Wer zahlt was beim notariellen Kaufvertrag?

Wer zahlt was beim notariellen Kaufvertrag?

Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist ein großes Projekt. Es geht um viel Geld. Es geht um wichtige Verträge. In Deutschland muss ein Notar diesen Vertrag begleiten. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben. Doch wer trägt eigentlich welche Kosten? In diesem Text erkläre ich Ihnen alles Wichtige.

Die Grundlagen der Kostenverteilung

Wer zahlt was? Diese Frage stellen sich Käufer und Verkäufer oft. Es gibt eine grobe Faustregel. Meistens zahlt der Käufer die Kosten für den Vertrag. Der Verkäufer zahlt die Kosten für die Lastenfreiheit. Was das genau bedeutet, schauen wir uns jetzt an.

Die Rolle des Notars

Der Notar ist eine neutrale Person. Er ist kein Anwalt für nur eine Seite. Er berät den Käufer und den Verkäufer. Er schreibt den Kaufvertrag auf. Er liest den Vertrag laut vor. Er prüft die Identität der Personen. Er überwacht die Zahlung des Geldes.

Der Notar möchte für seine Arbeit bezahlt werden. Seine Gebühren sind gesetzlich festgeschrieben. Kein Notar darf mehr oder weniger verlangen. Die Höhe der Gebühren hängt vom Kaufpreis ab. Je teurer die Immobilie ist, desto höher sind die Notarkosten.

Diese Kosten trägt normalerweise der Käufer

Der Käufer möchte das Eigentum an der Immobilie erwerben. Deshalb übernimmt er den Großteil der Nebenkosten. Man nennt diese Kosten auch „Erwerbsnebenkosten“.

Die Beurkundung und der Vollzug

Die Hauptaufgabe des Notars ist die Beurkundung. Das ist das feierliche Vorlesen und Unterschreiben des Vertrages. Dafür fällt eine Gebühr an. Der Käufer zahlt diese Gebühr fast immer.

Auch für den „Vollzug“ fallen Kosten an. Vollzug bedeutet: Der Notar schickt Dokumente an Ämter. Er informiert das Finanzamt. Er schreibt an das Grundbuchamt. All diese kleinen Schritte kosten Geld. Auch diese Posten stehen auf der Rechnung für den Käufer.

Die Grunderwerbsteuer

Das ist eine Steuer an den Staat. Jedes Bundesland hat einen eigenen Steuersatz. Er liegt meist zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Das Finanzamt meldet sich nach dem Notartermin beim Käufer. Erst wenn diese Steuer bezahlt ist, gibt das Finanzamt eine Bestätigung heraus. Diese Bestätigung heißt Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne dieses Papier darf der Käufer nicht als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Das Grundbuchamt

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis. Dort steht, wem welches Grundstück gehört. Wenn Sie ein Haus kaufen, muss Ihr Name dort eingetragen werden. Das Grundbuchamt ist ein Teil des Amtsgerichts. Für jede Eintragung verlangt das Gericht Gebühren.

• Die Auflassungsvormerkung: Das ist eine Art „Reservierung“ im Grundbuch. Sie schützt den Käufer. Niemand anderes kann das Haus in dieser Zeit wegschnappen. Der Käufer zahlt diese Eintragung.
• Die Eigentumsumschreibung: Das ist der finale Schritt. Hier wird der Käufer als neuer Besitzer eingetragen. Auch das zahlt der Käufer.

Die Grundschuld

Fast jeder Käufer braucht einen Kredit von der Bank. Die Bank möchte eine Sicherheit haben. Diese Sicherheit heißt Grundschuld. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Wenn der Käufer seine Raten nicht zahlt, darf die Bank das Haus verkaufen.

Der Notar muss diese Grundschuld beurkunden. Das Grundbuchamt muss sie eintragen. Da die Grundschuld nur dem Käufer bei der Finanzierung hilft, zahlt er diese Kosten allein. Der Verkäufer hat damit nichts zu tun.

