Wie wird ein selbstgenutztes Wohnhaus mit vermieteter Einliegerwohnung bei der Erbschaftsteuer bewertet?

Wie wird ein selbstgenutztes Wohnhaus mit vermieteter Einliegerwohnung bei der Erbschaftsteuer bewertet?

Das ist eine wichtige Frage für Erben. Die Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer folgt klaren Regeln. Bei einem Haus mit einer vermieteten Einliegerwohnung sind diese Regeln etwas Besonderes.

🧐 Die zwei Teile des Hauses

Ihr Haus besteht aus zwei Teilen. Der erste Teil ist die selbstgenutzte Hauptwohnung. Das ist der Bereich, den der Erblasser selbst bewohnt hat. Der zweite Teil ist die vermietete Einliegerwohnung. Sie wurde an Dritte vermietet. Für die Erbschaftsteuer werden diese zwei Teile unterschiedlich behandelt. Man spricht von einer gemischt genutzten Immobilie.

🏡 Bewertung der selbstgenutzten Wohnung

Die selbstgenutzte Wohnung erhält oft eine Steuervergünstigung. Dies ist der sogenannte Familienheim-Freibetrag. Wenn der Erbe innerhalb von sechs Monaten selbst einzieht, kann ein großer Teil steuerfrei bleiben.

• Der Erbe muss Ehepartner, eingetragener Lebenspartner oder ein Kind sein.
• Die Wohnfläche der Hauptwohnung ist nicht begrenzt.
• Die Steuerbefreiung gilt nur für diesen selbstgenutzten Teil.

💵 Bewertung der vermieteten Einliegerwohnung

Für die vermietete Einliegerwohnung gibt es diesen großen Freibetrag nicht. Sie wird nach dem sogenannten Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren bewertet.

• Ertragswertverfahren: Hier zählt, welche Mieteinnahmen möglich sind. Man berechnet den kapitalisierten Wert der Mieten. Das ist eine Art fiktiver Kaufpreis basierend auf der Rendite.
• Vergleichswertverfahren: Man schaut, für welchen Preis ähnliche, vermietete Wohnungen in der Nähe verkauft wurden.

Wichtig: Auf den Wert der vermieteten Wohnung gibt es einen Abschlag. Dieser Abschlag beträgt 10 Prozent. Man rechnet also nur 90 Prozent des ermittelten Wertes an. Dies soll die steuerliche Belastung etwas mindern.

Wie wird ein selbstgenutztes Wohnhaus mit vermieteter Einliegerwohnung bei der Erbschaftsteuer bewertet?

➕ Die Gesamtrechnung

Für die Erbschaftsteuer werden die Werte beider Teile addiert.

1. Schritt 1: Man ermittelt den Gesamtwert des Hauses. Dies geschieht durch ein Sachwertverfahren. Dabei werden Baukosten und Bodenwert berechnet. Oder durch ein Vergleichswertverfahren, wenn genug ähnliche Verkäufe vorliegen.
2. Schritt 2: Man teilt den Gesamtwert prozentual auf. Man muss wissen, wie viel Wohnfläche auf die selbstgenutzte Wohnung und wie viel auf die vermietete Wohnung entfällt.
   • Beispiel: 70% der Fläche sind selbstgenutzt, 30% sind vermietet.
3. Schritt 3: Der Anteil der selbstgenutzten Wohnung wird unter Umständen steuerfrei gestellt. Dies ist der Familienheim-Freibetrag.
4. Schritt 4: Der Anteil der vermieteten Einliegerwohnung wird mit dem 10%-Abschlag bewertet. Nur 90% des Wertes sind steuerpflichtig.

📝 Beispielrechnung

Stellen wir uns ein Haus mit einem Gesamtwert von 400.000 Euro vor.

• Die selbstgenutzte Wohnung hat 75% des Wertes: 300.000 Euro.
• Die vermietete Wohnung hat 25% des Wertes: 100.000 Euro.

Der Erbe zieht ein. Die 300.000 Euro sind steuerfrei.

Für die vermietete Wohnung gilt der 10% Abschlag.

• 100.000 Euro minus 10% sind 90.000 Euro.

Nur diese 90.000 Euro werden zum steuerpflichtigen Nachlass gezählt. Davon muss man noch die persönlichen Freibeträge des Erben abziehen. Diese Freibeträge sind je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch.

✍️ Zusammenfassung

Die Bewertung einer gemischt genutzten Immobilie ist komplex. Sie erfolgt zweigeteilt. Die selbstgenutzte Wohnung kann steuerfrei sein. Die vermietete Einliegerwohnung erhält einen 10-prozentigen Bewertungsabschlag. Für die genaue Berechnung ist es ratsam, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Er kann alle Details klären.