Wie funktioniert der Tausch von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Wie funktioniert der Tausch von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine Eigentumswohnung. Zu dieser Wohnung gehört ein privater Kellerraum. Dieser Raum gehört Ihnen ganz allein. Man nennt das in der Fachsprache Sondereigentum. Nun gibt es im Haus aber noch einen anderen Kellerraum. Dieser Raum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Das nennt man Gemeinschaftseigentum.

Sie möchten nun tauschen. Sie wollen Ihren privaten Keller abgeben. Dafür möchten Sie den gemeinschaftlichen Keller als Ihren eigenen Raum haben. In der Theorie klingt das einfach. In der Praxis ist dieser Vorgang jedoch recht kompliziert. Er erfordert viele rechtliche Schritte. In diesem Text erkläre ich Ihnen Schritt für Schritt, wie dieser Tausch abläuft. Wir schauen uns an, was Sie beachten müssen und welche Hürden es gibt.

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Der erste Teil des Tausches ist die Umwandlung. Der bisherige Gemeinschaftskeller soll nun Ihr privates Eigentum werden. Das ist ein großer rechtlicher Schritt.

Die Zustimmung aller Eigentümer

Zuerst müssen alle anderen Wohnungseigentümer zustimmen. Es reicht nicht eine einfache Mehrheit. Wirklich jeder einzelne Eigentümer im Haus muss einverstanden sein. Das liegt daran, dass sich das Eigentum aller ändert. Bisher besaßen alle einen kleinen Teil an diesem Kellerraum. Wenn dieser Raum nun Ihr Sondereigentum wird, verlieren die anderen ihren Anteil.

Diese Zustimmung muss in einer ganz bestimmten Form erfolgen. Man nennt das die Form nach Paragraf 4 WEG. Das Kürzel WEG steht für das Wohnungseigentumsgesetz. In der Regel bedeutet das, dass alle Eigentümer einen Vertrag unterschreiben müssen. Dieser Vertrag muss von einem Notar beglaubigt oder beurkundet werden. Ein einfacher Brief oder eine E-Mail reicht hier nicht aus.

Die Rolle der Banken und Drittberechtigten

Es gibt noch eine weitere Schwierigkeit. Viele Wohnungen im Haus sind wahrscheinlich mit Krediten finanziert. Zur Absicherung dieser Kredite stehen die Banken im Grundbuch. Man nennt diese Banken Drittberechtigte. Da sich durch den Tausch das gesamte Gemeinschaftseigentum verändert, müssen auch diese Banken zustimmen.

Das kann mühsam sein. Jede Bank prüft den Vorgang genau. Oft verlangen die Banken dafür Gebühren. Man spricht hier von der Lastenfreistellung. Das bedeutet: Der Kellerraum muss von den Rechten der Banken befreit werden. Wenn viele Wohnungen im Haus belastet sind, kann das teuer und zeitaufwendig werden.

Das Unschädlichkeitszeugnis als Hilfsmittel

Um den Prozess zu vereinfachen, gibt es in vielen Bundesländern das Unschädlichkeitszeugnis. Das ist ein amtliches Dokument. Eine Behörde bestätigt damit, dass der Tausch keine Nachteile für die Banken hat. Mit diesem Zeugnis kann man sich oft die teure Zustimmung jeder einzelnen Bank sparen.

Wie funktioniert der Tausch von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Dabei gibt es eine wichtige Grenze. Das Zeugnis darf nur genutzt werden, wenn der Wert des betroffenen Anteils gering ist. Man schaut sich dabei nicht den Wert des ganzen Kellers an. Man schaut nur auf den Wertanteil, der auf die einzelne Wohnung entfällt. Ist dieser Wert sehr klein, hilft das Unschädlichkeitszeugnis. Aber Vorsicht: Bei einer sogenannten Auflassungsvormerkung hilft es nicht. Das ist eine Sperre im Grundbuch, wenn eine Wohnung gerade verkauft wird. In diesem Fall muss der Käufer trotzdem persönlich zustimmen.

Die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum

Der zweite Teil des Tausches betrifft Ihren alten Keller. Dieser soll nun zum Gemeinschaftseigentum werden. Auch das ist rechtlich streng geregelt.

Kein einfacher Verzicht möglich

Vielleicht denken Sie, dass Sie einfach auf Ihr Recht verzichten können. Im normalen Gesetz (BGB) gibt es so etwas für Grundstücke. Beim Wohnungseigentum geht das aber nicht. Sie können nicht einseitig erklären, dass Ihr Keller jetzt allen gehört.

