Wie funktionieren Wegmessungen und der Verkauf von Teilflächen bei einer Eigentumswohnung?

Wie funktionieren Wegmessungen und der Verkauf von Teilflächen bei einer Eigentumswohnung?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, gehört Ihnen nicht nur Ihre Wohnung. Ihnen gehört auch ein Anteil am gesamten Grundstück. Dieses Grundstück nennt man das gemeinschaftliche Wohnungseigentumsgrundstück. Manchmal möchte die Stadt oder ein Nachbar ein Stück von diesem Land kaufen. Das nennt man eine Wegmessung. Dabei wird ein Teil des Grundstücks rechtlich abgetrennt.

Die Grundregel: Alle müssen zustimmen

Stellen Sie sich das Grundstück wie einen großen Kuchen vor. Jeder Eigentümer hat ein Stück von diesem Kuchen. Wenn man nun eine Ecke des Kuchens abschneiden und verkaufen will, betrifft das jeden einzelnen Besitzer.

Warum ein einfacher Beschluss nicht reicht

Normalerweise entscheiden Wohnungseigentümer über viele Dinge durch eine einfache Mehrheit in einer Versammlung. Das gilt zum Beispiel für den neuen Anstrich im Flur. Beim Verkauf von Grundstücken ist das anders. Das Gesetz sagt hier ganz klar: Ein Verkauf ist eine Verfügung. Das ist ein juristisches Wort für eine rechtliche Übertragung von Eigentum.

In der Regel haben die Eigentümer für einen solchen Verkauf keine Beschlusskompetenz. Das bedeutet, sie dürfen darüber gar nicht einfach abstimmen. Wenn sie es trotzdem tun und nur die Mehrheit entscheidet, ist dieser Beschluss nichtig. Das heißt, er ist von Anfang an ungültig und rechtlich wertlos.

Die Ausnahme durch das Treueverhältnis

Es gibt nur ganz seltene Ausnahmen. Man spricht hier vom Treueverhältnis. Das bedeutet, dass Nachbarn aufeinander Rücksicht nehmen müssen. Wenn der Verkauf für die Gemeinschaft absolut zwingend ist, kann ein Anspruch auf Zustimmung entstehen. Das ist aber nur der Fall, wenn die Verweigerung des Verkaufs zu einem riesigen Schaden für alle führen würde. Solche Fälle sind in der Praxis extrem selten.

Besonderheiten bei Straßengrund

Manchmal braucht die Stadt ein kleines Stück vom Grundstück, um einen Gehweg oder eine Straße zu bauen. Hier wird die rechtliche Lage etwas entspannter gesehen.

Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

Einige Experten sagen, dass die Abtretung von Boden für eine Straße eine ordnungsgemäße Verwaltung ist. Das bedeutet, es dient dem Wohl der Gemeinschaft und der Erfüllung gesetzlicher Pflichten. In diesem speziellen Fall könnte ein Mehrheitsbeschluss ausreichen.

Wie funktionieren Wegmessungen und der Verkauf von Teilflächen bei einer Eigentumswohnung?

Die Rolle des Verwalters

Der Verwalter ist die Person, die die Wohnanlage betreut. Normalerweise darf der Verwalter keine Grundstücke im Namen der Eigentümer verkaufen. Er hat dafür keine Vertretungsmacht. Das bedeutet, er darf keine Unterschriften setzen, die das Eigentum der Leute verändern.

Es gibt jedoch eine Lösung im Gesetz. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters erweitern. Das steht im Paragraf 27 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Die Eigentümer können den Verwalter also per Beschluss ermächtigen, den Verkauf abzuwickeln. Das ist besonders bei großen Wohnanlagen mit vielen Eigentümern sehr praktisch. So muss nicht jeder einzelne Eigentümer zum Notar gehen.

Die Ermächtigung des Verwalters

Wenn ein Teil des Grundstücks weggegeben werden soll, nutzt man oft ein spezielles Verfahren. Man erteilt dem Verwalter eine Ermächtigung.

Was ist eine Ermächtigung nach § 185 BGB?

Das ist eine Erlaubnis. Die Eigentümer sagen dem Verwalter: „Du darfst dieses Geschäft für uns machen.“ Das ist rechtlich bindend. Ein solcher Beschluss ist besonders dann möglich, wenn der Staat das Grundstück sowieso durch eine Enteignung bekommen könnte. Wenn die Stadt also das Recht hätte, das Land mit Zwang zu nehmen, dürfen die Eigentümer den Verwalter zur freiwilligen Abgabe ermächtigen.

