Wieviel kann ich bei einem entgeltlichen Wohnrecht vom Kaufpreis in Abzug bringen?

Wie viel Sie bei einem entgeltlichen Wohnrecht vom Kaufpreis abziehen können, hängt maßgeblich davon ab, wie hoch dieses Entgelt ist.

Grundsätzlich gilt: Der Abzug vom Kaufpreis entspricht dem finanziellen Nachteil, den Sie als Käufer dadurch haben, dass Sie die Immobilie nicht selbst nutzen oder regulär vermieten können.

Hier sind die zwei möglichen Szenarien und der genaue Rechenweg:

1. Das Entgelt entspricht der ortsüblichen Miete (Voll entgeltlich)

Wenn der Bewohner für das Wohnrecht ein Entgelt bezahlt, das der ganz normalen, ortsüblichen Marktmiete entspricht, haben Sie finanziell keinen Nachteil im Vergleich zu einem normalen Mietverhältnis.

• Abzug vom Kaufpreis: 0 Euro (Der Kaufpreis wird nicht gemindert, da Sie eine marktübliche Rendite durch das Entgelt erhalten).

2. Das Entgelt liegt unter der ortsüblichen Miete (Teilentgeltlich)

Dies ist der häufigste Fall. Der Bewohner zahlt zwar etwas, aber weniger als die Immobilie am freien Markt an Miete einbringen würde. In diesem Fall dürfen Sie die Differenz (den entgangenen Mietgewinn) über die voraussichtliche Wohndauer vom Kaufpreis abziehen.

Die Berechnungsformel:

Um den Abzug zu berechnen, nutzt man die Sterbetafeln (Vervielfältigertabelle) des Bundesfinanzministeriums (BMF).

1. Ortsübliche Jahresmiete (Kaltmiete) ermitteln.
2. Abzüglich des gezahlten Jahresentgelts des Bewohners.
3. = Jährlicher Wohnvorteil (Ihr finanzieller Verlust pro Jahr).
4. Multipliziert mit dem Kapitalwertfaktor / Vervielfältiger (dieser richtet sich nach Alter und Geschlecht des Bewohners laut BMF-Tabelle).
5. = Wert des Wohnrechts (Summe, die vom Marktwert der Immobilie abgezogen wird).

Ein konkretes Rechenbeispiel:

Sie kaufen ein Haus im Wert von 400.000 €. Der 75-jährige Verkäufer möchte ein lebenslanges Wohnrecht behalten und zahlt dafür ein Entgelt von 400 € im Monat.

• Ortsübliche Miete: 1.000 € pro Monat = 12.000 € pro Jahr
• Gezahltes Entgelt: 400 € pro Monat = 4.800 € pro Jahr
• Ihre finanzielle Einbuße: 12.000 € – 4.800 € = 7.200 € pro Jahr
• Vervielfältiger: Ein 75-jähriger Mann hat statistisch noch eine Lebenserwartung, die (inkl. Zinsabzinsung) einem Vervielfältiger von ca. 8,0 entspricht (Wert dient nur als Beispiel, genauer Wert steht in der aktuellen BMF-Tabelle).

Rechnung: 7.200 € (Einbuße) x 8,0 (Faktor) = 57.600 €

Ergebnis: Sie können den Kaufpreis um 57.600 € mindern. Der faire Kaufpreis läge in diesem Beispiel bei 342.400 €.

Wichtige Zusatzpunkte, die den Preis beeinflussen:

• Wer zahlt die Instandhaltung? Bei einem normalen Wohnrecht zahlt der Eigentümer (Käufer) große Instandhaltungen (z. B. neues Dach, Heizung). Der Wohnberechtigte zahlt nur die Nebenkosten und Schönheitsreparaturen. Wenn vereinbart wird, dass der Wohnberechtigte alle Kosten trägt, mindert das Ihren finanziellen Nachteil, und der Abzug vom Kaufpreis fällt geringer aus.
• Befristet oder lebenslang? Bei einem lebenslangen Wohnrecht gilt die oben genannte Sterbetafel. Ist das Wohnrecht auf z.B. 10 Jahre befristet, wird der Vervielfältiger für exakt 10 Jahre (inkl. Zinsabzinsung) genommen.
• Grunderwerbsteuer: Achtung bei den Steuern! Das Finanzamt rechnet bei der Grunderwerbsteuer den kapitalisierten Wert des Wohnrechts oft zum Kaufpreis hinzu, da die Überlassung des Wohnraums als Teil Ihrer Gegenleistung (Bezahlung) für das Haus gesehen wird.

Tipp: Lassen Sie den genauen Vervielfältiger und den Wert des Wohnrechts von dem Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, oder einem Immobiliensachverständigen rechtssicher berechnen. So vermeiden Sie Streitigkeiten über den fairen Kaufpreis.