Auch hier ist wieder die Mitwirkung aller anderen Eigentümer nötig. Es findet ein Vorgang statt, den man auflassungsähnlich nennt. Das bedeutet, dass das Eigentum förmlich übertragen werden muss. Es ist wie ein kleiner Immobilienverkauf an die Gemeinschaft. Auch hier ist der Gang zum Notar zwingend erforderlich.

Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheit

Das Grundbuchamt muss genau wissen, wo welche Grenze verläuft. Dafür gibt es den Aufteilungsplan. Das ist eine technische Zeichnung des Hauses. In diesem Plan sind alle Räume nummeriert. Sondereigentum ist dort meistens farblich markiert.

Durch Ihren Tausch ändern sich diese Grenzen. Deshalb muss der Aufteilungsplan geändert werden. Das macht meistens ein Architekt oder das Bauamt. Ein ganz wichtiger Begriff ist hier die Abgeschlossenheit. Ein Raum kann nur dann Sondereigentum sein, wenn er „abgeschlossen“ ist. Das bedeutet, er muss feste Wände und eine abschließbare Tür haben. Er darf kein Durchgangszimmer für andere sein. Die Behörde muss diese Abgeschlossenheit offiziell bestätigen. Ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den Tausch nicht ein.

Zusammenfassung der wichtigsten Begriffe

Hier erkläre ich Ihnen noch einmal die schwierigsten Wörter in Kürze:

• Sondereigentum: Das ist Ihr privates Eigentum an einer Wohnung oder einem Keller. Sie können damit fast alles machen, was Sie wollen.
• Gemeinschaftseigentum: Das sind Teile des Hauses, die allen zusammen gehören. Beispiele sind das Treppenhaus, das Dach oder eben ein gemeinschaftlicher Keller.
• Grundbuch: Das ist ein öffentliches Register beim Gericht. Dort steht drin, wer was besitzt und welche Schulden auf einer Immobilie lasten.
• Auflassung: So nennt man die offizielle Einigung vor einem Notar, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt.
• WEG: Das ist das Gesetz über das Wohnungseigentum. Es enthält alle Regeln für das Zusammenleben und die Verwaltung in einer Eigentümergemeinschaft.
• Drittberechtigte: Das sind meistens Banken. Sie haben ein Recht an der Immobilie, weil sie Geld verliehen haben.

Warum dieser Tausch so aufwendig ist

Sie sehen nun, dass ein einfacher Kellertausch viel Arbeit macht. Man muss viele Menschen fragen. Man muss zum Notar gehen. Man muss Pläne zeichnen lassen. Und man muss Gebühren bezahlen.

Wie funktioniert der Tausch von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Der Grund für diese Strenge ist die Sicherheit. Das Grundbuch in Deutschland ist sehr verlässlich. Jeder soll genau wissen, was ihm gehört. Wenn man einfach so Räume tauschen könnte, gäbe es bald ein Chaos. Niemand wüsste mehr genau, welcher Keller zu welcher Wohnung gehört. Das würde Probleme beim Verkauf der Wohnung verursachen.

Ein solcher Tausch sollte deshalb niemals ohne professionelle Hilfe durchgeführt werden. Fehler im Vertrag oder im Aufteilungsplan können dazu führen, dass der Tausch ungültig ist. Dann haben Sie vielleicht viel Geld bezahlt, aber im Grundbuch steht immer noch der alte Stand. Das kann Jahre später zu großem Streit mit den Nachbarn führen.

Der sicherste Weg ist die Beratung durch Experten. Ein Notar bereitet die Verträge vor. Er prüft, ob alle Zustimmungen vorliegen. Er sorgt dafür, dass die Eintragung im Grundbuch korrekt erfolgt. Nur so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Ihr neuer Keller gehört Ihnen dann wirklich ganz allein. Und Ihr alter Keller ist offiziell Teil des Gemeinschaftseigentums.

Wenn Sie einen solchen Tausch planen, sollten Sie sich frühzeitig informieren. Reden Sie zuerst mit Ihren Nachbarn. Wenn alle einverstanden sind, ist die größte Hürde schon genommen. Danach folgt der rechtliche Teil. Dieser erfordert Geduld und Sorgfalt. Aber am Ende lohnt sich der Aufwand, wenn Sie dadurch den Keller erhalten, den Sie sich wünschen.

Für eine rechtssichere Umsetzung und weitere Beratung zu diesem komplexen Thema sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.