WEG – Frist für Erstellung der Jahresabrechnung durch Verwalter
LG Dresden – Az.: 2 S 101/19 – Urteil vom 05.07.2019
Urteilszusammenfassung: Wann muss der Verwalter die Abrechnung liefern?
In diesem Rechtsstreit ging es um die Frage, bis zu welchem Datum ein Hausverwalter die jährliche Abrechnung fertiggestellt haben muss. Ein Wohnungseigentümer war unzufrieden, weil er die Unterlagen für seine Steuererklärung früher brauchte. Das Gericht musste entscheiden, ob es eine feste gesetzliche Frist gibt.
Der Sachverhalt: Warum wurde geklagt?
Ein Eigentümer einer Wohnung war verärgert über seine Hausverwaltung. In den vergangenen sieben Jahren hatte die Verwaltung die Jahresabrechnung immer erst spät im Jahr verschickt. Der Eigentümer wollte die Abrechnung aber spätestens bis zum 15. Mai oder hilfsweise bis zum 30. Juni des Folgejahres haben.
Sein Argument war seine Einkommensteuererklärung. Diese muss normalerweise bis Ende Mai beim Finanzamt sein. Da die Abrechnung der Hausverwaltung fehlte, konnte er seine Angaben zu den Mieteinnahmen und Kosten nicht rechtzeitig fertigstellen. Er musste die Daten später nachreichen. Dadurch entstanden ihm Kosten für seinen Anwalt und ein hoher persönlicher Zeitaufwand. Er forderte deshalb Schadensersatz von der Verwaltung.
Die Entscheidung des Gerichts: Keine feste Frist im Gesetz
Das Landgericht Dresden wies die Klage des Eigentümers ab. Das bedeutet: Der Verwalter muss die Abrechnung nicht zwingend bis zum 15. Mai oder 30. Juni fertig haben. Hier sind die wichtigsten Gründe für diese Entscheidung:
1. Das Gesetz nennt kein genaues Datum Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) steht kein festes Datum, bis zu dem die Abrechnung vorliegen muss. Auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es keine genaue Zeitangabe für diese Aufgabe.
WEG – Frist für Erstellung der Jahresabrechnung durch Verwalter
2. Der Zeitraum von 3 bis 6 Monaten Die Richter erklärten, dass ein Verwalter normalerweise drei bis sechs Monate Zeit hat, um die Abrechnung für das vergangene Jahr zu erstellen. In manchen Fällen kann es sogar bis zum 30. September dauern, ohne dass der Verwalter einen Fehler macht.
3. Abhängigkeit von Dritten Ein wichtiger Punkt für das Gericht war, dass der Verwalter oft auf Informationen von anderen Firmen warten muss. Zum Beispiel braucht er die Daten von Messdiensten für die Heizkosten oder das Warmwasser. Wenn diese Firmen ihre Daten spät schicken, kann der Verwalter die Abrechnung nicht früher fertigstellen. Deshalb kann man ihm keine starre Frist aufzwingen, die er vielleicht gar nicht einhalten kann.
4. Besondere Vereinbarungen fehlen Nur wenn im Verwaltervertrag oder in der sogenannten Teilungserklärung der Hausgemeinschaft ein festes Datum steht, müsste sich der Verwalter daran halten. Im vorliegenden Fall gab es aber keine solche Vereinbarung.
Kein Geld für den persönlichen Zeitaufwand
Der Kläger wollte auch Geld für die Zeit haben, die er für das Nachreichen der Steuerunterlagen gebraucht hat. Das Gericht lehnte das ab. In Deutschland bekommt man für den eigenen Zeitaufwand bei der Schadensabwicklung in der Regel keinen finanziellen Ersatz. Auch die geforderten Anwaltskosten wurden nicht zugesprochen, da die Verwaltung rechtlich noch nicht im Verzug war.
Was bedeutet das für die Praxis?
Das Urteil zeigt deutlich, dass Eigentümer keinen automatischen Anspruch auf eine sehr frühe Abrechnung haben. Wenn der Verwalter innerhalb der ersten sechs Monate des Jahres abrechnet, handelt er im Rahmen der üblichen Fristen.
Wer als Vermieter seine Steuererklärung früh abgeben will, hat oft das Nachsehen. Man muss dann beim Finanzamt eine Fristverlängerung beantragen oder die Werte später nachreichen. Ein Anspruch gegen den Verwalter entsteht erst dann, wenn dieser die Abrechnung schuldhaft verzögert und keine sachlichen Gründe (wie fehlende Rechnungen von Versorgern) dafür hat.
Fazit des Urteils
- Es gibt keinen gesetzlichen Stichtag wie den 15. Mai für die Jahresabrechnung.
- Eine Frist von 6 Monaten nach Jahresende gilt als angemessen.
- Verwalter sind oft auf Zuarbeit von Dritten angewiesen, was Verzögerungen rechtfertigen kann.
- Privater Zeitaufwand für die Steuererklärung wird nicht entschädigt.
