WEG-Verwalter darf dem Hausmeister kündigen
Urteil des Bundesarbeitsgerichts (BAG), 2. Senat, vom 6. März 2025 (Az.: 2 AZR 115/24)
Hintergrund des Rechtsstreits
Im vorliegenden Fall streiten die Parteien über die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung eines Arbeitsverhältnisses.
Der Kläger war als Wohnungseigentümer Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und zugleich seit Dezember 2021 als Hausmeister bei dieser angestellt.
Die WEG beschäftigt regelmäßig nicht mehr als zehn Arbeitnehmer.
Die von der WEG bestellte Verwalterin kündigte das Arbeitsverhältnis des Klägers mit Schreiben vom 27. Dezember 2022 zum 31. Januar 2023.
Gegen diese erste Kündigung wehrte sich der Kläger mit einem Kündigungsschutzverfahren.
In diesem Verfahren schlossen die Parteien am 10. Februar 2023 einen Vergleich, in dem die WEG erklärte, aus dieser ersten Kündigung keine Rechte mehr herzuleiten.
In der Folge kündigte die Verwalterin das Arbeitsverhältnis erneut mit Schreiben vom 26. April 2023, dem Kläger am 29. April 2023 zuging, „form- und fristgerecht“ zum 28. Mai 2023.
Der Kläger wies diese zweite Kündigung mit Schreiben vom 3. Mai 2023 unter Hinweis auf das Fehlen einer Originalvollmachtsurkunde zurück und bestritt,
dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer vorliege, der die Verwalterin zur Kündigung ermächtigt habe.
Daraufhin erhob der Kläger die vorliegende Klage und beantragte die Feststellung, dass das Arbeitsverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 26. April 2023 nicht aufgelöst worden sei.
Er argumentierte, die Verwalterin habe keine Vertretungsmacht besessen, die Kündigung sei treuwidrig gemäß § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
und verstoße gegen Artikel 30 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (GRC).
WEG-Verwalter darf dem Hausmeister kündigen
Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage und berief sich auf die Vertretungsmacht der Verwalterin gemäß § 9b Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Sie führte aus, der erste Kündigungsschutzprozess sei vergleichsweise beendet worden, um dem Kläger eine Chance zur Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses zu geben,
die dieser jedoch nicht genutzt habe, was zur erneuten Kündigung geführt habe.
Das Arbeitsgericht wies die Klage ab.
Das Landesarbeitsgericht (LAG) stellte auf die Berufung des Klägers hin fest, dass das Arbeitsverhältnis nicht zum 28. Mai 2023, sondern erst zum 31. Mai 2023 aufgelöst worden sei.
Mit seiner Revision vor dem BAG verfolgte der Kläger sein ursprüngliches Ziel weiter, die Nichtauflösung des Arbeitsverhältnisses festzustellen.
Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts
Das BAG wies die Revision des Klägers zurück und bestätigte damit im Ergebnis das Urteil des Landesarbeitsgerichts.
I. Vertretungsmacht der Verwalterin
Das BAG stellte fest, dass die Verwalterin die Kündigung nicht ohne Vertretungsmacht gemäß § 180 Satz 1 BGB erklärt habe.
Die Vertretungsmacht ergebe sich aus § 9b Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 1 WEG, der auch die Kündigung von Arbeitsverträgen erfasse.
Die gesetzliche Vertretungsmacht der Verwalterin sei gemäß § 9b Absatz 1 Satz 3 WEG nicht wirksam beschränkbar gewesen, soweit der Kläger der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübergetreten sei.
Umfang der Vertretungsmacht gemäß § 9b Absatz 1 Satz 1 WEG:
Nach dieser Vorschrift habe der Verwalter grundsätzlich eine gegenüber jedermann unbeschränkte Vertretungsmacht sowohl für Verträge als auch für einseitige Rechtsgeschäfte.
WEG-Verwalter darf dem Hausmeister kündigen
Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzten für ihre Wirksamkeit keinen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.
§ 9b Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2 WEG gelte seinem eindeutigen Wortlaut nach ausschließlich für den Abschluss von Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen.
Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber auch den Abschluss oder zumindest die Kündigung von Arbeitsverträgen habe erfassen wollen.
