobilienmaklern. Paragraf 656c BGB spielt dabei eine zentrale Rolle. Er schützt Sie vor unfairen Kostenvereinbarungen und sorgt für Transparenz. In diesem Beitrag erfahren Sie verständlich, was der Paragraph genau regelt und welche Vorteile Ihnen daraus entstehen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Halbteilungsgrundsatz: Wenn ein Makler für beide Vertragsparteien tätig wird, müssen Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe zahlen1.
• Unentgeltliche Tätigkeit: Vereinbart der Makler mit einer Partei eine kostenlose Tätigkeit, darf er von der anderen Partei keinen Maklerlohn verlangen1.
• Erlasswirkung: Ein Erlass der Provision für eine Partei wirkt automatisch auch zugunsten der anderen Partei1.
• Unwirksamkeit: Maklerverträge, die gegen diese Vorschriften verstoßen, sind unwirksam1.

Die rechtlichen Hintergründe von Paragraf 656c BGB erklärt

Paragraf 656c BGB regelt den Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien. Die Vorschrift gilt ausschließlich für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser1. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung verhindern, dass Makler durch Doppeltätigkeit unverhältnismäßig hohe Provisionen verdienen. Früher kam es vor, dass Makler von Käufer und Verkäufer jeweils die volle Provision erhielten. Das führte oft zu hohen Kostenbelastungen für die Vertragsparteien.

Die Kernregelung lautet: Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur so erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten1. Das bedeutet konkret: Wenn die Maklerprovision insgesamt 6.000 Euro beträgt, zahlt der Käufer 3.000 Euro und der Verkäufer ebenfalls 3.000 Euro. Eine andere Verteilung ist gesetzlich nicht zulässig.

Besonders wichtig ist die zweite Regelung: Vereinbart der Makler mit einer Partei, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen1. Diese Vorschrift verhindert Umgehungsversuche. Ein Makler könnte beispielsweise versuchen, mit dem Verkäufer eine kostenlose Vereinbarung zu treffen und dann vom Käufer die volle Provision zu verlangen. Genau das verbietet Paragraf 656c Abs. 1 Satz 2 BGB1.

Die dritte wichtige Regelung betrifft den Erlass der Provision. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers1. Von dieser Wirkung kann vertraglich nicht abgewichen werden1. Das bedeutet: Wenn der Makler auf die Provision des Verkäufers verzichtet, muss auch der Käufer weniger zahlen. Diese Regelung ist zwingend und dient dem Schutz beider Parteien.

Verstößt ein Maklervertrag gegen diese Vorgaben, ist er unwirksam1. Das gilt nach Paragraf 656c Abs. 2 Satz 1 BGB für Vereinbarungen, die von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweichen1. Die Unwirksamkeit betrifft den gesamten Maklervertrag. Der Makler kann in diesem Fall keine Provision verlangen – egal von welcher Partei.

Beispielsfall 1: Der Makler verlangt unterschiedliche Provisionen

Herr Müller möchte eine Wohnung kaufen. Der Makler Herr Schmidt vermittelt das Objekt und schließt mit Herrn Müller einen Maklervertrag über eine Provision von 5.000 Euro. Mit der Verkäuferin Frau Weber vereinbart er jedoch eine Provision von nur 1.000 Euro. Nach erfolgreichem Abschluss verlangt Herr Schmidt von Herrn Müller die vereinbarten 5.000 Euro.

Rechtliche Lösung: Dieser Maklervertrag ist unwirksam. Paragraf 656c Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten1. Die ungleiche Provisionsaufteilung von 5.000 Euro und 1.000 Euro verstößt gegen diese Vorschrift. Herr Müller muss die 5.000 Euro nicht zahlen. Der Maklervertrag ist nichtig. Der Makler könnte lediglich eine angemessene Vergütung nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, wenn er tatsächlich eine Vermittlungsleistung erbracht hat.

Beispielsfall 2: Kostenlose Tätigkeit für den Verkäufer

Die Familie Becker sucht ein Einfamilienhaus. Maklerin Frau Lopez präsentiert ihnen ein passendes Objekt. Sie erklärt den Beckers, dass sie mit der Verkäuferin, Frau Schmidt, vereinbart hat, unentgeltlich tätig zu werden. Dafür verlangt sie von den Beckers eine Maklerprovision von 7.200 Euro. Nach dem Kauf fordert Frau Lopez die Zahlung.

Rechtliche Lösung: Auch dieser Maklervertrag ist unwirksam. Nach Paragraf 656c Abs. 1 Satz 2 BGB darf sich der Makler keinen Maklerlohn versprechen lassen, wenn er mit einer Partei vereinbart, unentgeltlich tätig zu werden1. Da Frau Lopez mit der Verkäuferin eine kostenlose Vereinbarung getroffen hat, kann sie von den Beckers keine Provision verlangen. Die Vorschrift verhindert genau solche Umgehungsversuche. Die Beckers müssen die 7.200 Euro nicht zahlen.

Beispielsfall 3: Nachträglicher Erlass der Provision

Herr Wagner kauft eine Eigentumswohnung. Makler Herr Braun hat mit beiden Parteien Maklerverträge geschlossen. Die vereinbarte Gesamtprovision beträgt 6.000 Euro. Jede Partei sollte ursprünglich 3.000 Euro zahlen. Nach dem Kauf einigt sich Herr Braun mit dem Verkäufer, dass dieser nur 1.500 Euro zahlen muss. Herr Braun verlangt nun von Herrn Wagner weiterhin die vollen 3.000 Euro.