Was passiert mit dem Gebäude?

Es gibt eine wichtige Regel: Man kann kein Land verkaufen, auf dem ein Teil einer Wohnung steht. Wenn auf dem Stück Land eine Garage oder ein Zimmer steht, das jemandem allein gehört (Sondereigentum), muss dieses Eigentum vorher rechtlich aufgelöst werden. Das ist kompliziert. Das Sondereigentum muss im Grundbuch gelöscht werden. Danach wird der Anteil wieder mit dem restlichen Grundstück verbunden.

Der Ablauf im Grundbuch

Das Grundbuch ist das offizielle Register für Land. Dort steht genau, wem was gehört.

Die Auflassungsvormerkung

Wenn man ein Grundstück verkauft, wird oft zuerst eine Vormerkung eingetragen. Das ist wie eine Reservierung. Bei einer Eigentümergemeinschaft muss diese Reservierung für alle Einheiten gleichzeitig eingetragen werden. Man kann sie nicht nur bei einer Wohnung eintragen. Das schützt den Käufer, damit niemand anderes das Land zwischendurch bekommt.

Lastenfreistellung und Unschädlichkeitszeugnis

Oft liegen auf Grundstücken Schulden, wie zum Beispiel Kredite bei einer Bank. Man nennt das Lasten. Wenn ein Teil des Grundstücks verkauft wird, will der Käufer keine Schulden übernehmen. Die Fläche muss also „lastenfrei“ gemacht werden.

Dafür gibt es in vielen Bundesländern das Unschädlichkeitszeugnis. Das ist ein Papier von einer Behörde. Es besagt, dass der Verkauf des kleinen Stücks für die Banken nicht schlimm ist. Der Wert des restlichen Grundstücks reicht immer noch aus, um die Schulden zu sichern. Das spart viel Zeit und Geld, weil man nicht jede einzelne Bank um Erlaubnis fragen muss.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Hier sind die zentralen Regeln noch einmal kurz für Sie zusammengefasst:

• Freiwilliger Verkauf: Wenn ein privater Käufer Land möchte, müssen alle Eigentümer beim Notar zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss ist hier verboten und ungültig.
• Öffentliche Pflichten: Muss Land für eine Straße abgegeben werden, reicht oft ein Mehrheitsbeschluss aus.
• Verwalter-Vollmacht: Der Verwalter kann durch einen Beschluss die Macht bekommen, den Verkauf für alle zu unterschreiben. Das spart den Gang zum Notar für jeden Einzelnen.
• Enteignungs-Gefahr: Wenn der Staat das Land sowieso mit Zwang nehmen könnte, ist die Rechtslage für die Gemeinschaft einfacher. Hier darf der Verwalter leichter handeln.
• Sondereigentum: Wenn auf dem Land gebaut wurde, muss das Sondereigentum vor dem Verkauf rechtlich vernichtet werden.

Wie funktionieren Wegmessungen und der Verkauf von Teilflächen bei einer Eigentumswohnung?

Erläuterung wichtiger Fachbegriffe

Damit Sie den Text noch besser verstehen, erkläre ich hier einige Wörter:

• Auflassung: Das ist die offizielle Einigung vor einem Notar, dass das Eigentum an einem Grundstück auf eine andere Person übergehen soll.
• BGB: Das Bürgerliche Gesetzbuch. Es enthält die wichtigsten Regeln für Verträge und Eigentum in Deutschland.
• WEG: Das Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt alles, was Menschen betrifft, die gemeinsam in einem Haus wohnen und Wohnungen besitzen.
• Nichtig: Ein rechtlicher Begriff für „ungültig“. Ein nichtiger Beschluss wird so behandelt, als hätte es ihn nie gegeben.
• Sondereigentum: Das ist der Teil der Immobilie, der Ihnen ganz allein gehört, also Ihre Wohnung oder Ihr Kellerraum.
• Gemeinschaftseigentum: Das ist alles, was allen gehört, wie das Treppenhaus, das Dach oder der Garten.
• Abmessung/Wegmessung: Der Vorgang, bei dem ein Teil eines Grundstücks vermessen wird, um daraus ein eigenes, neues Grundstück zu machen.

Rechtliche Themen rund um das Wohnungseigentum sind oft sehr kompliziert. Kleine Fehler im Protokoll oder beim Beschluss können Jahre später zu großen Problemen führen. Es geht hierbei um Ihr wertvolles Eigentum und hohe Geldbeträge.

Bitte nehmen Sie für eine individuelle Beratung und rechtssichere Umsetzung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.