Wohnungseigentum ohne Verwalter Zustimmung zur Veräußerung

November 15, 2024
BGH V ZR 141/23 WEG – Zustimmung zur Veräußerung

Wohnungseigentum ohne Verwalter Zustimmung zur Veräußerung

BGH V ZR 141/23

RA und Notar Krau

Die Klägerin und die Beklagte bildeten eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Die Teilungserklärung sah vor, dass ein Wohnungseigentümer für die Veräußerung seines Eigentums die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer benötigt.

Die Klägerin verkaufte ihr Wohnungseigentum und die Beklagte verweigerte die Zustimmung.

Die Klägerin klagte daraufhin gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Veräußerung.

Rechtliche Würdigung:

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste entscheiden, ob die Beklagte für die Zustimmung zur Veräußerung passivlegitimiert war oder ob die Klage gegen die WEG hätte gerichtet werden müssen.

Entscheidung:

Wohnungseigentum ohne Verwalter Zustimmung zur Veräußerung

Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück und bestätigte das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, das die Klage abgewiesen hatte.

Die Beklagte war nicht passivlegitimiert.

Begründung:

  • Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer: Die Teilungserklärung sah vor, dass die „anderen Wohnungseigentümer“ der Veräußerung zustimmen müssen. Dies war dahingehend auszulegen, dass die Zustimmung der WEG als Verband erforderlich ist.
  • Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: Die Zustimmung zur Veräußerung ist eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich der WEG.
  • Schutz der WEG: Die Zustimmungspflicht dient dem Schutz der WEG vor unerwünschten Personen.
  • Objektive Auslegung: Die Teilungserklärung ist objektiv auszulegen. Nach dem WEMoG ist es daher sachgerecht, die WEG als zustimmungsberechtigt anzusehen.
  • Ergänzende Vertragsauslegung: Auch bei Teilungserklärungen, die vor dem WEMoG abgeschlossen wurden, ist die WEG als zustimmungsberechtigt anzusehen.
  • Verfahrensvereinfachung: Die Klage gegen die WEG als Verband führt zu einer Verfahrensvereinfachung und vermeidet Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten.
  • Kein Verstoß gegen Treu und Glauben: Die Beklagte hatte nicht gegen Treu und Glauben verstoßen, indem sie sich auf die fehlende Passivlegitimation berief.

Wohnungseigentum ohne Verwalter Zustimmung zur Veräußerung

Fazit:

Das Urteil verdeutlicht, dass nach dem WEMoG die WEG als Verband für die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum zuständig ist,

wenn die Teilungserklärung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vorsieht.

Dies gilt auch für Teilungserklärungen, die vor dem 1. Dezember 2020 abgeschlossen wurden.

RA und Notar Krau
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