Welche Übertragungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit? 

Welche Übertragungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit? 

Das deutsche Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht in den Paragraphen § 3 GrEStG (Allgemeine Ausnahmen) und § 4 GrEStG (Besondere Ausnahmen) verschiedene Befreiungen von der Grunderwerbsteuer vor. Diese Ausnahmen dienen in erster Linie dazu, eine doppelte Besteuerung zu vermeiden oder die Übertragung von Grundstücken in bestimmten, besonders schutzwürdigen oder notwendigen Konstellationen zu erleichtern.

Befreiungen im familiären und erbrechtlichen Bereich (§ 3 GrEStG)

Die wohl bekanntesten und im privaten Bereich häufigsten Befreiungen betreffen Übertragungen innerhalb der Familie und Vorgänge im Zusammenhang mit dem Erbfall oder Schenkungen.

Erwerb von Todes wegen und Schenkungen

Ein zentraler Befreiungstatbestand ist der Grundstückserwerb von Todes wegen (z. B. durch Erbschaft oder Vermächtnis) und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Hintergrund:

Diese Befreiung soll eine Doppelbesteuerung verhindern, da diese Vorgänge bereits der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer unterliegen können.

Wichtig:

Erfolgt die Schenkung unter einer Auflage (z. B. Übernahme von Schulden oder eines Nießbrauchsvorbehalts), so unterliegt der Wert dieser Auflage, soweit sie bei der Schenkungsteuer abziehbar ist, der Grunderwerbsteuerpflicht. Man spricht in diesen Fällen oft von einer sogenannten gemischten Schenkung.

Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses

Erwerben Miterben ein zum Nachlass gehöriges Grundstück zur Teilung des Nachlasses und wird einer der Miterben dadurch Alleineigentümer, ist dieser Vorgang von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Ziel:

Die Erbauseinandersetzung soll steuerlich nicht zusätzlich belastet werden, wenn Vermögenswerte aus dem Nachlass unter den Erben verteilt werden.

Gleichstellung:

Dem Miterben sind unter bestimmten Bedingungen der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner sowie die Ehegatten oder Lebenspartner der Miterben gleichgestellt.

Erwerb zwischen Ehegatten und Lebenspartnern

Der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers ist ebenfalls steuerbefreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Kauf, eine Schenkung oder eine sonstige Übertragung handelt.

Erwerb nach Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft

Auch der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten oder früheren Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Lebenspartnerschaft ist steuerfrei (§ 3 Nr. 5 und 5a GrEStG). Es muss ein unmittelbarer Zusammenhang mit der Scheidung bzw. Auflösung der Partnerschaft bestehen.

Welche Übertragungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit?

Erwerb in gerader Verwandtschaftslinie

Eine weitere wichtige Befreiung betrifft den Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Die gerade Linie umfasst Personen, deren eine von der anderen abstammt (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel etc.).

Begünstigte Personen:

Verwandte in gerader Linie: Eltern-Kind, Großeltern-Enkel.

Stiefkinder stehen den Abkömmlingen gleich.

Die Ehegatten oder Lebenspartner der in gerader Linie Verwandten (z. B. Schwiegerkinder) sind ebenfalls begünstigt.

Achtung: Verkäufe unter Geschwistern sind nicht von dieser Befreiung umfasst, da sie in der Seitenlinie verwandt sind und Grunderwerbsteuer auslösen, sofern keine Schenkung vorliegt.

Bagatellgrenze und sonstige Ausnahmen

Bagatellfälle

Ist der für die Berechnung der Grunderwerbsteuer maßgebende Wert (in der Regel der Kaufpreis) nicht höher als 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Hierbei handelt es sich um eine Freigrenze, was bedeutet: Übersteigt der Wert nur minimal die 2.500 Euro, wird die Steuer auf den gesamten Wert fällig.

Umstrukturierungen von Unternehmen und Gesellschaften

Das Grunderwerbsteuergesetz enthält in den Paragraphen § 5, § 6 und § 7 GrEStG komplexe Sonderregelungen zur Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen von Personengesellschaften (z. B. Einbringung oder Übertragung von Grundstücken auf eine Gesellschaft) oder bei der Umwandlung von Unternehmen (z. B. Verschmelzung, Spaltung). Diese Regelungen sind eng an bestimmte Voraussetzungen, wie die Wahrung der Beteiligungsverhältnisse, geknüpft und dienen dazu, notwendige betriebswirtschaftliche Umstrukturierungen nicht durch Grunderwerbsteuer zu behindern.

Besondere Ausnahmen (§ 4 GrEStG)

Die in § 4 GrEStG geregelten Ausnahmen betreffen meist öffentliche oder gemeinnützige Zwecke und sind im täglichen Rechtsverkehr seltener relevant:

Grundstückserwerbe durch öffentlich-rechtliche Körperschaften: Erwerbe zur Schaffung oder Erweiterung von öffentlichen Straßen, Plätzen oder Grünanlagen.

Erwerb von bundeseigenen Grundstücken: Bei bestimmten Verkäufen aus Bundesvermögen.

Gemeinnützige oder mildtätige Zwecke: Erwerb durch juristische Personen zur Verwendung des Grundstücks für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke.

Fazit und Hinweis

Die Befreiungsvorschriften sind im Grunderwerbsteuergesetz sehr detailliert geregelt und zielen insbesondere darauf ab, Übertragungen im engsten Familienkreis sowie Erbfälle und Schenkungen von der Grunderwerbsteuer zu entlasten, um eine mehrfache Belastung zu vermeiden oder die Übertragung zwischen nahen Verwandten zu erleichtern.

Wichtig:

Bei teilentgeltlichen Übertragungen (z. B. Schenkung gegen Nießbrauch oder Leibrente) ist der entgeltliche Teil – also der Wert der Gegenleistung – in der Regel nicht von der Grunderwerbsteuer befreit, auch wenn der unentgeltliche Teil der Schenkungsteuer unterliegt. Es bedarf stets einer genauen Prüfung des Einzelfalls, da die steuerliche Handhabung komplex sein kann, insbesondere bei gemischten Rechtsgeschäften und Unternehmensumstrukturierungen.