Keine wirksame Beschränkung der Vertretungsmacht:
Das BAG führte aus, dass viel dafür spreche, dass es bereits deshalb bei der grundsätzlich unbeschränkten Vertretungsmacht der Verwalterin gemäß § 9b Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 1 WEG verblieben sei, weil die
Wohnungseigentümer keine Regelung zur Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht im Sinne von § 9b Absatz 1 Satz 3 WEG getroffen hätten.
§ 9b Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 1 WEG differenziere beim Umfang der Vertretungsmacht nicht zwischen „Dritten“ und „Nichtdritten“.
Diese Unterscheidung finde sich erst in § 9b Absatz 1 Satz 3 WEG.
Daraus folge, dass eine Beschränkung der grundsätzlich unbeschränkten Vertretungsmacht zwar gegenüber „Nichtdritten“ wirksam erfolgen könne,
eine solche Beschränkung aber durch die Gemeinschaftsordnung oder einen Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen müsse.
§ 9b Absatz 1 Satz 3 WEG lasse den Wohnungseigentümern für die Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu „Nichtdritten“ Dispositionsfreiheit, die sie nutzen könnten, aber auch müssten.
Nach den bindenden Feststellungen des LAG hätten die Wohnungseigentümer hinsichtlich der streitbefangenen Kündigung die gesetzliche Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis
der Verwalterin in § 27 Absatz 1 WEG belassen und keinen einschränkenden Beschluss nach § 27 Absatz 2 WEG gefasst.
Daher sei die gemäß § 27 Absatz 1 WEG bestehende Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin nicht gegenüber dem gesetzlichen Regelfall beschränkt gewesen.
WEG-Verwalter darf dem Hausmeister kündigen
Es habe jedenfalls an einer entsprechenden, die Vertretungsmacht der Verwalterin im Sinne von § 9b Absatz 1 Satz 3 WEG einschränkenden Regelung gefehlt.
Unwirksamkeit einer Beschränkung gegenüber dem Kläger als „Dritter“: Selbst wenn man zugunsten des Klägers unterstelle, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer, es bei der gesetzlichen Regelung
zur Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin zu belassen, zugleich eine Beschränkung des Umfangs ihrer grundsätzlich unbeschränkten Vertretungsmacht auf Rechtsgeschäfte im Sinne von § 27 Absatz 1
WEG dargestellt habe, wäre diese Einschränkung gegenüber dem Kläger in seiner Eigenschaft als Arbeitnehmer der WEG gemäß § 9b Absatz 1 Satz 3 WEG unwirksam.
Insoweit sei er der Beklagten wie ein „Dritter“ gegenübergetreten.
Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht des Verwalters sei gemäß § 9b Absatz 1 Satz 3 WEG nur gegenüber „Nichtdritten“ wirksam.
Ein Rechtsgeschäft gegenüber einem „Nichtdritten“ liege vor, soweit der andere Teil in seiner Eigenschaft als Mitglied der WEG in dieses Rechtsgeschäft einbezogen sei.
Anders sei es, wenn die WEG ihm wie einem Außenstehenden gegenübertrete.
Dies sei der Fall beim Abschluss und der Kündigung eines Arbeitsvertrags als Hausmeister, der ebenso mit einem nicht der WEG angehörenden Arbeitnehmer abgeschlossen werden könne.
Bei einem Rechtsgeschäft, bei dem der Wohnungseigentümer „seiner“ Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertrete,
handele es sich um ein Verkehrs- beziehungsweise Drittgeschäft, das des vom Gesetzgeber bezweckten Verkehrs- beziehungsweise Drittschutzes bedürfe.
Der Wohnungseigentümer solle beim Abschluss des Arbeitsvertrags mit der Gemeinschaft nicht befürchten müssen, dass die Vertretungsmacht des Verwalters für den Vertragsschluss nicht ausreiche.
Solche Zweifel könnten sich insbesondere ergeben, wenn der Wohnungseigentümer wisse oder wissen müsse,
dass die Gemeinschaft es bei der mit der Vertretungsmacht gleichzusetzenden Geschäftsführungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Absatz 1 WEG belassen habe.
Der Umfang der Geschäftsführungsbefugnis sei der gesetzlichen Regelung im konkreten Fall nicht immer zuverlässig zu entnehmen.
