Wirksamkeit der formularmäßigen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld
bei freier Abtretbarkeit der Darlehensforderung nebst Grundschuld durch die Gläubigerbank
BGH, 30.03.2010 – XI ZR 200/09
Hier ist eine Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) in einfacher Sprache.
Worum geht es in diesem Fall?
Dieser Rechtsstreit handelt von einem Hausbesitzer und einem Finanzinvestor. Im Kern geht es um die Frage, ob der Investor das Haus zwangsversteigern darf.
Der Hintergrund ist alltäglich: Ein Kunde (die Klägerin) nahm im Jahr 1989 einen Kredit bei einer Volksbank auf. Zur Sicherheit bestellte die Kundin eine sogenannte Grundschuld an ihrem Grundstück. Das bedeutet: Wenn der Kunde nicht zahlt, darf die Bank das Grundstück nutzen, um ihr Geld zurückzubekommen. Dies geschieht meist durch eine Zwangsversteigerung.
In dem Vertrag unterschrieb die Kundin auch eine sogenannte Unterwerfungserklärung. Das ist eine Klausel im Kleingedruckten. Sie erlaubt der Bank, sofort die Zwangsvollstreckung einzuleiten, ohne erst lange vor Gericht klagen zu müssen.
Was ist passiert?
Die Kundin konnte ihre Schulden später nicht mehr vollständig bezahlen. Die Bank kündigte daraufhin die Geschäftsbeziehung. Im Jahr 2004 verkaufte die Bank ihre Forderung (den Kredit) an einen Dritten. Später landeten die Forderung und die Grundschuld bei einem Finanzinvestor (der Beklagten). Dieser Investor wollte nun Geld sehen. Er leitete die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ein. Er nutzte dafür die alte notarielle Urkunde aus dem Jahr 1989.
Die Hausbesitzerin wehrte sich dagegen vor Gericht. Sie hatte zwei Hauptargumente:
- Die Klausel sei ungültig: Sie meinte, die Unterwerfungserklärung im Vertrag sei unfair. Es könne nicht sein, dass die Bank die Forderung einfach an beliebige Dritte verkauft und diese Dritte dann sofort vollstrecken dürfen.
- Die Zinsen seien verjährt: Sie argumentierte, dass zumindest ein Teil der geforderten Zinsen so alt sei, dass sie diese nicht mehr zahlen müsse.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof musste nun entscheiden, wer Recht hat. Das Urteil ist ein Kompromiss. Die Klägerin gewann in einem Punkt, verlor aber im wichtigsten Punkt.
Hier sind die Entscheidungen des Gerichts in einfachen Schritten erklärt:
1. Darf die Bank den Kredit und die Sicherheiten verkaufen?
Ja. Das Gericht entschied, dass die Klausel im Vertrag gültig ist. Banken dürfen Kredite und die dazugehörigen Sicherheiten (wie die Grundschuld) an Dritte verkaufen. Das ist in der Finanzwelt üblich und notwendig. Die Richter erklärten, dass dies den Kunden nicht unangemessen benachteiligt. Der Kunde muss zwar damit rechnen, dass plötzlich ein neuer Gläubiger vor der Tür steht. Aber der Kunde hat immer noch rechtliche Möglichkeiten, sich gegen unberechtigte Forderungen zu wehren. Die Angst vor „bösen Finanzinvestoren“ allein reicht nicht aus, um den ganzen Vertrag für ungültig zu erklären.
2. Darf der Investor sofort vollstrecken?
Ja, aber mit Einschränkungen. Der Investor ist in die Position der Bank eingetreten. Er darf die Urkunde nutzen, um die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Das Gericht machte aber eine sehr wichtige Einschränkung zum Schutz der Kunden. Es gibt neben der Grundschuld meist einen sogenannten Sicherungsvertrag. Dieser Vertrag regelt, was die Bank mit der Grundschuld tun darf und was nicht. Er dient als „Treuhand-Bindung“. Der BGH sagte: Der neue Investor darf die Vorteile der sofortigen Vollstreckung nur nutzen, wenn er auch in diesen Sicherungsvertrag eintritt. Er muss sich also an die gleichen Regeln halten wie die ursprüngliche Bank. Ob der Investor das getan hat, muss geprüft werden, bevor er die Erlaubnis zur Vollstreckung (die sogenannte Klausel) vom Amt bekommt.
3. Sind die Schulden verjährt?
Teilweise. Hier gab das Gericht der Hausbesitzerin Recht. Bei Schulden gibt es Verjährungsfristen. Wenn eine Schuld zu lange nicht eingefordert wird, muss der Schuldner sie nicht mehr bezahlen.
- Der Hauptbetrag (das Kapital): Die eigentliche Summe der Grundschuld verjährt nicht so einfach. Da die Grundschuld im Grundbuch steht, kann der Gläubiger hier auch nach vielen Jahren noch Geld fordern.
- Die Zinsen: Bei den Zinsen ist das anders. Zinsen sind wiederkehrende Leistungen. Für sie gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren.
Das Gericht rechnete genau nach: Die Zinsen, die vor dem Jahr 2005 fällig waren, sind verjährt. Der Investor hat sich zu spät darum gekümmert, diese einzufordern. Die Hausbesitzerin muss diese alten Zinsen also nicht mehr bezahlen. Die Zinsen ab dem Jahr 2005 und der Hauptbetrag der Schuld sind aber noch gültig. Hier darf der Investor vollstrecken.
Das Fazit des Gerichts
Das Urteil des Oberlandesgerichts wurde aufgehoben und neu gefasst.
- Die Zwangsvollstreckung wegen der alten Zinsen (alles vor dem 1. Januar 2005) ist unzulässig. Die Klägerin muss diesen Teil nicht zahlen.
- Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Das bedeutet: Wegen des eigentlichen Kreditbetrags und der neueren Zinsen darf der Investor weiterhin die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben.
Zusammenfassende Lehre für Laien
Dieses Urteil ist wichtig für alle Immobilienbesitzer. Es zeigt drei Dinge:
- Wenn man der Bank in einer Notarurkunde erlaubt, sofort zu vollstrecken, gilt das fast immer – auch wenn die Bank den Kredit später verkauft.
- Ein Käufer von Krediten (Investor) muss sich an die ursprünglichen Sicherheitsregeln halten, die mit der Bank vereinbart waren.
- Man sollte bei alten Forderungen immer prüfen, ob die Zinsen schon verjährt sind. Selbst wenn die Hauptschuld noch besteht, kann man sich oft zumindest die Zahlung der alten Zinsen sparen.
In diesem konkreten Fall hat die Klägerin also einen Teilerfolg erzielt. Sie spart sich die Zinsen für mehrere Jahre. Ihr Haus verliert sie aber wahrscheinlich trotzdem, weil die Hauptschuld bestehen bleibt und der Investor das Recht hat, diese einzutreiben.