Rechtliche Lösung: Herr Wagner muss nur 1.500 Euro zahlen. Nach Paragraf 656c Abs. 1 Satz 3 BGB wirkt ein Erlass auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners1. Da der Verkäufer nur noch 1.500 Euro zahlt, reduziert sich auch die Provisionspflicht des Käufers auf 1.500 Euro. Von dieser Wirkung kann vertraglich nicht abgewichen werden1. Der Halbteilungsgrundsatz gilt auch bei nachträglichen Änderungen der Provisionshöhe.

Wichtige Praxisfragen und Ihre Rechte

Die Anwendung von Paragraf 656c BGB wirft in der Praxis viele Fragen auf. Eine wichtige Frage betrifft die Aufklärungspflicht des Maklers. Der Makler muss den zeitlich späteren Auftraggeber über die Existenz des zuerst geschlossenen Auftrags informieren2. Er muss auf Wunsch Auskunft über die Provisionshöhe geben2. Diese Pflicht folgt aus einer vertraglichen Nebenpflicht nach Paragraf 241 Abs. 2 BGB2. Ohne diese Information würden beide Auftraggeber im Ungewissen über den gesetzlich zulässigen Umfang ihrer Provisionspflicht bleiben2.

Der Makler hat zudem einen Auskunftsanspruch und muss auf Verlangen Urkunden vorlegen3. Der Maklerkunde kann verlangen, dass der Makler den mit dem anderen Teil geschlossenen Maklervertrag vorlegt3. Dieser Anspruch folgt aus Paragraf 810 Fall 2 BGB3. Die Geltendmachung dieses Vorlageanspruchs begründet für den Maklerkunden sogar ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Provisionszahlungsanspruch des Maklers3.

Die Beweislast ist ebenfalls wichtig. Den Makler trifft keine Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er mit der anderen Partei eine gleiche Provisionshöhe vereinbart hat4. Die Beweislast liegt beim Maklerkunden4. Dem Kunden steht jedoch gegen den Makler ein Auskunftsanspruch und ein Anspruch auf Vorlage von Urkunden zu4.

Paragraf 656c BGB gilt nicht, wenn eine maklervertragliche Doppeltätigkeit ausdrücklich nicht gewünscht wird5. Beispiele hierfür sind der alleinige Suchauftrag des Käufers oder der isolierte Vermittlungsauftrag des Verkäufers5. In diesen Fällen ist der Auftraggeber zur Zahlung der vollen Provision verpflichtet5. Die richtige Abgrenzung zum Doppelauftrag kann im Einzelfall schwierig sein5.

Rechtssicherheit für Ihren Immobilienkauf

Die Regelungen des Paragraf 656c BGB schützen Sie als Käufer vor überhöhten Maklerkosten. Doch die Praxis zeigt oft, dass Maklerverträge komplexe Klauseln enthalten, die die gesetzlichen Vorgaben umgehen sollen. Auch die Abgrenzung zwischen Doppeltätigkeit und Alleinauftrag bereitet regelmäßig Schwierigkeiten. Ein falsch verstandener oder fehlerhafter Maklervertrag kann zu teuren Überraschungen führen.

Gerade bei Immobilienkäufen mit hohen Investitionssummen lohnt sich eine professionelle Prüfung des Maklervertrags vor Abschluss. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr unterstützt Sie bundesweit bei der rechtlichen Absicherung Ihres Immobilienkaufs. Wir prüfen Maklerverträge auf ihre Wirksamkeit, klären Ihre Rechte und Pflichten und vermeiden kostspielige Fehler. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung – wir stehen Ihnen mit unserer Expertise zur Seite.

Häufige Fragen (FAQ)

Was genau regelt Paragraf 656c BGB?

Paragraf 656c BGB regelt die Verteilung der Maklerprovision, wenn ein Makler für beide Vertragsparteien bei einem Immobilienkauf tätig wird. Die Vorschrift verlangt, dass Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe zahlen1. Dies nennt man den Halbteilungsgrundsatz.

Wann gilt Paragraf 656c BGB nicht?

Die Vorschrift gilt nicht, wenn der Makler nur für eine Partei tätig wird. Ein Beispiel ist der alleinige Suchauftrag des Käufers oder der isolierte Vermittlungsauftrag des Verkäufers5. In diesen Fällen zahlt der Auftraggeber die volle Provision.

Was passiert, wenn der Makler gegen Paragraf 656c BGB verstößt?

Ein Maklervertrag, der gegen Paragraf 656c BGB verstößt, ist unwirksam1. Der Makler kann in diesem Fall keine Provision verlangen. Die Unwirksamkeit betrifft den gesamten Maklervertrag.

Kann man von Paragraf 656c BGB abweichen?

Nein, die Vorschrift ist zwingend. Von den Regelungen des Paragraf 656c Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abgewichen werden1. Vereinbarungen, die gegen diese Vorschriften verstoßen, sind unwirksam.

Welche Rechte habe ich gegenüber dem Makler?

Sie haben einen Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Provision des anderen Teils und über etwaige Erlassabsprachen3. Zudem können Sie die Vorlage des mit dem anderen Teil geschlossenen Maklervertrags verlangen3. Diese Rechte helfen Ihnen, die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes zu überwachen.

Zitiernachweise:

1

Paragraf 656c BGB

2

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 656c Rn. 4

3

Kneller – BeckOK BGB | BGB Paragraf 656c Rn. 8

4

Kneller – BeckOK BGB | BGB Paragraf 656c Rn. 9

5

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 656c Rn. 7