Wiederverwendung erloschener Auflassungsvormerkung
BGH, 26.11.1999 – V ZR 432/98
Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 26. November 1999
Worum geht es in diesem Fall?
Dieser Rechtsstreit handelt von einem Hauskauf und einem Problem mit dem Grundbuch. Die Hauptfrage ist, ob eine alte Eintragung im Grundbuch für einen neuen Kaufvertrag wiederverwendet werden darf. Es geht also um das sogenannte „Recycling“ einer Vormerkung.
Die Beteiligten in diesem Streit sind:
- Die Kläger: Das sind die Käufer eines Hausgrundstücks.
- Die Beklagte: Das ist eine Gläubigerin (vermutlich eine Bank), die Geld von der Verkäuferin des Hauses fordert.
Die Vorgeschichte und der Zeitablauf
Um den Fall zu verstehen, muss man sich die Reihenfolge der Ereignisse genau ansehen. Alles passierte im Jahr 1996:
- 19. September: Die Käufer unterschreiben einen Kaufvertrag für ein Haus. Der Preis beträgt 340.000 DM.
- 16. Oktober: Im Grundbuch wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Das ist sehr wichtig. Eine solche Vormerkung ist wie eine Reservierung. Sie warnt andere: „Dieses Haus ist schon verkauft.“ Sie schützt die Käufer davor, dass der Verkäufer das Haus noch einmal verkauft oder belastet.
- 11. November: Die Käufer und die Verkäuferin ändern ihre Meinung. Sie gehen wieder zum Notar. Sie heben den alten Vertrag vom September komplett auf. Gleichzeitig schließen sie einen neuen Kaufvertrag. Der Preis beträgt jetzt nur noch 255.000 DM. Das Haus wird dafür nicht fertiggebaut übergeben. Wichtig ist: Die Parteien vereinbaren, dass die „Reservierung“ (die Vormerkung) im Grundbuch bestehen bleiben soll. Sie soll nun für diesen neuen Vertrag gelten.
- 2. Dezember: Die Beklagte lässt eine Hypothek über 145.000 DM in das Grundbuch eintragen. Das belastet das Grundstück.
Der Streitpunkt
Die Käufer wollen, dass die Hypothek der Beklagten gelöscht wird. Sie sagen: „Wir haben eine Vormerkung im Grundbuch. Diese schützt uns vor dieser Hypothek.“
Die Beklagte sieht das anders. Sie argumentiert so:
- Der erste Vertrag vom September wurde aufgehoben.
- Eine Vormerkung hängt immer an einem Vertrag. Ohne Vertrag gibt es keinen Schutz.
- Also ist die Vormerkung mit dem ersten Vertrag gestorben.
- Für den zweiten Vertrag wurde keine neue Vormerkung eingetragen.
- Deshalb war das Grundbuch am 2. Dezember schutzlos, und die Hypothek ist gültig.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Richter in Karlsruhe gaben den Käufern recht. Die Hypothek muss gelöscht werden. Die Käufer haben den Prozess gewonnen.
Wiederverwendung erloschener Auflassungsvormerkung
Die Begründung der Richter in einfacher Sprache
Das Gericht hat sehr interessante Grundsätze für das Immobilienrecht aufgestellt. Hier sind die drei wichtigsten Punkte der Begründung:
1. Das Prinzip der Abhängigkeit (Akzessorietät) Das Gericht bestätigt zunächst die Regel: Eine Vormerkung ist von der Forderung abhängig. Wenn der erste Kaufvertrag aufgehoben wird, erlischt eigentlich auch die Wirkung der Vormerkung. Das Grundbuch wird in diesem Moment falsch („unrichtig“), weil dort noch eine Reservierung steht, die keinen Vertrag mehr als Grundlage hat.
2. Die Wiederverwendung der Eintragung Nun kommt aber die Ausnahme, die den Käufern hilft. Die Richter sagen: Man muss nicht unnötig formalistisch sein. Wenn die alte Vormerkung noch im Grundbuch steht, darf man sie für einen neuen Vertrag nutzen. Das geht aber nur unter bestimmten Bedingungen:
- Es müssen die gleichen Personen sein.
- Es muss um das gleiche Grundstück gehen.
- Das Ziel muss das gleiche sein (Eigentumsübertragung).
- Die Parteien müssen sich einig sein, dass die alte Eintragung nun den neuen Anspruch sichern soll.
Da die Käufer und die Verkäuferin sich am 11. November einig waren, dass die alte Eintragung weiter gelten soll, wurde die Vormerkung wieder „lebendig“. Man musste sie nicht erst löschen und neu eintragen lassen. Das spart Zeit und Kosten.
3. Das entscheidende Datum (Der Rang) Dies ist der wichtigste Punkt für den Sieg der Käufer. Die Richter mussten klären, ab wann der Schutz gilt.
- Gilt der Schutz ab der alten Eintragung im Oktober? Nein, denn dieser Vertrag existiert nicht mehr.
- Gilt der Schutz ab der neuen Einigung? Ja.
Der Schutz durch die wiederverwendete Vormerkung beginnt an dem Tag, an dem der neue Vertrag geschlossen wurde. Das war der 11. November. Ab diesem Tag waren die Käufer geschützt.
Da die Hypothek der Beklagten erst am 2. Dezember eingetragen wurde, kommt sie zu spät. Der 11. November ist früher als der 2. Dezember. Wer zuerst kommt (oder hier: wer das ältere Datum der Einigung hat), hat Vorrang.
Fazit
Weil die neue Einigung der Käufer (11. November) zeitlich vor der Eintragung der Hypothek (2. Dezember) lag, setzt sich die Vormerkung durch. Die Hypothek stört das Recht der Käufer. Die Beklagte muss daher zustimmen, dass ihre Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht wird.
Das Urteil zeigt, dass man im Grundbuchrecht pragmatisch sein kann. Alte Eintragungen können „recyelt“ werden, wenn man sich darüber einig ist. Man muss aber beachten, dass der Rang (die zeitliche Reihenfolge) neu bestimmt wird. Es zählt der Tag der neuen Einigung, nicht der Tag, an dem die Tinte im Grundbuch ursprünglich getrocknet ist.
