Wirksamkeit des Widerrufs der in einem Kaufvertrag erteilten Vollmacht
BGH, Beschluss vom 19.9.2019, V ZB 119/18 (Vorinstanz: LG Memmingen, Beschluss vom 28.6.2018, 44 T 356/18)
In diesem Urteil befasst sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Wirksamkeit des Widerrufs von Vollmachten im Rahmen von Kaufverträgen über Wohnungseigentum,
insbesondere im Hinblick auf die Änderung von Teilungserklärungen.
Kernpunkte des Urteils:
Prüfpflicht des Notars:
Der Notar ist verpflichtet, die Vertretungsmacht zu prüfen, bevor er eine Erklärung vollzieht, die ein Urkundsbeteiligter als Vertreter eines anderen abgegeben hat.
Die Prüfung der materiellrechtlichen Wirksamkeit einer Vollmacht und ihres Widerrufs ist jedoch auf eine „Evidenzkontrolle“ beschränkt.
Das bedeutet, dass der Notar den Vollzug nur dann unterlassen muss, wenn die Unwirksamkeit der Vollmacht offensichtlich ist.
Widerruf von Vollmachten:
Der Widerruf einer Vollmacht hat keine rückwirkende Kraft auf bereits abgegebene Willenserklärungen.
Die Zustimmung eines Vormerkungsberechtigten zu Änderungen einer Teilungserklärung ist grundsätzlich unwiderruflich.
Wirksamkeit des Widerrufs der in einem Kaufvertrag erteilten Vollmacht
Auch grundbuchverfahrensrechtlich ist ein Widerruf nach Beurkundung unbeachtlich.
Vollmachten zur Änderung von Teilungserklärungen:
Vollmachten, die dem teilenden Eigentümer (z.B. einem Bauträger) die Änderung der Teilungserklärung ermöglichen, sind grundsätzlich zulässig.
Bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegen solche Vollmachten jedoch der Klauselkontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB.
Dabei muss sichergestellt sein, dass die Änderungen für den anderen Vertragsteil (den Käufer) zumutbar sind.
Dies kann durch Beschränkungen im Innenverhältnis geschehen.
Notarieller Vorbescheid:
Der Notar muss den beabsichtigten Vollzug einer Urkunde in der Regel in einem Vorbescheid ankündigen, wenn einer der Urkundsbeteiligten widerspricht.
Neutralitätspflicht des Notars:
Die Neutralitätspflicht des Notars steht dem Vollzug von Urkunden nicht entgegen, solange keine offensichtliche Unwirksamkeit vorliegt.
Der Notar darf sich nicht in die Rolle eines Richters begeben, sondern soll Urkunden vollziehen.
Wirksamkeit des Widerrufs der in einem Kaufvertrag erteilten Vollmacht
Bedeutung für die Praxis:
Das Urteil stellt klar, dass der Notar bei der Prüfung von Vollmachten und deren Widerruf auf eine reine Evidenzkontrolle beschränkt ist.
Es bestätigt die Bedeutung des notariellen Vorbescheids zur Wahrung der Rechte der Beteiligten.
Es gibt Hinweise zur Gestaltung von Vollmachten zur Änderung von Teilungserklärungen, wobei die Zumutbarkeit für den Käufer im Vordergrund steht.
Dieses Urteil ist von großer Bedeutung für die notarielle Praxis und den Umgang mit Vollmachten im Wohnungseigentumsrecht.
