Verfahrensgang vorgehend LG München I, 27. Oktober 2016, Az: 36 S 1117/16 WEG vorgehend AG München, 18. Dezember 2015, Az: 481 C 21090/15 WEG
Der Fall: Streit um die Abrechnung 2014
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gab es Streit mit der Hausverwaltung. Im Januar 2015 entschieden die Eigentümer, die Verwalterin sofort abzuberufen und den Vertrag zu kündigen. Zu diesem Zeitpunkt war das Jahr 2014 bereits abgeschlossen, aber die Jahresabrechnung für 2014 fehlte noch.
Die neue Hausverwaltung forderte die alte Verwalterin im Sommer 2015 auf, diese Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen. Die alte Verwalterin weigerte sich jedoch. Sie war der Meinung, dass sie nach ihrem Ausscheiden nicht mehr zuständig sei.
Da die Abrechnung dringend benötigt wurde, beauftragte die WEG die neue Verwaltung mit der Erstellung. Dafür fielen Kosten in Höhe von etwa 800 Euro an. Diesen Betrag forderte die WEG als Schadensersatz von der alten Verwalterin zurück.
Das Urteil: Wer im Amt ist, trägt die Verantwortung
Der BGH gab der Eigentümergemeinschaft recht. Die alte Verwalterin muss die Kosten für die Abrechnung bezahlen, weil sie ihre Pflicht verletzt hat.
Das Gericht stellte eine klare Regel auf:
Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem die Pflicht zur Abrechnung entsteht.
Wann entsteht die Pflicht? Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht direkt nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Wenn das Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr ist, entsteht der Anspruch der Eigentümer also am 1. Januar des neuen Jahres.
Wer muss liefern? Zuständig ist die Person oder Firma, die zu diesem Zeitpunkt (hier am 1. Januar 2015) das Amt des Verwalters innehat.
Da die alte Verwalterin am 1. Januar 2015 noch offiziell im Amt war (sie wurde erst Ende Januar abberufen), war sie gesetzlich verpflichtet, die Abrechnung für das gerade abgelaufene Jahr 2014 zu erstellen.
Wohnungseigentum: Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel
Warum das Ende des Amtes nicht befreit
Die alte Verwalterin argumentierte, sie könne die Abrechnung gar nicht mehr machen, weil sie keinen Zugriff mehr auf die Unterlagen habe. Der BGH ließ dieses Argument nicht gelten:
Nachwirkende Pflichten: Auch wenn ein Vertrag endet, gibt es Pflichten, die man noch erfüllen muss. Die Abrechnung gehört dazu, wenn sie während der Amtszeit „fällig“ wurde.
Einsichtsrecht: Wenn der alte Verwalter die Akten bereits an den Nachfolger übergeben hat, darf er trotzdem Einsicht verlangen, um die Abrechnung fertigzustellen. Er kann sich also nicht herausreden, die Arbeit sei „unmöglich“ geworden.
Kein Extra-Geld: Für diese Abrechnung darf der alte Verwalter keine zusätzliche Gebühr verlangen. Die Erstellung der Abrechnung gehört zu seinen normalen gesetzlichen Aufgaben, für die er bereits während seiner Amtszeit bezahlt wurde.
Wichtige Unterscheidung für die Praxis
Das Gericht macht einen feinen, aber wichtigen Unterschied:
Situation
Wer rechnet ab?
Abgelaufenes Jahr: Verwalter ist am 1. Januar noch im Amt.
Der alte Verwalter.
Laufendes Jahr: Verwalter geht im Juni; das Jahr ist noch nicht um.
Der neue Verwalter.
Im vorliegenden Fall war das Jahr 2014 bereits vorbei. Die alte Verwalterin war am Stichtag (1. Januar) noch im Dienst. Damit blieb die Verantwortung für das komplette Jahr 2014 bei ihr hängen, egal wie kurz sie im Januar noch tätig war.
Was bedeutet das für Laien?
Wenn Ihre Hausverwaltung geht, schauen Sie auf das Datum. Endet das Amt zum Beispiel am 31. Dezember, ist die Rechtslage komplizierter und wird vom BGH hier bewusst offen gelassen. Endet das Amt aber erst im Laufe des Januars oder Februars, muss der alte Verwalter die Abrechnung für das gesamte Vorjahr noch machen.
Weigert er sich, kann die Gemeinschaft eine neue Verwaltung oder einen Experten beauftragen und die Kosten dafür vom alten Verwalter als Schadensersatz zurückfordern.
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