Wichtige Informationen zur Kaufpreisfälligkeit und Absicherung beim Bauträgervertrag

Wichtige Informationen zur Kaufpreisfälligkeit und Absicherung beim Bauträgervertrag

Wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger kaufen, gibt es strenge Regeln dafür, wann Sie den Kaufpreis bezahlen müssen. Diese Regeln dienen vor allem Ihrem Schutz als Käufer. Im Folgenden wird erklärt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der Bauträger Geld von Ihnen verlangen darf und wie Sie rechtlich abgesichert sind.

Die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises

Damit der Kaufpreis für Ihre Immobilie fällig wird, müssen bestimmte gesetzliche Vorgaben erfüllt sein. Besonders wichtig sind hierbei die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sowie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Die sogenannte Vormerkungslösung

In der Praxis wird meistens die „Vormerkungslösung“ genutzt. Das bedeutet, dass Sie den Kaufpreis nicht auf einmal bezahlen, sondern in Raten. Diese Raten richten sich danach, wie weit der Bau Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung bereits fortgeschritten ist.

Haftung des Geschäftsführers

Die Regeln der MaBV sind sogenannte Schutzgesetze. Wenn ein Geschäftsführer eines Bauträgers Geld von Ihnen annimmt, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen noch nicht erfüllt sind, handelt er rechtswidrig. In einem solchen Fall haftet der Geschäftsführer nicht nur mit der Firma, sondern unter Umständen auch mit seinem privaten Vermögen.

Entschädigung bei verfrühten Zahlungen

Falls Sie eine Zahlung leisten, die eigentlich noch nicht erlaubt war (zum Beispiel wegen einer falschen Mitteilung über die Fälligkeit), haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Der Bauträger muss Ihnen dann die Zinsvorteile erstatten, die er durch Ihr Geld vorzeitig erhalten hat.

Die Auflassungsvormerkung als Ihre Sicherheit

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die erste Zahlung ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Warum die Vormerkung so wichtig ist

Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum an der Immobilie ab. Es reicht nicht aus, wenn der Notar die Eintragung nur beim Grundbuchamt beantragt hat. Die Vormerkung muss tatsächlich im Grundbuch stehen. Nur eine direkt für Sie eingetragene Vormerkung bietet Ihnen im Falle einer Insolvenz des Bauträgers genügend Sicherheit.

Besonderheiten bei Teilflächen

Wenn das Grundstück, auf dem gebaut wird, noch nicht offiziell geteilt wurde, genügt zunächst die Eintragung am gesamten Grundstück. Manchmal verlangen finanzierende Banken jedoch zusätzliche Sicherheiten. In solchen Fällen kann vereinbart werden, dass die Zahlung erst nach der endgültigen Teilung im Grundbuch erfolgt.

Rangstelle und Lastenfreiheit

Ihre Vormerkung muss an der richtigen Stelle im Grundbuch stehen. Das bedeutet, dass sie Vorrang vor anderen Belastungen haben muss. Wenn auf dem Grundstück noch alte Schulden des Bauträgers (Grundpfandrechte) lasten, müssen diese gelöscht werden. Bestimmte Rechte, wie zum Beispiel Wegerechte der Nachbarn, bleiben jedoch meist bestehen und werden von Ihnen übernommen.

Schutz vor den Schulden des Bauträgers

Bauträger finanzieren ihre Projekte oft über eine Bank. Diese Bank lässt sich zur Sicherheit meist eine hohe Grundschuld auf das gesamte Baugrundstück eintragen (Globalbelastung). Damit Sie als Käufer nicht für die Schulden des Bauträgers haften, muss die Lastenfreistellung gesichert sein.

Die Freistellungsverpflichtung

Die Bank des Bauträgers muss garantieren, dass Ihr Grundstücksteil von den Schulden des Bauträgers befreit wird, sobald Sie Ihren Kaufpreis bezahlt haben. Dies geschieht oft durch eine sogenannte Freistellungsverpflichtung. Diese Erklärung der Bank ist eine Art Garantie für Sie.

Wichtige Informationen zur Kaufpreisfälligkeit und Absicherung beim Bauträgervertrag

Was passiert bei einem Baustopp?

Ein schwieriges Thema ist das „Steckenbleiben“ des Baus, also wenn der Bauträger den Bau nicht fertigstellt. In diesem Fall müssen Sie zur Freistellung Ihres Grundstücks nur den Betrag zahlen, der dem tatsächlichen Wert des bisherigen Baufortschritts entspricht. Es gibt verschiedene Methoden, um diesen Wert zu berechnen:

• Die Aufrechnungsmethode: Hierbei werden von der vereinbarten Summe alle Ihre Gegenansprüche (zum Beispiel wegen Mängeln oder Schadensersatz) abgezogen. Das ist für Sie als Käufer oft die günstigste Methode.
• Die Selbstkostenmethode: Hierbei wird geschaut, welche Kosten der Bauträger bisher tatsächlich hatte.
• Die Verkehrswertmethode: Hierbei wird der aktuelle Marktwert des unfertigen Gebäudes mit dem geplanten Endwert verglichen.

Abrechnung bei unfertigen Gebäuden

Wenn der Bau stoppt, wird unabhängig von den normalen Raten abgerechnet.

Nachzahlung für Mehrwert

Es kann vorkommen, dass der Wert des bisherigen Baus höher ist als die Summe der Raten, die Sie bereits bezahlt haben. In diesem Fall müssen Sie unter Umständen eine Nachzahlung leisten, um die Freistellung von der Bank zu erhalten.

Das Risiko bei Überzahlung

Falls Sie bereits mehr bezahlt haben, als der unfertige Bau wert ist, haben Sie einen Rückzahlungsanspruch gegen den Bauträger. Da dieser in einer solchen Situation aber oft zahlungsunfähig ist, ist es in der Praxis schwer, dieses Geld zurückzubekommen. Die Bank des Bauträgers ist im Regelfall nicht verpflichtet, Ihnen bereits geleistete Zahlungen zurückzuerstatten.

Ihr Kontakt für rechtliche Beratung

Bei Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag oder zur Fälligkeit Ihres Kaufpreises sollten Sie sich fachmännisch beraten lassen. Bitte nehmen Sie dazu Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.