Wohnungseigentum – Kostenverteilungsänderung bei objektbezogener Kostentrennung – Tiefgarage
BGH Urteil vom 14.2.2025 – V ZR 236/23
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
als Rechtsanwalt und Notar Krau informiere ich Sie heute über ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH).
Es geht um die Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), besonders wenn es um teure Reparaturen geht.
Wenn die Tiefgarage nur einigen gehört: Wer zahlt die Reparatur?
Stellen Sie sich vor, Ihre Eigentümergemeinschaft hat eine Tiefgarage. Aber nicht alle Wohnungen haben dort einen Stellplatz.
Oft steht in der Gemeinschaftsordnung, dass nur die Eigentümer mit Stellplatz für die Kosten der Tiefgarage aufkommen. Das nennt man objektbezogene Kostentrennung.
Was passiert aber, wenn das Dach über der Tiefgarage saniert werden muss? Der BGH hat kürzlich entschieden, dass die Kostenverteilung in solchen Fällen nicht einfach geändert werden kann.
Ein Beschluss, der alle Eigentümer an den Kosten beteiligt, obwohl sie keine Tiefgarage nutzen, widerspricht meist einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Der Fall, der vor Gericht landete
In einem konkreten Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Tiefgarage.
Die Gemeinschaftsordnung legte fest: Nur die Besitzer der Stellplätze zahlen für Instandhaltung und Reparaturen der Garage.
Doch dann sollte das Flachdach über der Tiefgarage saniert werden. Die Gemeinschaft beschloss, dass alle Eigentümer die hohen Kosten tragen sollen. Dagegen klagte eine Eigentümerin, die keinen Stellplatz hatte.
Wohnungseigentum – Kostenverteilungsänderung bei objektbezogener Kostentrennung – Tiefgarage
Die unteren Gerichte gaben ihr Recht. Sie erklärten die Beschlüsse für ungültig. Doch der Fall ging bis zum Bundesgerichtshof.
Was der BGH dazu sagt
Der BGH hat klargestellt: Es ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass eine Eigentümergemeinschaft die Kostenverteilung ändert, selbst wenn dadurch Eigentümer, die bisher von Kosten befreit waren, erstmals mitzahlen müssen.
Das liegt an einer Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020.
Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Wenn die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vorsieht, dürfen Sie sich als Eigentümer darauf verlassen.
Es ist in der Regel nicht in Ordnung, wenn alle Eigentümer plötzlich für Kosten eines Gebäudeteils aufkommen müssen, den nur ein Teil nutzt.
Wann eine Änderung doch möglich ist
Eine Änderung der Kostenverteilung ist nur dann in Ordnung, wenn es einen sachlichen Grund dafür gibt. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel sein:
Die Schäden, die behoben werden müssen, kommen aus einem Bereich, der dem gesamten Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist (z.B. Schäden am Tiefgaragendach, die das gesamte Gebäude betreffen).
Das Problem betrifft die gesamte Anlage, und es wird eine umfassende Sanierung beschlossen, die alle Eigentümer betrifft.
Allein die Tatsache, dass es sich um statisch wichtige Bauteile handelt, reicht in solchen Fällen nicht aus, um die Kostenverteilung zu ändern.
Schließlich wurde die Kostenverteilung ja gerade wegen solcher Gegebenheiten so vereinbart.
Wohnungseigentum – Kostenverteilungsänderung bei objektbezogener Kostentrennung – Tiefgarage
Ihr gutes Recht
Dieses Urteil stärkt die Position von Eigentümern, die durch eine klare Gemeinschaftsordnung von bestimmten Kosten befreit sind.
Es zeigt, dass nicht einfach per Beschluss die Kostenverteilung geändert werden darf, wenn dies die Interessen der Betroffenen unangemessen benachteiligt.
Wenn Sie Fragen zu Ihrer Gemeinschaftsordnung oder anstehenden Kostenverteilungen haben, beraten wir Sie gerne.
Mit freundlichen Grüßen,
