Wohnungseigentum – Fehlerhafte Beschlussvorbereitung des Verwalters
LG Frankfurt a. M. Urteil vom 6.3.2025 – 2-13 S 79/24
Das Wichtigste vorweg:
Kein eigener Schaden der einzelnen Eigentümer
Das Landgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer keinen Schadensersatz von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlangen können, selbst wenn ein Verwalterfehler zu Prozesskosten geführt hat, die sie über eine Sonderumlage mitbezahlen mussten.
Der Hauptgrund dafür ist:
Die Vermögensminderung (der Schaden) ist allein bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eingetreten, nicht bei den einzelnen Eigentümern.
Der Fall: Prozesskosten wegen Verwalterfehler
Die Ausgangssituation
Einige Wohnungseigentümer (Kläger) verklagten ihre ehemalige Verwalterin (Beklagte) auf Schadensersatz.
Die Verwalterin hatte Beschlüsse für eine Eigentümerversammlung fehlerhaft vorbereitet.
Diese Beschlüsse wurden später in einem Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt.
Durch das verlorene Verfahren entstanden der GdWE hohe Prozesskosten (über 41.000 Euro).
Um diese Kosten zu bezahlen, beschloss die GdWE eine Sonderumlage von 60.000 Euro, die alle Eigentümer, einschließlich der Kläger, entsprechend ihrem Anteil zahlen mussten.
Die klagenden Eigentümer meinten, ihr Anteil an der Sonderumlage sei ihr Schaden, den die Verwalterin wegen Pflichtverletzung ersetzen müsse.
Die Entscheidungen der Gerichte
Das Amtsgericht (AG) Offenbach wies die Klage ab.
Das Landgericht (LG) Frankfurt am Main bestätigte diese Entscheidung und wies die Berufung der Eigentümer zurück.
Die Begründung des Gerichts
Das Gericht stützte sich im Wesentlichen auf zwei Hauptpunkte:
Fehlende Aktivlegitimation (Kein eigener Schaden)
Der zentrale Punkt ist, dass seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG 2020) die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Beklagte in Anfechtungsverfahren ist und somit auch Kostenschuldnerin der Prozesskosten.
Wohnungseigentum – Fehlerhafte Beschlussvorbereitung des Verwalters
Der Schaden (die Verpflichtung zur Zahlung der Prozesskosten) ist daher ausschließlich bei der GdWE eingetreten.
Dass die einzelnen Wohnungseigentümer zur Finanzierung des Schadens eine Sonderumlage zahlen müssen, macht den Schaden nicht zu ihrem eigenen Schaden. Es ist lediglich die Art und Weise, wie die Eigentümer die GdWE finanziell ausstatten müssen, damit diese ihren Verpflichtungen nachkommen kann.
Selbst wenn der Verwaltervertrag die Eigentümer „zugunsten Dritter“ einbezieht – was ihnen ein unmittelbares Forderungsrecht gäbe – hilft das nicht, da die Eigentümer keinen eigenen Schaden erlitten haben, für den sie die Verwalterin in Anspruch nehmen könnten.
Unzulässige Klageänderung (Das Abtretungsproblem)
Im Berufungsverfahren versuchten die Kläger, die Klage umzustellen: Sie wollten den Anspruch nun nicht mehr als ihren eigenen Schaden geltend machen, sondern als einen an sie abgetretenen Anspruch der GdWE (der tatsächlichen Geschädigten).
Das LG Frankfurt lehnte diese Klageänderung als unzulässig und nicht sachdienlich ab.
Da der ursprüngliche Prozess nur um die Frage des „eigenen Schadens“ geführt wurde, hätte eine Zulassung der Abtretung dazu geführt, dass sich das Gericht erstmals umfassend mit der eigentlichen Pflichtverletzung der Verwalterin und der Wirksamkeit der Abtretung hätte auseinandersetzen müssen – der Prozess hätte in zweiter Instanz de facto von vorn begonnen.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Auch wenn die einzelnen Eigentümer die Kosten für den Verwalterfehler tragen müssen, haben sie drei Wege, um gegen den schadensverursachenden Verwalter vorzugehen, ohne selbst klagen zu müssen:
Geltendmachung durch die GdWE:
Im Regelfall muss die GdWE als Geschädigte den Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter geltend machen.
Klage auf Beschlussersetzung:
Weigert sich die GdWE, können die Eigentümer gerichtlich einen Beschluss erzwingen, der die GdWE zur Klage gegen den Verwalter ermächtigt (§ 9b Abs. 2 WEG).
Abtretung des Anspruchs:
Die GdWE kann den Schadensersatzanspruch an die Eigentümer abtreten, damit diese ihn auf eigenes Risiko und eigene Kosten durchsetzen (was die Kläger in diesem Fall versuchten, aber zu spät einführten).
Zusammenfassend:
Der Schaden trifft die GdWE als juristische Person. Die Beitragszahlung der Eigentümer ist nur die interne Finanzierungspflicht, um den Schaden der GdWE auszugleichen, führt aber nicht zu einem eigenen, klagbaren Schaden der einzelnen Eigentümer.
