Wie wird ein Mietshaus bei der Erbschaftsteuer bewertet?

Wie wird ein Mietshaus bei der Erbschaftsteuer bewertet?

Die Bewertung eines Mietshauses für die Erbschaftsteuer ist ein wichtiger Schritt. Es geht darum, den genauen Wert des Gebäudes zu ermitteln. Dieser Wert ist die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Das Finanzamt wendet dafür ein spezielles Verfahren an. Man nennt dies das vereinfachte Ertragswertverfahren. Es ist in Deutschland im Bewertungsgesetz (§§ 184 bis 191 BewG) festgelegt. Dieses Verfahren soll den tatsächlichen Verkehrswert des Hauses annähern. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf üblicherweise erzielt werden könnte.

Das vereinfachte Ertragswertverfahren

Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist für Laien leicht zu verstehen. Es basiert auf den Mieteinnahmen des Hauses. Denn ein Mietshaus wird gekauft, um Einnahmen zu erzielen.

1. Der Jahresrohmietwert

Zuerst wird der Jahresrohmietwert ermittelt. Das ist die gesamte Jahresmiete. Sie umfasst die Mieteinnahmen aller Wohnungen und Gewerbeflächen. Wichtig: Die Miete muss die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Ist die Miete viel zu niedrig, wird die übliche Miete des Ortes eingesetzt. Nebenkosten wie Heizkosten oder Betriebskosten zählen nicht dazu.

2. Der Reinertrag

Als Nächstes wird der Reinertrag berechnet. Man zieht vom Jahresrohmietwert alle Bewirtschaftungskosten ab. Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die ein Vermieter typischerweise hat. Dazu gehören Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Das Finanzamt verwendet hierfür pauschale Sätze. Diese Sätze sind in Prozent des Jahresrohmietwerts festgelegt. Das macht die Berechnung einfacher und standardisiert.

Rechenschritt:

Reinertrag = Jahresrohmietwert – Bewirtschaftungskosten (pauschal)

Wie wird ein Mietshaus bei der Erbschaftsteuer bewertet?

3. Die Bodenwertverzinsung

Vom Reinertrag muss man die Bodenwertverzinsung abziehen. Ein Teil des Reinertrags stammt nämlich nur aus dem Grundstück selbst. Dieser Teil wird so berechnet: Der Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks) wird mit einem Zinssatz multipliziert. Dieser Zinssatz ist gesetzlich festgelegt (aktuell 4,0 %). Das Ergebnis ist der Anteil, der nicht vom Gebäude, sondern vom Boden stammt.

Rechenschritt:

Bodenwertverzinsung = Bodenwert x 4,0 %

4. Der Gebäudereinertrag

Zieht man die Bodenwertverzinsung ab, erhält man den Gebäudereinertrag. Dieser Betrag ist der tatsächliche Jahresgewinn des Gebäudes.

Rechenschritt:

$$\text{Gebäudereinertrag} = \text{Reinertrag} – \text{Bodenwertverzinsung}$$

5. Der Vervielfältiger

Der Gebäudereinertrag wird nun mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger hängt von der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Die Restnutzungsdauer ist die Zeit, die das Haus voraussichtlich noch genutzt werden kann. Sie ist in Jahren angegeben. Je länger die Restnutzungsdauer ist, desto höher ist der Vervielfältiger. Ein höheres Alter des Hauses bedeutet also einen niedrigeren Vervielfältiger. Der Vervielfältiger drückt aus, wie oft der jährliche Gebäudereinertrag in Zukunft noch erzielt werden kann.

Rechenschritt:

$$\text{Gebäudesachwert} = \text{Gebäudereinertrag} \times \text{Vervielfältiger}$$

6. Der vorläufige Ertragswert

Der Gebäudesachwert wird zum Bodenwert addiert. Das ergibt den vorläufigen Ertragswert des Mietshauses.

Rechenschritt:

Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + Gebäudesachwert

7. Der endgültige Wert

Der vorläufige Ertragswert ist aber nicht immer der endgültige Wert. Er muss mindestens 75 % des Sachwerts betragen. Der Sachwert ist ein anderer Wert, der die reinen Baukosten betrachtet. Das Finanzamt vergleicht also zwei Werte: den Ertragswert und den Mindestwert (75 % des Sachwerts). Der höhere der beiden Werte ist dann der Bedarfswert für die Erbschaftsteuer. Dieser Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Steuer.

Was Sie als Erbe wissen sollten

Der errechnete Bedarfswert ist nicht direkt die fällige Steuer. Zuerst werden persönliche Freibeträge abgezogen. Diese Freibeträge sind je nach Verwandtschaftsgrad sehr hoch. Nur der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, wird versteuert. Es ist ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren. Er kann die genaue Berechnung überprüfen. Er kann auch helfen, alle möglichen Steuervorteile zu nutzen.