Wohnflächenmängel bei Bauträgerverträgen
RA und Notar Krau
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 8. Januar 2004 (Aktenzeichen: VII ZR 181/02) befasst sich mit einem wichtigen Thema im Baurecht: Was passiert, wenn die Wohnfläche einer neu gebauten Eigentumswohnung kleiner ist als vom Käufer erwartet? Das Urteil klärt, unter welchen Umständen eine geringere Wohnfläche als Mangel gilt und wie der Käufer dann Schadensersatz fordern kann.
Der Fall: Zu kleine Wohnungen und hohe Erwartungen
Ein Käufer hatte 1994 fünf Eigentumswohnungen von einem Bauträger gekauft, die erst noch gebaut werden sollten. Im notariellen Vertrag gab es keine genauen Angaben zur Wohnfläche. Der Bauplan, der dem Vertrag beigefügt war, enthielt lediglich allgemeine Flächenangaben, die nicht ausdrücklich als „Wohnflächen“ gekennzeichnet waren. Im Vertrag stand außerdem, dass der Bauträger „keine Gewähr für Größe“ übernehme und „keine besonderen Eigenschaften“ zusichere. Eine Klausel besagte jedoch, dass „baubedingte Wohnflächenverminderungen von bis zu 3 %“ keinen Einfluss auf den Kaufpreis haben sollten.
Der Bauträger hatte eine Firma (J. GmbH) mit dem Verkauf und den Verhandlungen beauftragt. Diese Firma wiederum schaltete eine Maklerin (L. GmbH) ein. Die Maklerin bestätigte dem Käufer kurz vor Vertragsabschluss schriftlich die Größen und Quadratmeterpreise der Wohnungen, wobei sie die Flächenangaben mit dem Kürzel „WF“ (Wohnfläche) versah.
Zwei Jahre nach Vertragsabschluss stellte sich heraus, dass die tatsächlichen Wohnflächen im Durchschnitt um etwa 11 % kleiner waren als von der Maklerin angegeben. Der Käufer forderte daraufhin einen Teil des Kaufpreises, der Grunderwerbssteuer und der Maklerprovision zurück.
Die Entscheidung der Vorinstanzen: Kein Mangel, keine Zusicherung
Das Landgericht und das Oberlandesgericht wiesen die Klage des Käufers ab. Sie argumentierten, dass es keinen Mangel gäbe, weil im notariellen Vertrag keine bestimmten Wohnflächen zugesichert worden seien. Auch die Angaben im Bauplan seien nicht zwingend als Wohnflächen zu verstehen. Die Gerichte meinten, selbst wenn der Käufer konkrete Vorstellungen von den Wohnflächen gehabt hätte, hätte der Bauträger davon nichts gewusst. Auch das Wissen der Maklerin (L. GmbH) wurde dem Bauträger nicht zugerechnet, da sie „nur“ Maklerin und keine direkte Verhandlungsgehilfin gewesen sei.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs: Wohnflächen sind entscheidend
Der BGH hob das Urteil der Vorinstanzen auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück. Das Gericht stellte klar:
- Wohnflächen sind wesentliche Merkmale: Die Wohnflächen gehören zu den wichtigsten Eigenschaften einer Eigentumswohnung, die ein Bauträger bauen und verkaufen muss. Weicht die tatsächliche Fläche ab, ist die Wohnung mangelhaft.
- Vertragsauslegung: Gesamtzusammenhang ist wichtig: Die Gerichte müssen Verträge so auslegen, dass sie einen sinnvollen Zweck erfüllen und die Interessen beider Parteien berücksichtigen. Wenn ein Vertrag keine klaren Wohnflächenangaben enthält, aber eine Klausel zu „Wohnflächenverminderungen“ hat, deutet das darauf hin, dass Wohnflächen vereinbart wurden. Andernfalls wäre die Klausel sinnlos, und der Käufer müsste für jede beliebige Wohnungsgröße zahlen.
- Einseitige Vorstellung des Käufers kann Vertragsinhalt werden: Auch wenn es keine schriftliche Vereinbarung über die Wohnflächen gab, kann die Vorstellung des Käufers zum Vertragsinhalt werden. Das ist der Fall, wenn der Bauträger wusste, welche Wohnflächen der Käufer erwartete, und den Vertrag trotzdem abgeschlossen hat. Die Wohnfläche ist für den Käufer extrem wichtig, da sie den Wert der Wohnung, die Finanzierungsmöglichkeiten und die spätere Vermietbarkeit beeinflusst.
- Wissen der Hilfspersonen wird zugerechnet: Der BGH entschied, dass der Bauträger sich das Wissen der Maklerin (L. GmbH) zurechnen lassen muss, auch wenn sie nicht direkt von ihm beauftragt wurde, sondern von einer Zwischenfirma (J. GmbH), die der Bauträger selbst eingesetzt hatte. Der Bauträger hatte die J. GmbH mit dem gesamten Vertrieb und den Verhandlungen beauftragt und musste damit rechnen, dass diese Untervermittler einschaltet. Da die Maklerin dem Käufer schriftlich die Wohnflächen (gekennzeichnet mit „WF“) bestätigt hatte, wusste sie von den Vorstellungen des Käufers. Dieses Wissen muss sich der Bauträger anrechnen lassen.
- Schadensersatz bei Mängeln: Da die Wohnungen mangelhaft waren, hat der Käufer Anspruch auf Schadensersatz. Er kann den Kaufpreis anteilig mindern. Die Klausel, die eine Minderung des Kaufpreises erst ab 3 % Abweichung vorsah, hat hier keine Bedeutung, weil die Abweichung bei allen Wohnungen größer als 3 % war. Der Käufer kann außerdem anteilig die Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer zurückfordern, wenn diese Zahlungen im Vertrauen auf die zugesagte Wohnfläche geleistet wurden.
Wohnflächenmängel bei Bauträgerverträgen
Was bedeutet das Urteil?
Dieses Urteil stärkt die Rechte von Käufern bei Bauträgerverträgen erheblich. Es macht deutlich, dass:
- Wohnflächenangaben zentral sind: Auch wenn sie nicht explizit im Vertrag stehen, können sie als vereinbart gelten, wenn der Bauträger die Erwartungen des Käufers kannte.
- Der Bauträger für seine Helfer haftet: Selbst wenn er mehrere Firmen einschaltet, um seine Wohnungen zu verkaufen, muss er für deren Kenntnisse und Handlungen geradestehen.
- Käufer bei zu kleiner Wohnfläche Anspruch auf Ausgleich haben: Der Käufer kann einen Teil des Kaufpreises sowie Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Maklerprovision zurückfordern.
Das Urteil betont, dass der Bauträger eine besondere Verantwortung trägt, da er in der Regel derjenige ist, der die Vertragsgestaltung und die Verhandlungen in die Wege leitet. Es ist wichtig, dass alle relevanten Informationen über die Wohnflächen klar kommuniziert und gegebenenfalls im Vertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
