Wohnungs- und Teileigentum – Öffnungszeiten Gewerbeeinheit
LG München I, Endurteil v. 30.10.2025 – 43 O 1906/25
Der Hintergrund des Streits
In diesem Gerichtsverfahren ging es um einen Konflikt in einer Wohnanlage in München. Auf der einen Seite stand die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Gemeinschaft wird als Klägerin bezeichnet. Auf der anderen Seite stand der Beklagte. Der Beklagte ist der Mieter einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss des Hauses.
In diesem Erdgeschoss betreibt der Beklagte ein Geschäft. Man kann es als einen Kiosk oder einen sogenannten „Späti“ bezeichnen. Der Laden trägt den Namen „Café Kiosk Am G.platz“. Dort werden Getränke, Snacks, Tabak und Süßwaren verkauft. Die Besonderheit an diesem Geschäft sind die Öffnungszeiten. Der Laden hat oft bis weit nach Mitternacht geöffnet. In den Nächten auf Samstag und Sonntag ist sogar bis 2:00 Uhr morgens offen.
Das Problem der Eigentümer
Die Eigentümer der Wohnungen im Haus fühlten sich durch diese langen Öffnungszeiten gestört. Sie berichteten, dass Kunden Getränke kaufen und diese dann direkt vor dem Haus trinken würden. Das führe zu Lärm, besonders spät in der Nacht.
Die Eigentümergemeinschaft war der Meinung, dass der Laden diese Öffnungszeiten gar nicht haben dürfe. Sie beriefen sich dabei auf die sogenannte Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung des Hauses. Das sind die grundlegenden Verträge, die regeln, was in dem Haus erlaubt ist und was nicht.
In diesen Papieren steht, dass die Einheit im Erdgeschoss als „Laden“ dient. Die Eigentümer argumentierten so: Ein „Laden“ muss sich an die gesetzlichen Ladenschlusszeiten halten. Das bedeutet normalerweise, dass um 20:00 Uhr Schluss sein muss. Auch an Sonn- und Feiertagen dürfe nicht geöffnet sein. Deshalb zogen sie vor Gericht. Sie wollten erreichen, dass der Betreiber den Kiosk zu diesen Zeiten schließt.
Wohnungs- und Teileigentum – Öffnungszeiten Gewerbeeinheit
Die Argumente des Kiosk-Betreibers
Der Beklagte sah das anders. Er argumentierte, dass er eine offizielle Erlaubnis der Stadt habe. Er hat ein Gewerbe für eine „erlaubnisfreie Gaststätte“ angemeldet. Nach dem Gaststättengesetz darf er deshalb auch außerhalb der normalen Ladenöffnungszeiten verkaufen. Er darf Getränke und Speisen auch spät nachts anbieten.
Außerdem verwies er auf eine wichtige Klausel in der Gemeinschaftsordnung des Hauses. Dort steht zwar, dass die Einheit ein „Laden“ ist. Aber es gibt eine weitere Regel. Diese besagt, dass auch eine andere Nutzung erlaubt ist. Voraussetzung dafür ist nur, dass keine öffentlichen Gesetze dagegen sprechen. Da er eine Genehmigung der Stadt hat, sah er sich im Recht.
Das Urteil des Gerichts
Das Landgericht München I hat ein Urteil gefällt. Die Entscheidung lautet: Die Klage wird abgewiesen. Das bedeutet, die Wohnungseigentümer haben verloren. Der Kiosk-Betreiber hat gewonnen. Er darf seinen Laden weiterhin auch spät nachts und am Wochenende geöffnet lassen.
Die Begründung des Richters
Der Richter hat sich die Verträge der Hausgemeinschaft sehr genau angesehen. Er erklärte seine Entscheidung mit einfachen logischen Schritten:
Erstens schaute er auf die Bezeichnung „Laden“. Zwar steht in Ziffer 2.1 der Hausregeln, dass die Räume als Laden dienen. Das ist die grundsätzliche Bestimmung.
Zweitens gibt es aber die Ziffer 2.2 in den Regeln. Diese ist entscheidend. Dort steht wörtlich: „Zu anderen Zwecken darf das Anwesen nur benutzt werden, soweit nicht öffentlich-rechtliche Bestimmungen oder Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung entgegenstehen.“
Der Richter legte diesen Satz so aus: Die Eigentümer haben damals erlaubt, dass die Räume auch anders genutzt werden dürfen als nur als klassischer Laden. Die einzige Bedingung war, dass es gesetzlich erlaubt ist.
Drittens prüfte das Gericht die Gesetzeslage. Der Beklagte hat seinen Betrieb ordnungsgemäß als Gaststätte angemeldet. Nach dem öffentlichen Recht (Gaststättengesetz) ist es ihm erlaubt, auch nach 20:00 Uhr und sonntags zu öffnen. Damit ist die Bedingung aus Ziffer 2.2 erfüllt. Es stehen keine „öffentlich-rechtlichen Bestimmungen“ entgegen.
Viertens stellte der Richter fest, dass auch keine anderen Regeln der Hausgemeinschaft verletzt wurden. Die Kläger konnten nicht beweisen, dass andere interne Regeln den Betrieb verbieten würden.
Das Fazit
Das Gericht entschied, dass die Regelung, die andere Nutzungen erlaubt (Ziffer 2.2), Vorrang hat beziehungsweise die Bezeichnung „Laden“ erweitert. Solange der Betreiber eine Erlaubnis der Behörden hat, darf er den Kiosk auch wie eine Gaststätte mit langen Öffnungszeiten führen. Die Bezeichnung „Laden“ in der Teilungserklärung zwingt ihn nicht dazu, um 20:00 Uhr zu schließen.
Die Folgen des Urteils
Da die Wohnungseigentümergemeinschaft den Prozess verloren hat, muss sie die Kosten tragen. Dazu gehören die Gerichtskosten und die Anwaltskosten der Gegenseite. Der Streitwert wurde auf 40.000 Euro festgelegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wenn der Gewinner eine Sicherheit hinterlegt. Das bedeutet, der Kiosk darf vorerst weiter wie bisher betrieben werden.
