Wohnrecht im Grundbuch und tatsächliche Nutzung stimmen nicht überein – rechtliche Folgen

Wenn das im Grundbuch eingetragene (dingliche) Wohnrecht und die tatsächliche Nutzung der Immobilie nicht übereinstimmen, kann dies zu erheblichen rechtlichen Problemen führen – insbesondere dann, wenn die Immobilie verkauft wird, vererbt wird oder es zum Streit zwischen Eigentümer und Wohnberechtigtem kommt.

Um die rechtlichen Folgen zu beurteilen, muss man zunächst verstehen: Maßgeblich ist das, was im Grundbuch bzw. in der dazugehörigen notariellen Bewilligungsurkunde steht. (Im Grundbuchauszug steht oft nur „Wohnungsrecht für X“; die genauen Räume sind in der notariellen Urkunde definiert, die bei der Grundakte liegt).

Hier sind die rechtlichen Folgen und Szenarien, je nachdem, wie die Abweichung aussieht:

1. Fall: Der Wohnberechtigte nutzt MEHR oder ANDERE Räume als eingetragen

Nutzt der Wohnberechtigte Räumlichkeiten (z. B. Keller, Garage, Garten oder weitere Zimmer), die ihm laut Notarvertrag nicht zustehen, hat das folgende Konsequenzen:

• Räumungs- und Herausgabeanspruch (Paragraf 985 BGB): Der Eigentümer kann jederzeit verlangen, dass der Wohnberechtigte die zu Unrecht genutzten Räume räumt und herausgibt.
• Unterlassungsanspruch (Paragraf 1004 BGB): Der Eigentümer kann verlangen, dass die vertragswidrige Nutzung in Zukunft unterlassen wird.
• Nutzungsentschädigung / Schadensersatz: Unter Umständen kann der Eigentümer für die Vergangenheit eine Nutzungsentschädigung (ähnlich einer Miete) für die zusätzlich genutzten Räume verlangen, da der Wohnberechtigte ungerechtfertigt bereichert war (Paragrafen 812 ff. BGB).
• Kein Gewohnheitsrecht: Auch wenn der Wohnberechtigte die zusätzlichen Räume schon seit 20 Jahren nutzt, entsteht dadurch in der Regel kein „Gewohnheitsrecht“. Der Eigentümer kann die Nutzung jederzeit widerrufen, sofern es keine anderweitige Vereinbarung gibt.

2. Fall: Der Wohnberechtigte nutzt WENIGER Räume (oder wohnt gar nicht dort)

Nutzt der Wohnberechtigte ihm zustehende Räume nicht, verliert er sein Recht daran nicht automatisch.

• Kein Erlöschen durch Nichtnutzung: Ein dingliches Wohnrecht erlischt nicht einfach, nur weil man es nicht ausübt. Selbst wenn der Berechtigte in ein Pflegeheim zieht, bleibt das Wohnrecht im Grundbuch bestehen (es sei denn, es wurde im Notarvertrag eine „Pflegeheimklausel“ mit Löschungsbewilligung vereinbart).
• Kein Recht zur Vermietung: Wenn der Berechtigte Räume nicht braucht, darf er sie nicht einfach an Dritte vermieten, um Geld einzunehmen (Paragraf 1092 BGB), es sei denn, dies wurde im Notarvertrag ausdrücklich erlaubt.
• Mitnutzung durch den Eigentümer: Der Eigentümer darf die leerstehenden, aber dem Wohnrecht unterliegenden Räume nicht ohne Erlaubnis des Wohnberechtigten nutzen. Tut er es doch, kann der Wohnberechtigte ihn auf Unterlassung verklagen.

3. Fall: Es gab einen formlosen (mündlichen) Tausch von Räumen

Oft einigen sich Familienmitglieder formlos: „Nutze du doch das Schlafzimmer im Erdgeschoss statt im Obergeschoss, das ist fürs Alter besser.“ Dies ist eine schuldrechtliche Vereinbarung. Sie ist zwischen den Personen, die sie getroffen haben, gültig. Das Problem entsteht bei einem Eigentümerwechsel:

• Verkauf oder Erbfall: Wird das Haus verkauft, versteigert oder vererbt, ist der neue Eigentümer nicht an diese mündliche, schuldrechtliche Absprache gebunden. Der neue Eigentümer muss sich nur an das halten, was im Grundbuch (bzw. der Bewilligungsurkunde) steht. Er kann also verlangen, dass der Wohnberechtigte wieder genau die Räume bezieht, die beurkundet sind, und die getauschten Räume herausgibt.

4. Bauliche Veränderungen (Wände wurden versetzt)

Stimmen die im Notarvertrag angehängten Skizzen durch spätere Umbauten nicht mehr mit der Realität überein, kann dies extrem kompliziert werden.

• Wurde der Wohnbereich des Berechtigten baulich so verändert, dass die ursprünglich zugewiesenen Räume nicht mehr existieren, kann das im schlimmsten Fall (wenn eine Wiederherstellung unmöglich ist) dazu führen, dass das Wohnrecht an diesen spezifischen Teilen erlischt, weil die Ausübung dauerhaft unmöglich geworden ist.

Was sollte man tun, um rechtliche Nachteile abzuwenden?

Wenn die tatsächliche Nutzung und das Grundbuch abweichen, gibt es zwei Lösungswege, um Rechtssicherheit zu schaffen:

Lösung A: Schuldrechtliche (schriftliche) Zusatzvereinbarung Eigentümer und Wohnberechtigter setzen einen schriftlichen Vertrag auf (z. B. einen unentgeltlichen Miet- oder Leihvertrag über die zusätzlichen Räume oder halten den Raumtausch fest).

• Vorteil: Kostet keinen Notar. Schützt den Wohnberechtigten vor plötzlichen Räumungsklagen des aktuellen Eigentümers.
• Nachteil: Gilt nur zwischen diesen beiden Parteien. Bei einem Verkauf oder im Fall einer Zwangsversteigerung ist der neue Eigentümer daran nicht gebunden.

Lösung B: Anpassung des Grundbuchs (Königsweg) Eigentümer und Wohnberechtigter gehen zum Notar und ändern die Eintragungsbewilligung (sog. Inhaltsänderung des Rechts).

• Vorteil: Absolute Rechtssicherheit. Das geänderte Wohnrecht bindet auch alle zukünftigen Eigentümer, Erben oder Käufer.
• Nachteil: Verursacht Notar- und Grundbuchkosten. Oft müssen zudem Banken zustimmen, wenn diese ebenfalls im Grundbuch stehen (z. B. bei einer laufenden Finanzierung im Rang nach dem Wohnrecht).