Wie funktioniert das Sachwertverfahren bei der Erbschaftsteuer?

Wie funktioniert das Sachwertverfahren bei der Erbschaftsteuer? 🏡

Das Sachwertverfahren ist eine Methode. Man nutzt sie, um den Wert von bestimmten Immobilien zu bestimmen. Dieser Wert ist wichtig für die Erbschaftsteuer. Es ist eine von drei Hauptmethoden. Die anderen sind das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist im Bewertungsgesetz festgelegt. Es kommt oft zum Einsatz. Man nutzt es, wenn man keinen guten Vergleichswert hat. Ein Vergleichswert wäre der Verkaufspreis eines ähnlichen Hauses. Es wird also der materielle Wert der Immobilie geschätzt. Man schaut, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu bauen. Man berücksichtigt auch den Wert des Grundstücks. Es ist eine technische Wertermittlung.

Welche Objekte betrifft es?

Das Sachwertverfahren wird für bestimmte Arten von Immobilien verwendet. Dazu gehören selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Auch Wohnungseigentum kann betroffen sein. Es wird aber vor allem für spezielle Objekte genutzt. Beispiele sind Betriebsgebäude oder ungewöhnlich gestaltete Häuser. Überall dort, wo ein Marktwert schwer zu finden ist, kann es zum Einsatz kommen.

Die drei Schritte der Berechnung

Die Berechnung im Sachwertverfahren ist in drei Hauptschritte unterteilt.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren bei der Erbschaftsteuer?

1. Bodenwertermittlung

Zuerst schätzt man den Wert des Grundstücks. Das nennt man den Bodenwert. Man nutzt dazu Bodenrichtwerte. Diese Werte geben an, wie viel ein Quadratmeter Bauland in der Gegend kostet. Der Bodenrichtwert wird mit der Fläche des Grundstücks multipliziert. Man berücksichtigt auch die Lage und die Erschließung.

• Formel: Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert

2. Ermittlung des Gebäudesachwerts

Danach kommt der Wert des Gebäudes an die Reihe. Das nennt man den Gebäudesachwert. Man schätzt die Herstellungskosten für das Gebäude. Man geht davon aus, es würde heute neu gebaut. Man nutzt dafür Baukosten-Tabellen. Diese Tabellen sind vom Staat festgelegt. Man berücksichtigt die Art und Größe des Gebäudes. Man rechnet die Gesamtkosten.

Von diesen Kosten zieht man eine Wertminderung ab. Das ist wichtig. Ein altes Gebäude ist weniger wert als ein neues. Die Minderung hängt vom Alter des Gebäudes ab. Man nennt das Alterswertminderung. Man kann sich das wie die Abschreibung bei einem Auto vorstellen. Je älter, desto geringer der Restwert.

• Formel: Neubaukosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert

3. Gesamter Sachwert und Marktanpassung

Im dritten Schritt addiert man die beiden Werte. Man rechnet den Bodenwert und den Gebäudesachwert zusammen. Das ist der vorläufige Gesamtsachwert.

• Formel: Bodenwert + Gebäudesachwert = Vorläufiger Gesamtsachwert

Dieser Wert ist aber noch nicht der endgültige Wert. Er ist sehr technisch. Er bildet den Markt oft nicht gut ab. Der Markt ist das, was Käufer wirklich bereit sind zu zahlen. Deshalb gibt es den Marktanpassungsfaktor.

Der Marktanpassungsfaktor wird auch Sachwertfaktor genannt. Das ist eine Zahl. Diese Zahl wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Der Ausschuss kennt den regionalen Immobilienmarkt gut. Der Faktor gleicht den technischen Wert an die tatsächlichen Verkaufspreise an. Man multipliziert den vorläufigen Sachwert mit diesem Faktor.

• Formel: Vorläufiger Gesamtsachwert x Marktanpassungsfaktor = Endgültiger Sachwert

Dieser Endgültige Sachwert ist der Betrag. Er wird für die Erbschaftsteuer angesetzt.

Warum ist das Sachwertverfahren wichtig?

Das Sachwertverfahren stellt sicher, dass jede Immobilie einen Wert bekommt. Auch wenn sie besonders ist. Es ist ein gerechtes Verfahren. Es verhindert, dass man den Wert zu niedrig ansetzt. Das ist wichtig für die Steuergerechtigkeit.

Seit 2023 gelten neue, höhere Sachwertfaktoren. Sie sollen den steigenden Immobilienpreisen Rechnung tragen. Das kann zu einer höheren Steuerlast führen. Es ist ein komplexes Thema. Aber das Grundprinzip ist: Was kostet der Bau heute minus Alter plus Grundstückswert, angepasst an den Markt.