Wie funktioniert die Veräußerung eines Erbbaurechts?

Wie funktioniert die Veräußerung eines Erbbaurechts?

Das Wichtigste zur Veräußerung eines Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht ist ein besonderes Recht an einem Grundstück. Es erlaubt einer Person, auf einem fremden Boden ein Gebäude zu besitzen. Man nennt dies oft auch „Eigentum auf Zeit“. In der Praxis bedeutet das: Grund und Boden gehören dem Grundstückseigentümer. Das Haus darauf gehört jedoch dem Inhaber des Erbbaurechts.

Dieses Recht ist sehr wertvoll. Deshalb kann man es wie ein normales Grundstück behandeln. Sie können ein Erbbaurecht also verkaufen, verschenken oder vererben. In den folgenden Abschnitten erkläre ich Ihnen Schritt für Schritt, wie dieser Verkauf abläuft. Dabei betrachten wir die rechtlichen Hürden und die nötigen Verträge.

Der Verkauf: Was genau wird übertragen?

Wenn Sie ein Erbbaurecht verkaufen, verkaufen Sie rechtlich gesehen zwei Dinge. Erstens übertragen Sie das Recht, das Grundstück zu nutzen. Zweitens übertragen Sie das Eigentum an dem Gebäude.

Das Gebäude ist fest mit dem Erbbaurecht verbunden. Es ist kein Bestandteil des Grundstücks selbst. Wirtschaftlich gesehen kaufen Sie also ein Haus für eine bestimmte Dauer. Diese Dauer ist im ursprünglichen Vertrag festgelegt. Meistens sind das 99 Jahre. Wenn Sie das Recht kaufen, übernehmen Sie die restliche Laufzeit.

Der Kaufvertrag beim Notar

Ein Verkauf beginnt immer mit einem Kaufvertrag. In Deutschland ist dafür der Gang zum Notar gesetzlich vorgeschrieben. Das steht im Bürgerlichen Gesetzbuch unter Paragraph 311b. Ohne einen notariell beurkundeten Vertrag ist der Verkauf ungültig.

In diesem Vertrag stehen nicht nur der Preis und die Übergabe. Es gibt auch viele schuldrechtliche Regelungen. Das Wort schuldrechtlich bedeutet: Es handelt sich um persönliche Pflichten zwischen den Vertragspartnern.

Dazu gehören vor allem:

• Der Erbbauzins: Das ist die „Miete“ für das Grundstück. Der Käufer muss diese Gebühr künftig an den Eigentümer zahlen.
• Wertsicherungsklauseln: Diese regeln, wie der Erbbauzins über die Jahre steigen kann. Meist orientiert sich das an der Inflation.
• Vollstreckungsunterwerfung: Das ist ein Versprechen des Käufers. Wenn er nicht zahlt, darf der Eigentümer ohne langes Gerichtsurteil direkt pfänden.
• Stillhaltevereinbarungen: Diese betreffen oft die Banken. Sie regeln, wer im Falle einer Pleite zuerst Geld bekommt.

Wie funktioniert die Veräußerung eines Erbbaurechts?

All diese Punkte müssen im Kaufvertrag ausdrücklich erwähnt werden. Sie gehen nämlich nicht automatisch auf den neuen Besitzer über. Der Käufer muss erklären, dass er in alle diese Pflichten eintritt.

Die Hürden: Wer muss zustimmen?

Ein Erbbaurecht zu verkaufen ist etwas komplizierter als ein normaler Hauskauf. Der Grund dafür ist der Grundstückseigentümer. Er hat oft ein Mitspracherecht.

Die Zustimmung des Eigentümers

In den meisten Verträgen steht eine Verfügungsbeschränkung. Das bedeutet: Sie dürfen das Erbbaurecht nur verkaufen, wenn der Eigentümer des Bodens zustimmt. Er möchte sicherstellen, dass der neue Besitzer zuverlässig ist. Er prüft zum Beispiel, ob der Käufer den Erbbauzins bezahlen kann.

Diese Zustimmung muss gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Dafür ist eine bestimmte Form nötig. Man nennt dies die Form des Paragraphen 29 GBO. Das bedeutet vereinfacht: Die Unterschrift des Eigentümers muss von einem Notar beglaubigt sein.

Das Vorkaufsrecht

Manchmal hat der Grundstückseigentümer auch ein Vorkaufsrecht. Wenn Sie an einen Dritten verkaufen, kann der Eigentümer dazwischengrätschen. Er darf das Erbbaurecht dann zu denselben Bedingungen selbst kaufen.

