Wie kann ich als Vermieter am besten Rechtsanwaltskosten aus einem Mietstreit steuerlich absetzen?

Oktober 13, 2025

Anwaltskosten bei Mietstreitigkeiten steuerlich absetzen: Die Grundlagen

Als Vermieter erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Alle Ausgaben, die Ihnen entstehen, um diese Einnahmen zu erzielen, zu sichern und zu erhalten, gelten als Werbungskosten – und dazu gehören in der Regel auch die Anwalts- und Gerichtskosten, die bei einem Mietstreit anfallen.

Der wichtigste Grundsatz ist, dass die Kosten beruflich veranlasst sein müssen. Bei einem Streit mit einem Mieter über Miete, Nebenkosten oder die Kündigung ist das fast immer der Fall.

Die gute Nachricht: Meistens absetzbar

Anwaltskosten aus einem Mietstreit können Sie in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Das gilt für:

Räumungsklagen: Wenn Sie einen Mieter wegen Zahlungsverzugs oder anderer Pflichtverletzungen auf Räumung verklagen.

Mietminderungen: Wenn Sie sich gegen unberechtigte Mietminderungen wehren müssen.

Nebenkostenabrechnungen: Bei Streitigkeiten über die Korrektheit oder Zahlung der Betriebskosten.

Mietforderungen: Wenn Sie ausstehende Mieten einklagen.

Mietvertragserstellung (teilweise): Anwaltskosten für die Erstellung von Mietverträgen sind ebenfalls abzugsfähig.

Wichtig: Die Unterscheidung zwischen Erhalt und Anschaffung

Das Finanzamt unterscheidet bei allen Ausgaben rund um Immobilien, ob es sich um Kosten handelt, die die laufenden Einnahmen sichern (Werbungskosten) oder um Kosten, die mit der Anschaffung oder Herstellung eines Wirtschaftsgutes zusammenhängen (anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Herstellungs-/Anschaffungskosten).

Werbungskosten (Sofortiger Abzug)

Die Anwaltskosten für den reinen Mietstreit (z.B. Kündigung, Mieteinklage) sind sofort in voller Höhe im Jahr der Zahlung abzugsfähig.

Beispiel: Sie zahlen im Jahr 2025 Anwaltskosten für eine Räumungsklage. Sie tragen diese Kosten komplett in der Steuererklärung 2025 in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ein.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Abzug über Abschreibung)

Wird der Rechtsstreit nicht wegen eines laufenden Mietverhältnisses geführt, sondern hängt er direkt mit dem Erwerb oder Verkauf der Immobilie zusammen, sind die Kosten anders zu behandeln:

Kosten für den Kauf der Immobilie:

Anwalts- oder Notarkosten für den Kaufvertrag gehören zu den Anschaffungskosten des Hauses oder der Wohnung. Sie können diese Kosten nicht sofort absetzen, sondern nur über die jährliche Abschreibung (AfA), verteilt über 50 Jahre (bei 2% AfA pro Jahr).

Wie kann ich als Vermieter am besten Rechtsanwaltskosten aus einem Mietstreit steuerlich absetzen?

Kosten für den Verkauf der Immobilie (Spekulationssteuer):

Wenn Sie eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen und dabei Gewinn machen, sind die Anwaltskosten für den Verkauf (wenn sie anfallen) Veräußerungskosten und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

Merksatz:

Streit mit dem Mieter → Sofort absetzbare Werbungskosten.

Streit um Kauf/Verkauf der Immobilie → Kosten über AfA oder Veräußerungsgewinn.

So machen Sie die Kosten geltend

Belege sammeln:

Bewahren Sie die Rechnungen des Rechtsanwalts und die Gerichtskostenbescheide sorgfältig auf. Auf den Rechnungen sollte klar der Anlass der Beauftragung ersichtlich sein (z.B. „Vertretung in der Mietsache Müller, Kündigung und Räumung“).

Anlage V ausfüllen:

Tragen Sie die gezahlten Anwalts- und Gerichtskosten in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung in der Zeile für Werbungskosten (z.B. „Kosten der Rechtsberatung“, „Sonstige Kosten“) ein, die zu den Einnahmen aus der jeweiligen Immobilie gehören.

Zeitpunkt der Zahlung:

Es gilt das Zu- und Abflussprinzip. Das heißt, Sie ziehen die Kosten in dem Jahr ab, in dem Sie diese tatsächlich bezahlt haben, unabhängig davon, wann die Rechnung gestellt wurde oder der Streit begann.

Achtung: Gemischte Kosten

Manchmal ist ein Rechtsstreit gemischt. Das ist der Fall, wenn der Anwalt Sie in einem Verfahren vertritt, das sowohl die private als auch die vermietete Immobilie betrifft.

Beispiel: Ein Streit mit dem Bauunternehmer wegen Mängeln am Haus, in dem eine Wohnung vermietet ist und die andere privat genutzt wird.

In solchen Fällen müssen Sie die Kosten aufteilen. Nur der Teil der Kosten, der auf die vermietete Einheit entfällt, ist als Werbungskosten absetzbar. Der private Anteil ist steuerlich irrelevant.

Fazit

Halten Sie Ihre Belege griffbereit! Solange die Anwaltskosten direkt dazu dienen, Ihre Einnahmen aus der Vermietung zu sichern oder durchzusetzen, können Sie diese als Werbungskosten voll absetzen und so Ihre Steuerlast senken.