Wie funktioniert die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Wie funktioniert die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Wenn Sie eine neue Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie nicht nur Ihre eigenen vier Wände. Sie kaufen auch einen Anteil am gesamten Gebäude. Dazu gehören zum Beispiel das Dach, das Treppenhaus, die Fassade und die Heizungsanlage. Man nennt diese Teile das Gemeinschaftseigentum. Ein wichtiger Schritt beim Kauf ist die sogenannte Abnahme. In diesem Text erkläre ich Ihnen einfach und verständlich, was Sie darüber wissen müssen.

Was bedeutet eigentlich „Abnahme“?

Die Abnahme ist ein rechtlicher Vorgang. Mit der Abnahme bestätigen Sie als Käufer dem Verkäufer (dem Bauträger), dass die Arbeit ordentlich erledigt wurde. Sie nehmen das Bauwerk sozusagen als vertragsgemäß an.

Die Folgen der Abnahme

Dieser Moment hat für Sie drei wichtige Folgen:

1. Bezahlung: Meistens wird die letzte Rate des Kaufpreises erst nach der Abnahme fällig.
2. Gefahrübergang: Ab jetzt tragen Sie das Risiko, wenn etwas am Gebäude passiert (zum Beispiel ein Sturmschaden).
3. Gewährleistungsfrist: Ab dem Tag der Abnahme läuft die Zeit für Ihre Mängelrechte. In der Regel haben Sie fünf Jahre lang Zeit, Fehler am Bau zu reklamieren. Man nennt diese Zeit auch Verjährungsfrist.

Was sind unwesentliche Mängel?

Laut Gesetz dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern, wenn nur kleine Fehler vorliegen. Ein kleiner Kratzer an einer Kellertür ist ein unwesentlicher Mangel. Ein undichtes Dach hingegen ist ein wesentlicher Mangel. Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie „Nein“ zur Abnahme sagen.

Besonderheiten beim Gemeinschaftseigentum

Das Sondereigentum (Ihre Wohnung) und das Gemeinschaftseigentum (das gesamte Haus) sind rechtlich getrennt. Sie müssen beide Teile abnehmen. Oft ist die Wohnung schon fertig, aber im Garten oder im Keller wird noch gearbeitet. Deshalb finden diese Abnahmen meistens zu unterschiedlichen Terminen statt.

Jeder Käufer entscheidet selbst

Ein wichtiger Punkt ist: Es gibt keine automatische Pflicht, dass alle Käufer gemeinsam abnehmen müssen. Jeder Käufer hat einen eigenen Vertrag mit dem Bauträger. Das bedeutet, dass die Abnahme für jeden Käufer zu einem anderen Zeitpunkt passieren kann.

Das Problem der „Nachzügler“

Stellen Sie sich vor, das Haus ist fertig und 10 von 12 Wohnungen sind verkauft. Diese 10 Käufer nehmen das Gemeinschaftseigentum ab. Ihre Frist von fünf Jahren beginnt zu laufen. Die restlichen zwei Wohnungen werden erst zwei Jahre später verkauft. Für diese neuen Käufer beginnt die Frist erst viel später. Das ist für den Bauträger schwierig, weil er so sehr lange für Mängel haften muss.

Wer darf die Abnahme durchführen?

Früher haben Bauträger oft versucht, die Abnahme einfacher zu machen. Sie haben eine Klausel in den Vertrag geschrieben. Darin stand: „Der Verwalter der Wohnanlage nimmt das Gemeinschaftseigentum für alle Käufer ab.“

Verwalter-Abnahme ist oft unwirksam

Das Gericht (der Bundesgerichtshof) hat entschieden: Solche Klauseln sind meistens unwirksam. Ein Verwalter ist oft eng mit dem Bauträger verbunden. Er ist deshalb nicht neutral genug. Sie als Käufer müssen die Abnahme selbst erklären oder jemanden bevollmächtigen, dem Sie vertrauen.

Die Rolle von Sachverständigen

Da Sie als Laie kaum prüfen können, ob das Dach richtig isoliert ist, gibt es Hilfe. Oft wird in einer Versammlung der Eigentümer ein Sachverständiger gewählt. Das ist ein Fachmann, zum Beispiel vom TÜV oder der DEKRA. Er schaut sich alles genau an und schreibt einen Bericht. Er gibt eine Empfehlung ab, ob man das Gebäude abnehmen kann.

Wie funktioniert die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Wichtig für Sie: Der Sachverständige macht die technische Prüfung. Die rechtliche Entscheidung zur Abnahme treffen aber immer noch Sie als Käufer persönlich.

Die „Abnahmefiktion“: Wann das Werk als abgenommen gilt

Es gibt eine Regelung im Gesetz, die den Bauträger schützt. Wenn der Bau fertig ist, kann der Bauträger Ihnen eine Frist setzen. Er fordert Sie auf, die Abnahme zu erklären.

Wenn Sie innerhalb dieser Frist nicht reagieren, gilt das Werk als abgenommen. Man nennt das Abnahmefiktion. Das passiert aber nur, wenn Sie keinen einzigen Mangel nennen. Wenn Sie die Abnahme ablehnen wollen, müssen Sie innerhalb der Frist mindestens einen Fehler schriftlich mitteilen.

Was passiert, wenn die Gemeinschaft selbst Aufträge vergibt?

Es gibt einen Unterschied zwischen dem Kauf beim Bauträger und späteren Arbeiten. Wenn das Haus schon bewohnt ist und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) später selbst einen Handwerker beauftragt (zum Beispiel für einen neuen Anstrich), ist die Gemeinschaft der Auftraggeber. In diesem Fall nimmt der Verwalter die Arbeit im Namen der Gemeinschaft ab. Hier gelten dann andere Regeln als beim ursprünglichen Kauf der Wohnung.

Zusammenfassung für Sie als Käufer

• Nehmen Sie die Wohnung und das Gemeinschaftseigentum getrennt ab.
• Prüfen Sie genau, ob wesentliche Mängel vorliegen.
• Lassen Sie sich bei der technischen Prüfung des Gemeinschaftseigentums von Experten unterstützen.
• Achten Sie auf Fristen, die Ihnen der Bauträger setzt.
• Unterschreiben Sie nichts voreilig, denn mit der Abnahme beginnt Ihre Zeit zu laufen.

Das Thema Abnahme ist rechtlich kompliziert. Es geht um viel Geld und langfristige Sicherheit für Ihre Immobilie. Fehler bei der Abnahme können dazu führen, dass Sie Ihre Rechte gegen den Bauträger verlieren.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Vertrag oder zur Abnahme Ihres Eigentums haben, sollten Sie sich professionell beraten lassen. Bitte nehmen Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.