Diese Kosten trägt normalerweise der Verkäufer

Der Verkäufer möchte ein „sauberes“ Objekt übergeben. Das bedeutet: Das Haus muss frei von alten Schulden sein.

Die Lastenfreistellung

Oft hat der Verkäufer selbst noch einen Kredit auf dem Haus. Dieser alte Kredit steht noch im Grundbuch. Der Käufer möchte diesen alten Kredit natürlich nicht übernehmen. Der Notar muss dafür sorgen, dass diese alten Lasten gelöscht werden.

Die Bank des Verkäufers muss zustimmen. Der Notar holt diese Zustimmung ein. Die Gebühren für das Löschen alter Schulden zahlt der Verkäufer. Das ist fair. Schließlich sind es seine alten Schulden.

Vermittlung und Unterlagen

Hat ein Makler das Haus verkauft? Dann fällt eine Maklerprovision an. Seit einigen Jahren gibt es hier klare Regeln. Oft teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten hälftig.

Manchmal fehlen wichtige Unterlagen. Zum Beispiel ein Energieausweis. Oder Pläne vom Haus. Wenn der Verkäufer diese Dokumente erst neu besorgen muss, zahlt er dafür.

Besondere Fachbegriffe einfach erklärt

Im Notartermin fallen oft komplizierte Worte. Hier sind die wichtigsten Begriffe einfach erklärt:

• Beurkundung: Das ist der offizielle Termin beim Notar. Der Vertrag wird vorgelesen und unterschrieben.
• Grundbuch: Ein Buch beim Amt. Darin stehen alle Besitzer von Grundstücken.
• Auflassung: Das ist das juristische Wort für die Einigung. Es bedeutet: „Wir sind uns einig, dass das Haus nun den Besitzer wechselt.“
• Vorkaufsrecht: Manchmal haben Städte oder Gemeinden das Recht, ein Haus zuerst zu kaufen. Der Notar prüft das. Er holt ein Dokument ein, dass die Stadt darauf verzichtet. Die Kosten dafür zahlt meist der Käufer.
• Notar-Anderkonto: Das ist ein spezielles Konto des Notars. Heute nutzt man es nur noch selten. Es dient der Sicherheit. Der Käufer zahlt das Geld erst an den Notar. Der Notar leitet es weiter, wenn alles sicher ist. Das verursacht extra Gebühren.

Wer haftet, wenn einer nicht zahlt?

Das ist ein wichtiger Punkt. Im Gesetz steht: Käufer und Verkäufer haften „gesamtschuldnerisch“ für die Notarkosten. Was heißt das?

Es bedeutet: Wenn der Käufer die Notarrechnung nicht bezahlt, darf der Notar das Geld vom Verkäufer fordern. Sogar dann, wenn im Vertrag steht, dass der Käufer zahlen muss. Der Notar holt sich das Geld dort, wo er es am einfachsten bekommt. Deshalb ist es wichtig, dass beide Seiten zahlungsfähig sind. In der Praxis kommt das aber selten vor. Meistens hält sich jeder an die Abmachung im Vertrag.

Zusammenfassung der Kostenverteilung

Hier sehen Sie eine kleine Tabelle zur Übersicht:

Ein Hauskauf ist ein großer Schritt in Ihrem Leben. Es geht um Ihre Zukunft. Es geht um Ihr Zuhause. Deshalb sollten Sie keine Unsicherheiten haben. Ein guter Vertrag schützt beide Seiten vor bösen Überraschungen. Der Notar sorgt dafür, dass alles nach Recht und Gesetz abläuft. Er achtet darauf, dass der Verkäufer sein Geld bekommt. Er achtet darauf, dass der Käufer wirklich der neue Eigentümer wird.

Haben Sie weitere Fragen zu Ihrem Immobilienkauf? Möchten Sie einen rechtssicheren Vertrag entwerfen lassen? Oder brauchen Sie Hilfe bei der Abwicklung?

Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.