Wie verjähren die Ansprüche im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung im Mietrecht?
Die Verjährung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung im Mietrecht ist ein wichtiger Punkt, sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
Denn wer seine Rechte nicht rechtzeitig geltend macht, kann diese verlieren.
1. Welche Ansprüche verjähren?
- Nachzahlungsanspruch des Vermieters: Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten verjährt.
- Rückzahlungsanspruch des Mieters: Auch der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung verjährt.
- Anspruch auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung: Der Anspruch des Mieters auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung verjährt ebenfalls.
2. Regelmäßige Verjährungsfrist:
Die regelmäßige Verjährungsfrist für diese Ansprüche beträgt drei Jahre (§ 195 BGB).
3. Wann beginnt die Verjährungsfrist?
- „Silvesterverjährung“: Die Verjährungsfrist beginnt nicht mit dem Zugang der Nebenkostenabrechnung, sondern erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
- Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 wird dem Mieter im Juni 2021 zugestellt. Die Verjährungsfrist beginnt am 31.12.2021 und endet am 31.12.2024.
Wie verjähren die Ansprüche im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung im Mietrecht?
4. Hemmung der Verjährung:
Die Verjährung kann durch verschiedene Ereignisse gehemmt werden, d.h. sie wird unterbrochen und beginnt nach Wegfall des Hemmungsgrundes von neuem zu laufen. Beispiele:
- Anerkenntnis: Der Schuldner erkennt den Anspruch an, z.B. durch Zahlung eines Teilbetrags oder eine schriftliche Erklärung.
- Klageerhebung: Der Gläubiger erhebt Klage auf Zahlung der Nebenkostennachforderung oder auf Rückzahlung des Guthabens.
- Mahnung: Der Gläubiger mahnt den Schuldner schriftlich zur Zahlung.
5. Neubeginn der Verjährung:
Die Verjährung kann auch neu beginnen, z.B. durch eine vollstreckbare Entscheidung des Gerichts oder eine Zustellung eines Mahnbescheids.
6. Verwirkung:
Neben der Verjährung kann ein Anspruch auch durch Verwirkung untergehen. Dies ist der Fall, wenn der Gläubiger seinen Anspruch über einen längeren Zeitraum nicht geltend macht und der Schuldner darauf vertrauen darf, dass der Anspruch nicht mehr geltend gemacht wird.
Wie verjähren die Ansprüche im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung im Mietrecht?
7. Besonderheiten:
- Abrechnungsfrist: Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen.
- Einwendungen des Mieters: Der Mieter muss seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen.
Fazit:
Die Verjährung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung ist ein komplexes Thema.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die gesetzlichen Fristen kennen und ihre Rechte rechtzeitig geltend machen.
Im Zweifel sollte man sich rechtlich beraten lassen.
