Wie man den Kaufpreis bei denkmalgeschützten Häusern aufteilt

Wie man den Kaufpreis bei denkmalgeschützten Häusern aufteilt

Gericht: Bundesfinanzhof (BFH) Datum des Urteils: 07. Oktober 2025 Aktenzeichen: IX R 26/24

Worum geht es in diesem Streit?

In diesem Rechtsstreit ging es um ein Ehepaar, das eine besondere Immobilie gekauft hat. Es handelte sich um ein Haus, das unter Denkmalschutz steht. Der Streit entstand zwischen dem Ehepaar und dem Finanzamt. Das Hauptthema war die Steuererklärung.

Wenn man ein Haus vermietet, darf man die Kosten für die Anschaffung über viele Jahre hinweg von der Steuer absetzen. Das nennt man „Abschreibung“ oder kurz „AfA“. Es gibt dabei aber eine wichtige Regel: Man darf nur den Wert des Gebäudes abschreiben. Den Wert des Bodens, auf dem das Haus steht, darf man nicht abschreiben. Der Gesetzgeber sagt nämlich, dass Boden nicht an Wert verliert und nicht abgenutzt wird.

Deshalb müssen Käufer den gesamten Kaufpreis in zwei Teile aufteilen:

1. Den Wert für das Gebäude (dieser bringt Steuervorteile).
2. Den Wert für den Grund und Boden (dieser bringt keine Steuervorteile).

Das Ziel von Eigentümern ist es meistens, den Wert des Gebäudes möglichst hoch anzusetzen. Das Finanzamt möchte oft, dass der Bodenwert höher angesetzt wird.

Was ist in diesem Fall passiert?

Das Ehepaar kaufte im Jahr 2003 ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Haus. Der gesamte Preis lag bei rund 840.000 Euro (inklusive Nebenkosten). In ihrer Steuererklärung für das Jahr 2005 wollten die Eigentümer den kompletten Kaufpreis nur auf das Gebäude rechnen. Sie setzten den Wert für den Boden mit 0 Euro an.

Das Argument der Eigentümer war: Weil das Haus unter Denkmalschutz steht, muss es für immer erhalten bleiben. Es hat also eine „unendliche Lebensdauer“. Man kann das Grundstück niemals anders nutzen, zum Beispiel für einen Neubau. Deshalb sei der Boden isoliert betrachtet wertlos.

Die Sicht des Finanzamts: Das Finanzamt akzeptierte diese Rechnung nicht. Es sagte, dass der Boden sehr wohl einen Wert hat. Das Amt rechnete aus, dass fast 60 Prozent des Kaufpreises auf den Boden entfallen. Nur etwa 40 Prozent blieben für das Gebäude übrig. Das bedeutete für das Ehepaar viel weniger Steuervorteile.

Der Weg durch die Instanzen

Das Ehepaar klagte gegen den Bescheid des Finanzamts. Das zuständige Finanzgericht in Köln beauftragte daraufhin einen Experten, einen sogenannten Gutachter. Dieser Experte berechnete den Wert des Hauses und des Bodens ganz genau.

Der Experte kam zu folgendem Ergebnis:

• Das Haus hält nicht ewig, auch wenn es ein Denkmal ist. Es hat eine restliche Lebensdauer von 30 Jahren.
• Der Boden hat einen eigenen Wert.
• Die Aufteilung des Finanzamts war im Grunde richtig (rund 59 Prozent Bodenanteil, rund 41 Prozent Gebäudeanteil).

Das Ehepaar war unzufrieden und zog vor das höchste deutsche Finanzgericht, den Bundesfinanzhof (BFH).

Wie man den Kaufpreis bei denkmalgeschützten Häusern aufteilt

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Die Richter am Bundesfinanzhof haben nun ein endgültiges Machtwort gesprochen. Das Urteil enthält gute und schlechte Nachrichten für die Eigentümer.

1. Die schlechte Nachricht (Kaufpreisaufteilung): Das Gericht hat entschieden, dass die Eigentümer unrecht haben, was den Bodenwert angeht. Auch bei einem denkmalgeschützten Haus hat der Grund und Boden einen Wert. Er darf nicht einfach mit 0 Euro angesetzt werden. Ein Denkmal hält nicht ewig. Es nutzt sich ab wie jedes andere Haus auch. Es kann durch Feuer zerstört werden oder der Denkmalschutz kann aufgehoben werden. Deshalb ist die Berechnung des Finanzamts korrekt. Man muss den Kaufpreis aufteilen. Die Methode, die der Gutachter genutzt hat (das sogenannte allgemeine Ertragswertverfahren), ist zulässig.

