Wenn Stellplatzeigentümer bei Wirtschaftsplan und Verwalterwahl mitentscheiden müssen

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften regeln in ihrer Gemeinschaftsordnung, dass Teileigentümer von Tiefgaragenstellplätzen nur bei „Angelegenheiten der Tiefgarage“ stimmberechtigt sind. Das klingt zunächst praktisch: Wer nur einen Stellplatz besitzt, soll nicht über das Dach oder die Fassade mitentscheiden. Doch was passiert, wenn es um den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder die Bestellung des Verwalters geht? Darf die Gemeinschaft diese Eigentümer dann einfach vom Stimmrecht ausschließen? Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil klare Grenzen gezogen – und stärkt damit die Rechte von Teileigentümern, die oft übersehen werden.

Die Entscheidung betrifft ein Thema, das in der Praxis häufig zu Streit führt: die objektbezogene Stimmrechtsbeschränkung. Viele Teilungserklärungen enthalten Klauseln, die auf den ersten Blick sinnvoll wirken, bei genauerer Prüfung aber rechtliche Fallstricke bergen. Wenn Sie als Eigentümer eines Stellplatzes – oder als Verwalter einer WEG – unsicher sind, ob Ihre Stimmrechtsregelung rechtssicher ist, lohnt sich ein genauer Blick auf die neue Rechtsprechung. Denn Fehler bei der Stimmrechtsausübung können Beschlüsse anfechtbar machen und teure Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Objektbezogene Stimmrechtsbeschränkungen sind grundsätzlich möglich, aber sie müssen sich eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Unklare Klauseln sind unwirksam.
• Ein vollständiger Stimmrechtsausschluss bei Verwalterbestellung, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ist nichtig – auch für reine Stellplatzeigentümer. Diese Kernentscheidungen betreffen die gesamte Gemeinschaft.
• Die Klausel „nur Angelegenheiten der Tiefgarage“ greift nicht, wenn es um Beschlüsse geht, die Zahlungspflichten für alle Eigentümer begründen (z. B. Wirtschaftsplan).
• Getrennte Teileigentumseinheiten (Stellplatz ohne Wohnung) dürfen nicht pauschal vom Stimmrecht ausgeschlossen werden, wenn die Klausel dies nicht eindeutig regelt.
• Prüfen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung auf Klarheit und Vollständigkeit. Unklare Stimmrechtsregelungen führen zu anfechtbaren Beschlüssen und Rechtsunsicherheit.

In der entschiedenen Fallkonstellation hatte die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage „nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage“ haben. Bei der Eigentümerversammlung 2022 wurden über den Wirtschaftsplan 2023 und über die Duldung einer Briefkastenanlage beschlossen – die Stimmen der Stellplatzeigentümer blieben unberücksichtigt. Der Insolvenzverwalter einer Gesellschaft, die Mitglied der GdWE war, klagte dagegen. Das Amtsgericht Göttingen und das Landgericht Braunschweig wiesen die Klage ab. Der BGH hob die Urteile auf und verwies die Sache zurück.

Der Senat stellt zunächst klar: Grundsätzlich dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften das Stimmrecht objektbezogen beschränken. Das folgt aus Paragraf 10 Abs. 1 Satz 2 WEG i.V.m. Paragraf 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. In Mehrhausanlagen ist es anerkannt, dass Untergemeinschaften über Maßnahmen an ihrem Gebäude allein entscheiden – wenn sie die Kosten auch allein tragen. Auch ohne formelle Untergemeinschaften ist eine solche Beschränkung zulässig. Aber: Der Umfang muss sich eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Abweichungen vom gesetzlichen Regelfall (Kopfprinzip oder Objektstimmrecht) bedürfen klarer Regelungen. Verbleiben bei objektiver Auslegung nicht aufklärbare Zweifel, ist die Einschränkung unwirksam.

Genau hier lag das Problem. Die Klausel ging erkennbar davon aus, dass Stellplatzeigentümer meist auch Wohnungseigentümer sind. Sie sollten durch die Beschränkung nicht „doppelt“ abstimmen – einmal als Wohnungseigentümer, einmal als Stellplatzeigentümer. Doch was ist mit Eigentümern, die nur einen Stellplatz besitzen? Die Teilungserklärung ließ dies offen. Selbst wenn bei Erstellung alle Einheiten in einer Hand lagen, können sie später getrennt veräußert werden. Die Klausel traf keine klare Aussage für diesen Fall. Diese Unklarheit führt zur Unwirksamkeit der Stimmrechtsbeschränkung – jedenfalls für Beschlüsse über den Wirtschaftsplan.

Der BGH geht noch weiter: Eine Vereinbarung, die bestimmte Eigentümer bei Verwalterbestellung, Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan vom Stimmrecht ausschließt, ist nichtig (Paragraf 134 BGB). Das Stimmrecht bei diesen Kernentscheidungen gehört zum unverzichtbaren Mitgliedschaftsrecht jedes Wohnungseigentümers und Teileigentümers. Bei der Verwalterbestellung gibt es nur einen Verwalter für die gesamte GdWE – seine Bestellung ist eine wesentliche Entscheidung, an der alle mitwirken müssen. Bei der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan (Paragraf 28 WEG) entscheidet die Gesamtgemeinschaft über die Kostenverteilung. Dass der Wirtschaftsplan hier sogar Zahlungspflichten für die Stellplatzeigentümer begründete, macht den Ausschluss besonders offenkundig rechtswidrig. Teilbeschlüsse einzelner Eigentümergruppen sind hier ausgeschlossen.

Für den zweiten Beschlusspunkt (Duldung der Briefkastenanlage) lässt der BGH offen, ob die Stimmrechtsbeschränkung wirksam sein könnte – wenn die Kosten allein von den Wohnungseigentümern getragen werden. Dazu fehlen Feststellungen zum Gesamtinhalt der Gemeinschaftsordnung. Die Sache geht zurück an das Berufungsgericht, das nun prüfen muss: Wie lautet die Stimmrechtsregelung im Detail? Tragen Stellplatzeigentümer Kosten für Maßnahmen außerhalb der Tiefgarage? Und hat der Stimmrechtsausschluss das Abstimmungsergebnis tatsächlich verändert (Kausalität)?

Was bedeutet das für Ihre Praxis? Wenn Sie Verwalter sind oder in einer WEG mitwirken, prüfen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung auf folgende Punkte: Enthält sie eine Stimmrechtsbeschränkung für Teileigentümer? Ist der Anwendungsbereich eindeutig definiert – auch für den Fall, dass Teileigentum nicht mit Wohnungseigentum verbunden ist? Schließt die Klausel Teileigentümer von Kernentscheidungen (Verwalter, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung) aus? Dann ist sie nichtig. Auch eine Formulierung wie „nur Angelegenheiten der Tiefgarage“ reicht nicht aus, wenn unklar bleibt, was darunter fällt – und ob Teileigentümer ohne Wohnungseigentum überhaupt noch stimmberechtigt sind.

Handlungsempfehlung: Lassen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung von einem auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt prüfen. Oft genügt eine klarstellende Ergänzung oder Neufassung der Stimmrechtsklausel, um Rechtssicherheit für künftige Versammlungen zu schaffen. Vermeiden Sie pauschale Ausschlüsse bei grundlegenden Gemeinschaftsentscheidungen. Regelungen, die Kosten- und Stimmrechtsverteilung transparent und vollständig abbilden, schützen die Gemeinschaft vor Anfechtungsklagen und teuren Gerichtsverfahren.

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