Wohnraummietvertrag: Mietminderung wegen Abweichung von der „circa“-Wohnflächenangabe
Gericht: BGH 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 22.06.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 26/20
ECLI: ECLI:DE:BGH:2021:220621BVIIIZR26.20.0
Dokumenttyp: Beschluss
Verfahrensgang
vorgehend LG Bonn, 30. Januar 2020, Az: 6 S 82/19
vorgehend AG Bonn, 14. Juni 2019, Az: 203 C 262/16
Worum es in diesem Rechtsstreit geht
Dieser Fall beschäftigt sich mit einer sehr häufigen Streitfrage im Mietrecht. Es geht darum, wie groß eine gemietete Wohnung tatsächlich ist und was passiert, wenn die Angaben im Mietvertrag nicht stimmen. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste entscheiden, ob Mieter Geld zurückverlangen können, wenn die Wohnung angeblich kleiner ist als im Vertrag steht.
Die Ausgangslage der Mieter
Im Jahr 2006 unterschrieben die Mieter einen Mietvertrag für eine Wohnung in Bonn. In diesem Vertrag stand eine wichtige Angabe zur Größe der Wohnung. Die Wohnfläche wurde mit „ca. 180 Quadratmetern“ angegeben.
Die Besonderheit der Wohnung
Die Wohnung war etwas Besonderes, da sie sich über mehrere Etagen erstreckte. Laut Mietvertrag umfasste sie Räume im Erdgeschoss, im Zwischengeschoss und auch im Untergeschoss. Alle diese Räume wurden im Vertrag ausdrücklich als Wohnräume vermietet.
Der Beginn des Streits
Viele Jahre lang zahlten die Mieter ihre Miete ohne Probleme. Der Streit begann erst, als der Vermieter die Miete erhöhen wollte. Er legte dafür eine Fläche von 177 Quadratmetern zugrunde. Daraufhin prüften die Mieter die Größe ihrer Wohnung ganz genau nach.
Die Nachmessung der Mieter
Die Mieter kamen bei ihrer eigenen Berechnung zu einem ganz anderen Ergebnis. Sie waren der Meinung, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 144,5 Quadratmeter beträgt. Das ist ein sehr großer Unterschied zu den im Vertrag genannten 180 Quadratmetern.
Warum die Mieter auf weniger Fläche kamen
Der Grund für die Abweichung lag im Untergeschoss. Die Mieter argumentierten, dass die Räume im Kellerbereich gar nicht als richtige Wohnfläche zählen dürften. Wenn man diese Kellerräume abzieht, schrumpft die offizielle Größe der Wohnung erheblich.
Die Forderung nach Rückzahlung
Aufgrund dieser Berechnung forderten die Mieter viel Geld zurück. Sie verlangten fast 47.500 Euro von ihrem Vermieter. Ihre Begründung war, dass sie jahrelang zu viel Miete für eine zu kleine Wohnung bezahlt hätten. Sie sahen in der Flächenabweichung einen Mangel der Mietsache.
Die allgemeine Regel bei Flächenabweichungen
Grundsätzlich haben die Mieter mit einem solchen Gedanken oft Recht. Die Gerichte sagen normalerweise: Wenn eine Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Vertrag steht, liegt ein Mangel vor. Dann darf die Miete gemindert werden.
Wohnraummietvertrag: Mietminderung wegen Abweichung von der „circa“-Wohnflächenangabe
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
In diesem speziellen Fall haben die Richter jedoch gegen die Mieter entschieden. Der Bundesgerichtshof lehnte die Forderung der Mieter auf Rückzahlung der Miete ab. Die Richter erklärten, dass hier kein Mangel vorliegt.
Die Bedeutung der individuellen Vereinbarung
Das Gericht begründete seine Entscheidung mit dem genauen Wortlaut des Mietvertrags. Vermieter und Mieter haben im Vertrag vereinbart, dass die Räume in allen drei Geschossen als Wohnraum genutzt werden sollen.
Vertragsfreiheit geht vor Verordnung
Es gibt zwar offizielle Vorschriften, wie man Wohnflächen berechnet. Diese stehen in der sogenannten Wohnflächenverordnung. Doch das Gericht stellte klar: Mieter und Vermieter dürfen individuell etwas anderes vereinbaren.
Was die Parteien vereinbart haben
Wenn beide Parteien unterschreiben, dass ein Kellerraum als Wohnraum gilt, dann zählt er auch zur Wohnfläche dazu. Es ist dabei egal, ob der Raum nach den offiziellen Bauvorschriften eigentlich kein Wohnraum wäre. Entscheidend ist, was die Parteien gewollt haben.
Die tatsächliche Nutzung der Räume
Das Gericht schaute sich auch an, wie die Mieter die Räume nutzten. Die Mieter hatten die Kellerräume tatsächlich als Wohnräume hergerichtet. Sie wurden bewohnt und genutzt. Daher mussten sich die Mieter an der Vereinbarung im Vertrag festhalten lassen.
Dunkle Räume können Wohnraum sein
Die Mieter hatten eingewendet, dass die Räume im Keller zu dunkel seien und zu kleine Fenster hätten. Das Gericht ließ dieses Argument jedoch nicht gelten. Auch Räume mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung können als vertragliche Wohnfläche vereinbart werden.
Keine Mietminderung möglich
Da die Kellerräume also laut Vertrag mitgezählt werden durften, stimmte die Gesamtgröße von ca. 180 Quadratmetern. Es gab keine Abweichung von mehr als 10 Prozent. Deshalb war die Wohnung rechtlich gesehen nicht zu klein. Die Miete war also nicht zu mindern.
Ein wichtiger Unterschied zur Mieterhöhung
Das Urteil enthält noch einen komplizierten, aber wichtigen Punkt. Es wird unterschieden zwischen einer Mietminderung (wegen eines Mangels) und einer Mieterhöhung. Hier gelten unterschiedliche Maßstäbe.
Die Regelung bei Mieterhöhungen
Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen will, darf er sich nur auf die objektive, tatsächliche Wohnfläche berufen. Hier zählen strenge gesetzliche Vorschriften. Vereinbarungen im Vertrag, die falsche Flächenangaben enthalten, sind bei einer Mieterhöhung unwirksam.
Die Regelung bei Mietmängeln
Wenn es aber – wie hier – darum geht, ob die Wohnung einen Mangel hat, zählt vorrangig der Vertrag. Hier ist die sogenannte „Beschaffenheitsvereinbarung“ entscheidend. Die Parteien definieren selbst, was sie als die vertragsgemäße Größe ansehen.
Warum das nicht widersprüchlich ist
Die Mieter fanden es unfair, dass bei der Mieterhöhung anders gerechnet wird als bei ihrer Rückforderung. Das Gericht erklärte jedoch, dass dies rechtlich korrekt ist. Das eine schützt den Mieter vor ungerechtfertigten Erhöhungen, das andere respektiert die Vertragsfreiheit.
Das Fazit für Mieter und Vermieter
Dieses Urteil zeigt, wie wichtig das Kleingedruckte im Mietvertrag ist. Wenn dort Räume ausdrücklich als Wohnfläche benannt werden, gilt dies als verbindliche Vereinbarung. Das gilt selbst dann, wenn diese Räume nach offiziellen Normen gar keine Wohnfläche wären.
Der Ausgang des Verfahrens
Der Bundesgerichtshof hat angekündigt, die Revision der Mieter zurückzuweisen. Das bedeutet, das Urteil der Vorinstanz bleibt bestehen. Die Mieter bekommen das geforderte Geld nicht zurück, da sie genau das bekommen haben, was sie laut Vertrag gemietet hatten.
Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
