Wieviel kann ich bei einem Nießbrauch an einem Mietshaus vom Kaufpreis in Abzug bringen?

Wie viel Sie bei einem Kauf eines Mietshauses mit eingetragenem Nießbrauch vom regulären Kaufpreis (Verkehrswert) abziehen können, ist auf dem freien Markt reine Verhandlungssache.

In der Praxis orientieren sich Käufer und Verkäufer jedoch fast immer am sogenannten Kapitalwert des Nießbrauchs. Dies ist auch exakt der Wert, den das Finanzamt für die steuerliche Bewertung heranzieht. Er spiegelt wider, wie viel Mieteinnahmen Ihnen als neuem Eigentümer für die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs entgehen.

Die Berechnungsformel

Der Abzug berechnet sich nach folgender Formel: Jahreswert × Vervielfältiger = Kapitalwert (Abzugsbetrag)

Hier ist die Erklärung, wie sich die Werte zusammensetzen:

1. Der Jahreswert (Was wirft das Haus ab?)

Bei einem vermieteten Haus entspricht der Jahreswert in der Regel der Jahresnettokaltmiete, die das Objekt erwirtschaftet.

• Abzüge: Laufende Kosten, die Sie als neuer Eigentümer (und nicht der Nießbraucher) tragen müssen, können Sie vom Ertrag abziehen.
• Kappungsgrenze: Nach Paragraf 16 des Bewertungsgesetzes (BewG) darf der Jahreswert steuerlich maximal den Betrag ausmachen, der sich ergibt, wenn man den Verkehrswert der Immobilie durch 18,6 teilt.

2. Der Vervielfältiger (Wie lange gilt der Nießbrauch?)

Da ein Nießbrauchrecht meist lebenslang gilt, hängt der Vervielfältiger von der statistischen Restlebenserwartung des aktuellen Eigentümers (Nießbrauchers) ab. Das Bundesfinanzministerium (BMF) veröffentlicht hierfür jedes Jahr eine amtliche „Sterbetafel“. Für jedes Alter und Geschlecht ist dort ein genauer Faktor hinterlegt. In diesem Faktor ist bereits eine Abzinsung eingerechnet (da Sie den Kaufpreis heute zahlen, der Einnahmeausfall aber erst in der Zukunft Stück für Stück entsteht). Je jünger der Verkäufer ist, desto höher ist der Vervielfältiger und damit Ihr Abzug vom Kaufpreis.

🧮 Ein konkretes Rechenbeispiel

Nehmen wir an, Sie möchten ein Mehrfamilienhaus kaufen:

• Verkehrswert des Hauses (ohne Nießbrauch): 1.000.000 Euro
• Mieteinnahmen (Jahresnettokaltmiete): 40.000 Euro
• Nießbraucher (Verkäufer): Männlich, 75 Jahre alt
• Vervielfältiger: ca. 8,3 (laut BMF-Tabelle Stand 2024)

Schritt 1: Kapitalwert berechnen 40.000 Euro (Jahreswert) × 8,3 (Vervielfältiger) = 332.000 Euro

Schritt 2: Neuen Kaufpreis berechnen 1.000.000 Euro (Verkehrswert) – 332.000 Euro (Nießbrauchwert) = 668.000 Euro

Sie könnten in diesem Beispiel also sachlich fundiert einen Abzug von 332.000 Euro verlangen.

⚠️ Achtung: 4 massive Kosten- und Steuerfallen für Käufer

Ein reduzierter Kaufpreis wirkt sehr attraktiv. Da Sie aber ein Renditeobjekt kaufen, müssen Sie neben der reinen Mathematik vier entscheidende Risiken in Ihre Verhandlungen einpreisen:

1. Wer zahlt das neue Dach? (Instandhaltungsrisiko) Nach dem Gesetz (Paragraf 1041 BGB) muss der Nießbraucher nur für die gewöhnliche Unterhaltung aufkommen (z. B. kleinere Reparaturen). Für außergewöhnliche Instandhaltung (z. B. eine neue Heizung oder ein neues Dach) sind Sie als Eigentümer zuständig – und das, obwohl Sie die Mieteinnahmen gar nicht erhalten! Tipp: Vereinbaren Sie im Notarvertrag zwingend einen sogenannten Netto-Nießbrauch, bei dem der Verkäufer sämtliche anfallenden Kosten übernimmt. Ist der Verkäufer dazu nicht bereit, sollten Sie einen zusätzlichen Risikoabschlag vom Kaufpreis abziehen.

2. Die Grunderwerbsteuer-Falle Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer nicht auf den reduzierten Kaufpreis (im Beispiel 668.000 Euro), sondern in der Regel auf den ungeminderten Verkehrswert (1.000.000 Euro). Der Grund: Das Finanzamt wertet das Einräumen bzw. Dulden des Nießbrauchs als Teil Ihrer „Gegenleistung“ (Paragraf 9 GrEStG), mit der Sie das Grundstück bezahlen.

3. Keine steuerlichen Vorteile Da die Mieteinnahmen dem Nießbraucher zufließen, erzielen Sie selbst zunächst keine steuerpflichtigen „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Das hat zur Folge, dass Sie auch keine Werbungskosten (z. B. Schuldzinsen für Ihren Immobilienkredit) steuerlich geltend machen können. Auch die Gebäudeabschreibung (AfA) können Sie erst nutzen, wenn der Nießbrauch endet. Sie berechnet sich dann auch nur aus Ihren tatsächlichen Anschaffungskosten (den bezahlten 668.000 Euro abzüglich Grundstücksanteil).

4. Erschwerte Bankfinanzierung Banken finanzieren Immobilien mit eingetragenem Nießbrauchrecht nur sehr ungern. Da das Recht an erster Stelle im Grundbuch eingetragen wird, bliebe es bei einer eventuellen Zwangsversteigerung bestehen. Das Haus ist für die Bank faktisch unverwertbar. Sie benötigen daher oft sehr viel Eigenkapital, Ersatzsicherheiten oder der Nießbraucher muss im Grundbuch einem „Rangrücktritt“ hinter die Bank zustimmen.

Fazit: Die BMF-Tabellen bieten Ihnen das perfekte Werkzeug, um den fairen Abzug exakt zu berechnen. Ob sich das Investment aber unter dem Strich für Sie lohnt, hängt massiv von den vertraglichen Details ab. Sie sollten einen solchen Kaufvertrag niemals unterschreiben, ohne die wirtschaftlichen und steuerlichen Folgen vorab von einem Steuerberater und Notar in Ihrem individuellen Fall prüfen zu lassen.