Wohnen bleiben trotz Hausverkauf – Geht das?

Wohnen bleiben trotz Hausverkauf – Geht das?

RA und Notar Krau

Stellen Sie sich vor, Sie haben einen geliebten Menschen verloren. Sie möchten im gemeinsamen Zuhause bleiben.

Doch was passiert, wenn die Erben dieses Haus verkaufen wollen?

Genau das erlebte eine Großmutter. Nach dem Tod ihres Mannes wurde sie Miterbin. Ihre Töchter waren es auch.

Man sprach mit dem Enkel über den Verkauf des Hauses in Osnabrück. Alle waren sich einig: Die Großmutter sollte dort wohnen bleiben können. Auch, wenn der Enkel der neue Eigentümer wird.

Das Versprechen und die Tücke des Grundbuchs

Wichtig ist hier: Es gab nur ein mündliches Versprechen. Ein offizielles Wohnrecht wurde nicht ins Grundbuch eingetragen.

Das Grundbuch ist wie das Personalausweis für ein Haus. Dort steht alles Wichtige drin. Zum Beispiel, wem das Haus gehört. Oder ob jemand ein Wohnrecht hat.

Etwa anderthalb Jahre später kündigte der Enkel seiner Großmutter. Er verkaufte das Haus dann sogar. Und das für mehr als das Doppelte des Preises! Ein junges Paar zog ein.

Der Fall vor Gericht

Die Großmutter war verständlicherweise schockiert. Sie klagte vor Gericht. Sie wollte erreichen, dass ihr ein lebenslanges, kostenloses Wohnrecht zusteht. Das Landgericht in Osnabrück gab ihr recht.

Der Enkel legte Berufung ein. Er ging also eine Instanz höher. Das Oberlandesgericht Oldenburg musste entscheiden. Aber auch dort hatte der Enkel keinen Erfolg.

Das „Wohnrecht ohne Eintrag“ und seine Folgen

Das Gericht sagte: Die Großmutter hat ein sogenanntes schuldrechtliches Wohnrecht.

Das bedeutet: Sie hat ein Recht, zu wohnen.

Wohnen bleiben trotz Hausverkauf – Geht das?

Dieses Recht steht aber nicht im Grundbuch. Es ist eher eine Art bindende Vereinbarung zwischen den Beteiligten.

Das Besondere: Dieses Recht galt auch nach dem Weiterverkauf des Hauses! Das Gericht sah hier einen möglichen Anspruch auf Schadenersatz für die Großmutter.

Das gab ihr das Recht, überhaupt zu klagen. Man nennt das Feststellungsinteresse.

Wie kam es dazu? Zeugen bestätigten, dass sich alle beim Kaffee trafen.

Dort einigten sie sich: Die Großmutter darf im Haus wohnen bleiben. Selbst wenn der Enkel es übernimmt. Der Enkel konnte nicht beweisen, dass er das Wohnrecht kündigen durfte.

Was das für Sie bedeutet

Ein nicht im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht ist eine heikle Sache. Die Großmutter kann ihr Wohnrecht nicht gegenüber den neuen Käufern durchsetzen.

Auf den Punkt gebracht:

1.

Die Käufer können die Großmutter aus dem Haus herausklagen und nötigenfalls vollstrecken.

2.

Die Käufer müssen das Wohnrecht der Großmutter nicht gegen sich gelten lassen, weil es nicht im Grundbuch steht.

3.

Der Enkel stand gegenüber der Großmutter im Wort. Er hat sich durch Kündigung des Wohnrechts und Verkauf des Hauses gegenüber seiner Großmutter schadensersatzpflichtig gemacht.

4.

Gegenüber dem Enkel konnte die Großmutter die getroffenen Abreden beweisen. Sie hat daher zu Recht gegen den Enkel vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht obsiegt.

Dieser Fall zeigt, wie wichtig es ist, Vereinbarungen klar festzuhalten. Besonders bei Immobilien. Und diese am besten im Grundbuch eintragen zu lassen. So sind Sie auf der sicheren Seite.

Hätte hier das Wohnrecht der Großmutter im Grundbuch gestanden, so hätten auch die Käufer den Verbleib der Großmutter dulden müssen.

Merke: Dingliche Rechte, die nicht im Grundbuch stehen, sind bei Verkauf oder sonstigem Rechtsübergang wenig wert!

Ihr RA und Notar Krau

(Basierend auf Urteilen des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 27. April 2023 und 22. Juni 2023 – Aktenzeichen 8 U 174/22)