Wie läuft der Hinzuerwerb einer Fläche zum Wohnungseigentumsgrundstück ab?

Wie läuft der Hinzuerwerb einer Fläche zum Wohnungseigentumsgrundstück ab?

Der Zukauf von Grundstücken im Wohnungseigentumsrecht

Wenn eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern eine zusätzliche Fläche kaufen möchte, ist das rechtlich ein besonderer Vorgang. Es reicht nicht aus, das Land einfach zu bezahlen. Es müssen viele formale Schritte beachtet werden. Man nennt diesen Vorgang in der Fachsprache den Hinzuerwerb.

Wer darf das Grundstück kaufen?

Grundsätzlich können nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam ein Grundstück dazukaufen. Das bedeutet, dass jeder einzelne Eigentümer dem Kauf zustimmen muss. Es ist nicht möglich, dass die Mehrheit der Eigentümer die Minderheit zu diesem Kauf zwingt. Es gibt hierfür keine sogenannte Beschlusskompetenz. Das bedeutet, man kann in einer Versammlung nicht einfach darüber abstimmen und die Gegner überstimmen.

Der Grund dafür ist einfach: Der Kauf eines neuen Grundstücks gehört nicht zur normalen Verwaltung des Hauses. Es ist eine Erweiterung des Eigentums. Jeder Eigentümer muss selbst entscheiden, ob er mehr Eigentum erwerben möchte.

Die Anteile beim Kauf

Wenn das neue Grundstück gekauft wird, geschieht dies im Verhältnis der bestehenden Miteigentumsanteile. Diese Anteile stehen meistens im Grundbuch. Wenn Ihnen zum Beispiel 10 % des Hauses gehören, dann erwerben Sie beim Kauf auch 10 % der neuen Fläche.

Die rechtliche Verbindung der Grundstücke

Damit das neue Grundstück wirklich zum Haus gehört, muss es mit dem alten Grundstück verbunden werden. Hier kommen wichtige Begriffe aus dem Gesetz vor.

Was ist eine Bestandteilszuschreibung?

In Deutschland gibt es das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Dort steht im Paragraf 890, wie man Grundstücke verbindet. Bei der Bestandteilszuschreibung wird ein Grundstück rechtlich zu einem Teil eines anderen Grundstücks gemacht. Das neue Land „verschmilzt“ sozusagen mit dem alten Boden.

Warum passiert das nicht automatisch?

Man könnte denken, dass die Sache mit dem Kauf erledigt ist. Das ist aber nicht so. Das neue Grundstück ist am Anfang nur eine einfache Fläche. Das alte Grundstück ist jedoch bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt. Das bedeutet, es gibt dort Sondereigentum (die Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (den Flur oder das Dach).

Wie läuft der Hinzuerwerb einer Fläche zum Wohnungseigentumsgrundstück ab?

Das neue Grundstück muss deshalb ebenfalls in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Die Eigentümer müssen einen Vertrag nach Paragraf 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) schließen. In diesem Vertrag legen sie fest, dass das neue Land nun auch den Regeln der Gemeinschaft unterliegt. Man sagt dazu: Das Grundstück wird der Gemeinschaftsordnung unterstellt. Die Gemeinschaftsordnung ist sozusagen das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft.

Belastungen und Schulden auf dem Grundstück

Ein sehr wichtiger Punkt sind die Belastungen. Grundstücke sind oft mit Krediten oder Rechten Dritter belastet.

Was bedeutet Lastenausdehnung?

Wenn Sie eine Wohnung besitzen, ist diese vielleicht mit einer Grundschuld belastet. Das ist eine Sicherheit für die Bank, damit diese Ihnen Geld für den Kauf leiht. Wenn nun ein neues Stück Land dazukommt, dehnt sich diese Belastung automatisch aus.

Das regelt der Paragraf 1131 des BGB. Ihre Bank bekommt also auch eine Sicherheit an dem neuen Stück Land. Das nennt man Lastenausdehnung. Es schützt die Bank davor, dass der Wert Ihrer Sicherheit durch die Vermischung unklar wird.

Rechte in Abteilung II

Im Grundbuch gibt es verschiedene Abteilungen. In Abteilung II stehen Lasten wie Wegerechte oder Wohnrechte. Wenn das neue Grundstück solche Rechte hat, müssen diese genau geprüft werden. Man spricht hier von der Pfandunterstellung. Das bedeutet, dass diese Rechte auch für das verbundene Gesamtgrundstück klar geregelt sein müssen.

Besondere Wege des Hinzuerwerbs

Es gibt verschiedene Arten, wie Land zu einem Eigentum kommen kann.

Die Zuschreibung zu einer einzelnen Wohnung

Manchmal soll ein Stück Land nicht der ganzen Gemeinschaft gehören. Es soll nur zu einer einzigen Wohnung gehören. Das Gesetz erlaubt dies in Paragraf 890 Absatz 2 BGB. In diesem Fall wird das Wohnungseigentum wie ein eigenständiges Grundstück behandelt. Man kann die neue Fläche also direkt an eine Wohnung „ankoppeln“.

Die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft

Seit einer Reform des Gesetzes gibt es auch die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Das ist der Verband der Eigentümer als eigene Organisation. In bestimmten Fällen kann auch dieser Verband selbst als Käufer auftreten. Dies ist jedoch ein rechtlich sehr komplizierter Weg. Er wird oft genutzt, wenn die Gemeinschaft als Ganzes handeln muss, zum Beispiel bei kleinen Randflächen oder Ausgleichsflächen.

Zusammenfassung der wichtigsten Begriffe

Hier sind noch einmal die Fachbegriffe einfach erklärt:

• Miteigentumsanteil: Der prozentuale Teil am gesamten Grundstück, der Ihnen gehört.
• Beschlusskompetenz: Die Macht der Eigentümerversammlung, über ein Thema gültig abzustimmen.
• Bestandteilszuschreibung: Die rechtliche Vereinigung von zwei Grundstücken im Grundbuch.
• Gemeinschaftsordnung: Das Regelwerk, das das Zusammenleben der Eigentümer bestimmt.
• Grundpfandrecht: Eine Sicherheit für eine Bank im Grundbuch (z. B. eine Hypothek).

Der Hinzuerwerb einer Fläche ist ein Weg mit vielen Hürden. Es müssen Verträge beim Notar unterschrieben werden. Alle Eigentümer müssen an einem Strang ziehen. Ohne eine Einigung aller Beteiligten ist der Kauf fast unmöglich. Auch die Banken müssen oft zustimmen, da sich deren Sicherheiten verändern.

Wenn Sie planen, eine Fläche für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft zu kaufen, sollten Sie dies niemals ohne professionelle Hilfe tun. Die Fehlerquellen im Grundbuchrecht sind sehr groß. Ein kleiner Fehler kann dazu führen, dass der Kauf später nicht wirksam ist oder die Grundbucheintragung scheitert.

Für eine detaillierte Beratung und die rechtssichere Durchführung eines solchen Vorhabens sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.