2. Die gute Nachricht (Höhere Abschreibung): Das Gericht gab den Eigentümern aber in einem anderen Punkt recht. Das Finanzamt hatte pauschal angenommen, dass man jedes Jahr nur 2,5 Prozent des Gebäudewertes abschreiben darf. Der Gutachter hatte aber festgestellt, dass das alte Haus voraussichtlich nur noch 30 Jahre genutzt werden kann.

Das Gesetz erlaubt in so einem Fall eine Ausnahme. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Norm, darf man schneller abschreiben.

• Statt 2,5 Prozent pro Jahr darf das Ehepaar nun 3,3 Prozent pro Jahr abschreiben.
• Das ergibt sich aus der Rechnung: 100 Prozent geteilt durch 30 Jahre.

Dadurch erhöht sich der Betrag, den das Paar jedes Jahr von der Steuer absetzen kann, von rund 8.900 Euro auf gut 11.500 Euro. Das ist zwar weniger, als das Paar wollte (sie wollten über 33.000 Euro absetzen), aber mehr, als das Finanzamt ursprünglich erlaubt hatte.

Erklärung wichtiger Begriffe

Damit Sie den Text noch besser verstehen, werden hier die wichtigsten Fachbegriffe erklärt:

• Absetzung für Abnutzung (AfA): Das ist der steuerliche Fachbegriff für „Abschreibung“. Wer eine Immobilie vermietet, hat Ausgaben für den Kauf. Diese Ausgaben darf man nicht auf einmal von der Steuer abziehen, sondern verteilt über viele Jahre. Man tut so, als würde das Haus jedes Jahr ein bisschen an Wert verlieren. Diesen Verlust darf man von den Einnahmen abziehen, um weniger Steuern zu zahlen.
• Werbungskosten: Das sind alle Ausgaben, die man hat, um Geld zu verdienen. Bei Vermietern sind das zum Beispiel Reparaturkosten, Zinsen für den Kredit oder eben die AfA. Werbungskosten senken die Steuerlast.
• Ertragswertverfahren: Das ist eine Rechenmethode, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Dabei schaut man nicht nur auf die Baukosten (Steine und Mörtel), sondern vor allem darauf, wie viel Miete man mit dem Haus in Zukunft verdienen kann. Es gibt ein „allgemeines“ Verfahren (genauer) und ein „vereinfachtes“ Verfahren. Das Gericht hat bestätigt, dass das allgemeine Verfahren hier richtig ist.
• Restnutzungsdauer: Das ist die Zeitspanne, in der ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ein Neubau hat meist eine Nutzungsdauer von 50 Jahren (das bedeutet 2 Prozent Abschreibung pro Jahr). Wenn ein Gutachter beweist, dass ein altes Haus nur noch 30 Jahre hält, darf man den Wert schneller abschreiben (in diesem Fall mit 3,3 Prozent).
• Bodenrichtwert: Das ist ein Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Gegend. Ein Gutachterausschuss der Stadt ermittelt diesen Wert regelmäßig. Er hilft dabei einzuschätzen, wie teuer ein Quadratmeter Bauland in einer bestimmten Straße ist, wenn kein Haus darauf stünde.
• Revision: Das ist ein Rechtsmittel. Wenn man mit dem Urteil eines Gerichts (hier dem Finanzgericht Köln) nicht einverstanden ist, kann man in die nächste Instanz gehen (hier zum Bundesfinanzhof), um das Urteil auf rechtliche Fehler prüfen zu lassen.

Fazit für Immobilienbesitzer

Dieses Urteil zeigt deutlich: Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, kann nicht automatisch behaupten, der Boden sei wertlos, um Steuern zu sparen. Das Finanzamt wird immer einen Wert für den Boden ansetzen. Aber: Es lohnt sich oft, die tatsächliche Lebensdauer des alten Hauses prüfen zu lassen. Wenn ein Experte bestätigt, dass das Haus nicht mehr lange hält, kann man jedes Jahr deutlich mehr Steuern sparen als üblich.