Weigerung Genehmigung des notariellen Kaufvertrages zu erklären – Schadensersatz – OLG Hamm 22 U 60/23
In dem Fall OLG Hamm 22 U 60/23 streiten die Parteien um Schadensersatzansprüche aufgrund eines gescheiterten Grundstückskaufvertrags.
Die Kläger einigten sich mit dem Erblasser auf einen Kaufvertrag für ein Grundstück über 172.000 €, der jedoch aufgrund des Todes des Erblassers und der Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens nicht zustande kam.
Der Erblasser war vor seinem Tod unter Betreuung gestellt worden, und die Beklagten, seine Erben, verweigerten die Genehmigung des Vertrages.
Die Kläger forderten Ersatz für entstandene Kosten in Höhe von 5.551,37 € (u.a. für Notar- und Finanzierungskosten).
Das Landgericht wies die Klage ab, und die Kläger legten Berufung ein.
Das OLG Hamm entschied jedoch, die Berufung zurückzuweisen, da sie keine Aussicht auf Erfolg habe.
Weigerung Genehmigung des notariellen Kaufvertrages zu erklären – Schadensersatz – OLG Hamm 22 U 60/23
Es liege keine Pflichtverletzung der Beklagten vor, die zur Haftung führen könnte.
Insbesondere fehlte eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung, die Voraussetzung für Schadensersatz wäre.
Die Verweigerung der Genehmigung sei rechtmäßig, da kein zwingender Grund zur Genehmigung vorlag, und die Beklagten hätten nachvollziehbare Gründe,
wie das Interesse an der eigenen Nutzung des Grundstücks und den als zu niedrig empfundenen Kaufpreis.
Insgesamt entschied das OLG Hamm, dass die Beklagten keine persönliche Haftung für die im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag entstandenen Kosten der Kläger tragen.
Die Berufung wurde schließlich von den Klägern zurückgenommen.
Allgemeiner Hinweis:
Die Weigerung, einen notariellen Kaufvertrag zu genehmigen, kann unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen führen.
Das deutsche Rechtssystem sieht zwar Vertragsfreiheit vor, aber im Rahmen von Vertragsverhandlungen entstehen auch sogenannte vorvertragliche Pflichten.
Diese beinhalten insbesondere den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 241 Abs. 2 BGB).
Weigerung Genehmigung des notariellen Kaufvertrages zu erklären – Schadensersatz – OLG Hamm 22 U 60/23
Wann kann Schadensersatz verlangt werden?
Ein Anspruch auf Schadensersatz besteht, wenn die Verweigerung der Genehmigung treuwidrig erfolgt.
Dies ist der Fall, wenn besondere Umstände vorliegen, die die Verweigerung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen.
Beispiele für treuwidriges Verhalten:
- Grundlose Verweigerung: Wenn keine triftigen Gründe für die Verweigerung vorliegen und der andere Vertragspartner auf den Abschluss des Vertrages vertraut hat.
- Vertrauenserschütterung: Wenn durch vorheriges Verhalten der Eindruck erweckt wurde, dass der Vertrag genehmigt wird, und der andere Vertragspartner darauf vertraut hat.
- Nutzung der Verhandlungsposition: Wenn die Verweigerung dazu dient, den anderen Vertragspartner zu Zugeständnissen zu zwingen.
Welche Schäden können ersetzt werden?
Ersatzfähig sind in der Regel die Schäden, die dem anderen Vertragspartner durch die treuwidrige Verweigerung entstanden sind. Dazu gehören zum Beispiel:
- Vertragskosten: Notargebühren, Kosten für die Erstellung des Kaufvertrages.
- Finanzierungskosten: Zinsen für ein bereits aufgenommenes Darlehen.
- sonstige Kosten: Gutachterkosten, Reisekosten.
Weigerung Genehmigung des notariellen Kaufvertrages zu erklären – Schadensersatz – OLG Hamm 22 U 60/23
Besonderheiten beim Immobilienkaufvertrag:
Bei Immobilienkaufverträgen gelten aufgrund der hohen wirtschaftlichen Bedeutung besondere Anforderungen an die Treuwidrigkeit. Die Rechtsprechung verlangt hier eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung.
Beispiele:
- Vollmachtloser Vertreter: Die Verweigerung der Genehmigung eines Kaufvertrages, der von einem vollmachtlosen Vertreter geschlossen wurde, ist in der Regel nicht treuwidrig, da sich der andere Vertragspartner „sehenden Auges“ auf das Geschäft eingelassen hat.
- Fehlende Finanzierungszusage: Die Verweigerung der Genehmigung aufgrund einer fehlenden Finanzierungszusage ist in der Regel nicht treuwidrig, da jeder Vertragspartner das Risiko der Finanzierung selbst tragen muss.
Wichtig:
- Jeder Fall muss individuell geprüft werden.
- Die Darlegungs- und Beweislast für die Treuwidrigkeit liegt beim Geschädigten.
- Es ist ratsam, sich bei Streitigkeiten anwaltlich beraten zu lassen.
Zusätzliche Hinweise:
- Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist komplex und uneinheitlich.
- Es gibt zahlreiche Gerichtsurteile, die sich mit der Frage des Schadensersatzes bei Verweigerung der Genehmigung eines notariellen Kaufvertrages befassen.
- Es ist empfehlenswert, sich vor Abschluss eines Kaufvertrages über die rechtlichen Konsequenzen im Klaren zu sein.
Zusammenfassend lässt sich sagen:
Die Weigerung, einen notariellen Kaufvertrag zu genehmigen, kann unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen führen. Voraussetzung ist, dass die Verweigerung treuwidrig erfolgt.
Ob dies der Fall ist, hängt von den individuellen Umständen des Einzelfalls ab.
