Wie funktioniert das Ertragswertverfahren bei der Erbschaftsteuer?

November 14, 2025

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie für die Berechnung der Erbschaftsteuer zu bestimmen. Es wird vor allem bei Mietshäusern oder Gewerbeimmobilien angewendet. Bei diesen Objekten ist der Ertrag – also die Mieteinnahme – besonders wichtig. Das Verfahren geht davon aus, dass der Wert der Immobilie durch die zukünftigen Mieteinnahmen bestimmt wird. Die Finanzverwaltung braucht diesen Wert. Er dient als Grundlage, um die Höhe der Erbschaftsteuer festzulegen. Ein höherer Wert bedeutet eine höhere Steuer. Ein niedrigerer Wert bedeutet eine niedrigere Steuer.

💰 Die Rolle der Mieteinnahmen

Der wichtigste Schritt ist die Bestimmung des jährlichen Reinertrags. Dies ist die Miete, die das Haus pro Jahr einbringt. Von dieser Bruttomiete werden alle Bewirtschaftungskosten abgezogen. Bewirtschaftungskosten sind zum Beispiel Kosten für die Verwaltung, für Instandhaltung und für das Mietausfallwagnis. Das Mietausfallwagnis berücksichtigt, dass nicht immer alle Wohnungen vermietet sind. Es berücksichtigt auch, dass Mieter manchmal die Miete nicht zahlen. Die tatsächlichen Kosten des Erblassers sind dabei aber nicht relevant. Es werden Pauschalen verwendet. Diese Pauschalen sind gesetzlich festgelegt. Sie sollen die üblichen Kosten abbilden. Was übrig bleibt, ist der Rohertrag des Grundstücks.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren bei der Erbschaftsteuer?

🏠 Bodenwert und Verzinsung

Als Nächstes wird der Bodenwert bestimmt. Der Bodenwert ist der Wert des leeren Grundstücks. Er wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Auf diesen Bodenwert wird ein gesetzlicher Zinssatz angewendet. Dieser Zinssatz wird als Liegenschaftszinssatz bezeichnet. Der Liegenschaftszinssatz ist ebenfalls gesetzlich festgelegt. Er liegt aktuell bei 2,5 % bis 5,0 %. Das hängt von der Art der Immobilie ab. Die Verzinsung des Bodens wird vom Rohertrag abgezogen. Dies ergibt den Gebäudereinertrag. Der Gebäudereinertrag ist der Ertrag, der nur durch das Gebäude selbst erwirtschaftet wird.

⏳ Die Restnutzungsdauer

Nun kommt die Restnutzungsdauer ins Spiel. Sie gibt an, wie viele Jahre das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist wichtig für die Berechnung. Für die Berechnung wird der Gebäudereinertrag mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger hängt von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz ab. Eine längere Restnutzungsdauer führt zu einem höheren Vervielfältiger. Das wiederum erhöht den Wert des Gebäudes. Der Wert des Gebäudes wird als Gebäudeertragswert bezeichnet.

➕ Der endgültige Ertragswert

Der Ertragswert der gesamten Immobilie ergibt sich aus der Addition von zwei Werten. Es wird der zuvor ermittelte Bodenwert addiert. Dazu kommt der Gebäudeertragswert. Die Summe beider Werte ist der vorläufige Ertragswert. Dieser Wert muss aber noch angepasst werden. Eventuelle Wertminderungen oder Wertsteigerungen werden berücksichtigt. Dazu zählen zum Beispiel Mängel wie Bauschäden oder ein außergewöhnlich schlechter Zuschnitt der Wohnungen. Auch besondere Lagen können den Wert beeinflussen. Der korrigierte Betrag ist dann der endgültige Ertragswert. Dieser Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer.

⚖️ Vereinfachte Erklärung

Man kann sich das Verfahren so vorstellen: Das Finanzamt fragt, wie viel Geld die Immobilie in den nächsten Jahren einbringen wird. Diese zukünftigen Einnahmen werden auf den heutigen Tag abgezinst. Man könnte auch sagen, sie werden in heutigem Geld ausgedrückt. Das geschieht mit dem Vervielfältiger. Der Bodenwert wird dabei extra betrachtet. Er ist ja dauerhaft vorhanden. Der Gebäudewert sinkt aber mit der Zeit.

🔑 Wichtige Punkte

Das Ertragswertverfahren ist oft komplex. Es gibt viele gesetzliche Vorgaben. Es wird nur bei bestimmten Immobilien angewendet. Der Wert ist oft niedriger als der tatsächliche Verkaufspreis. Das ist für den Erben vorteilhaft. Es kann aber auch ein höheres Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren herangezogen werden. Das Finanzamt wählt immer das Verfahren, das den höchsten Wert ergibt. Dies ist die gesetzliche Vorgabe.