WEG-Verwalter darf dem Hausmeister kündigen
Die Regelung solle aber gerade auch Streit über die Auslegung und Reichweite einer Vertretungsbeschränkung vermeiden.
Dies gelte für § 9b Absatz 1 Satz 3 WEG gleichermaßen.
Dem betreffenden Wohnungseigentümer solle das Subsumtionsrisiko abgenommen werden, soweit er der Gemeinschaft wie ein „WEG-Fremder“ gegenüberstehe; er solle es nur tragen,
soweit es um Geschäfte gehe, die ihre Grundlage in dem besonderen gemeinschaftsrechtlichen Rechtsverhältnis fänden.
Dies sei für das Gesellschaftsrecht anerkannt und müsse für das Recht der Gemeinschaft umso mehr gelten, da eine solche nicht privatautonom durch Vertrag,
sondern kraft Gesetzes entstehe und eine bloße Interessengemeinschaft ohne Zweckgemeinschaft darstelle.
Die Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht des Verwalters für den Abschluss von Arbeitsverträgen – auch mit einem einzelnen Wohnungseigentümer – diene zugleich dem Interesse der
Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit, „nach außen“ effizient am Rechtsverkehr teilnehmen zu können.
Dieses Interesse umfasse den weiteren mit § 9b Absatz 1 WEG verfolgten Zweck, dass der Gegner eines einseitigen Rechtsgeschäfts nicht die Möglichkeit der Zurückweisung nach § 174 BGB haben solle.
Kein Missbrauch der Vertretungsmacht:
Die Vertretungsmacht der Verwalterin für den Ausspruch der streitbefangenen Kündigung sei vorliegend auch nicht nach den Grundsätzen des Missbrauchs der Vertretungsmacht zu verneinen.
Ein Fall der Kollusion liege nicht vor, da ein Zusammenwirken des Klägers mit der Verwalterin ausgeschlossen werden könne.
Der Kläger habe die Kündigung ausweislich der Kündigungsschutzklage nicht gewollt und nicht von der Verwalterin erbeten.
Es liege auch kein Fall der Evidenz vor.
Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des LAG hätten die Wohnungseigentümer hinsichtlich der streitbefangenen Kündigung die gesetzliche Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin
nach § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG belassen und keinen beschränkenden Beschluss gemäß § 27 Absatz 2 WEG gefasst.
WEG-Verwalter darf dem Hausmeister kündigen
Danach sei die Verwalterin gegenüber der WEG berechtigt gewesen, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,
die untergeordnete Bedeutung hätten und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Wohnungseigentümer führten.
Bei einer Anlage mit 267 Wohneinheiten sei es zumindest nicht offenkundig, dass die Kündigung eines Arbeitsvertrags als Hausmeister durch die Verwalterin nicht von § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG erfasst werde.
Dies habe sowohl für die Verwalterin als auch für den Kläger gegolten.
Daher bedürfe es keiner Entscheidung, ob die Kündigung des Arbeitsvertrags eines Hausmeisters durch den Verwalter – ungeachtet der Größe der WEG – stets von § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG erfasst werde.
II. Zurückweisung der Kündigung nach § 174 BGB
Die streitbefangene Kündigung sei auch nicht aufgrund der Rüge des Klägers nach § 174 BGB unwirksam, da die Verwalterin aufgrund einer unbeschränkten
und insoweit unbeschränkbaren, gesetzlich vorgesehenen Vertretungsmacht gehandelt habe.
III. Treuwidrigkeit und Verstoß gegen Art. 30 GRC
Die Kündigung sei auch nicht nach § 242 BGB unwirksam oder verstoße gegen Artikel 30 GRC.
Das LAG habe zutreffend erkannt, dass die Beklagte entgegen der Ansicht der Revision nicht im Einzelnen darzutun brauche,
warum der Kläger die Chance zur Bewährung nach der ersten Kündigung aus ihrer Sicht vertan habe.
IV. Gewollter Kündigungstermin
Schließlich sei die Annahme des LAG, die Kündigung sei nicht deshalb unwirksam, weil sie ausschließlich zum 28. Mai 2023 gewollt gewesen sei, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