Es gibt zwei Arten von Vorkaufsrechten:

1. Vertragliche Vorkaufsrechte: Diese stehen direkt im Erbbaurechtsvertrag.
2. Gesetzliche Vorkaufsrechte: Diese stehen im Gesetz. Manchmal gelten sie nur für Grundstücke. Aber durch eine Verweisung im Gesetz gelten sie oft auch für das Erbbaurecht.

Hier kommt es auf den „Sinn und Zweck“ an. Geht es bei dem Recht vor allem um das Gebäude? Dann gilt das Vorkaufsrecht meist auch beim Verkauf des Erbbaurechts.

Die dingliche Übertragung: Der Wechsel im Grundbuch

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, folgt der zweite Schritt. Man nennt ihn die dingliche Übertragung. Das ist der tatsächliche Wechsel des Eigentums im rechtlichen Sinne.

Einigung und Eintragung

Damit das Erbbaurecht wirklich den Besitzer wechselt, müssen zwei Dinge passieren:

1. Die Einigung: Käufer und Verkäufer müssen sich einig sein, dass das Recht jetzt übergehen soll.
2. Die Eintragung: Das Grundbuchamt muss den neuen Inhaber in das Erbbaugrundbuch eintragen. Das Erbbaugrundbuch ist ein spezielles Register nur für dieses Recht.

Ein wichtiger technischer Hinweis: Beim normalen Hauskauf gibt es die sogenannte Auflassung. Das ist eine ganz bestimmte Form der Einigung. Beim Erbbaurecht ist diese spezielle Form des Paragraphen 925 BGB nicht nötig. Trotzdem muss die Einigung dem Grundbuchamt klar bewiesen werden.

Keine Bedingungen erlaubt

Die Übertragung eines Erbbaurechts muss klar und eindeutig sein. Sie darf nicht an Bedingungen geknüpft werden. Sie können also nicht sagen: „Das Recht geht nur über, wenn morgen die Sonne scheint.“

Auch eine Zeitbestimmung ist verboten. Man kann das Recht nicht „nur für die nächsten zwei Jahre“ übertragen. Entweder man überträgt es ganz oder gar nicht. Solche Bedingungen würden die Übertragung unwirksam machen. Das steht in Paragraph 11 des Erbbaurechtsgesetzes.

Die Rolle des Notars

Natürlich möchte der Verkäufer erst Geld sehen, bevor der Käufer im Grundbuch steht. Der Käufer wiederum möchte erst zahlen, wenn er sicher ist, dass er das Recht bekommt.

Wie funktioniert die Veräußerung eines Erbbaurechts?

Hier hilft der Notar. Er nutzt schuldrechtliche Anweisungen. Er bekommt zum Beispiel die Anweisung, den Antrag beim Grundbuchamt erst einzureichen, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. Das ist rechtlich erlaubt und schützt beide Seiten.

Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

Damit Sie den Text noch besser verstehen, erkläre ich hier die schwierigsten Begriffe:

• Veräußerung: Das ist das juristische Wort für den Verkauf oder die Übertragung eines Rechts oder Gegenstands.
• Dinglicher Inhalt: Das beschreibt die Rechte, die direkt an der Sache haften. Sie gelten für jeden, dem die Sache gehört.
• Schuldrechtlich: Das sind Vereinbarungen, die nur zwischen bestimmten Personen gelten (zum Beispiel im Vertrag).
• Vormerkung: Das ist eine Art „Reservierung“ im Grundbuch. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Recht heimlich an jemand anderen verkauft, während der Notar noch den Papierkram erledigt.
• Grundbuchtaugliche Form: Das bedeutet, dass ein Dokument so unterschrieben und beglaubigt sein muss, dass das staatliche Grundbuchamt es akzeptiert. Meistens ist eine notarielle Beglaubigung nötig.
• Erbbaugrundbuch: Für jedes Erbbaurecht wird ein eigenes Blatt beim Grundbuchamt angelegt. Es ist getrennt vom Grundbuch des Grundstücks.

Zusammenfassung für Ihre Planung

Der Verkauf eines Erbbaurechts ist ein sicheres, aber bürokratisches Verfahren. Sie brauchen zwingend einen Notar. Sie müssen klären, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss. Und Sie müssen sicherstellen, dass alle alten Pflichten (wie der Erbbauzins) sauber auf den Käufer übertragen werden.

Die Vormerkung im Grundbuch bietet Ihnen dabei Sicherheit. Sie kann oft schon eingetragen werden, noch bevor der Eigentümer seine endgültige Zustimmung gegeben hat. Das beschleunigt den Prozess und gibt dem Käufer Vertrauen.

Da diese Verträge oft sehr lang und kompliziert sind, sollten Sie sich immer fachkundig beraten lassen. Es geht um hohe Werte und langfristige Verpflichtungen.

Bitte nehmen Sie für eine individuelle Beratung und die rechtssichere Gestaltung Ihrer Verträge Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.