Wohnungseigentum – Räumung und Herausgabe Dachfläche – Bestimmung Zuständigkeit
BayObLG, Beschluss v. 20.11.2025 – 102 AR 119/25 e
Vorinstanz:
AG München 1294 C 11271/25 WEG
Zusammenfassung des Beschlusses vom Bayerischen Obersten Landesgericht Datum: 20. November 2025 – Aktenzeichen: 102 AR 119/25 e
Worum geht es in diesem Fall? Es handelt sich um einen rechtlichen Streit innerhalb einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern in München. Die Klägerin ist die Gemeinschaft der Eigentümer selbst. Auf der anderen Seite stehen zwei Beklagte. Der erste Beklagte ist der Sohn. Ihm gehört eine Wohnung in dem Haus. Der zweite Beklagte ist sein Vater. Dem Vater gehörte die Wohnung früher. Heute hat er dort nur noch ein Wohnrecht, das sogenannte Nießbrauchsrecht. Er ist also kein Eigentümer mehr, wohnt aber noch dort.
Der Streit dreht sich um zwei Dinge. Erstens geht es um eine Dachfläche. Der Vater durfte diese Fläche seit dem Jahr 1995 nutzen. Das wurde damals in einem Vergleich vor Gericht so geregelt. Er zahlte dafür auch Geld an die Gemeinschaft. Im Jahr 2022 beschloss die Eigentümergemeinschaft jedoch, das Dach zu sanieren. Sie kündigte dem Vater das Nutzungsrecht. Trotzdem geben Vater und Sohn die Fläche nicht heraus. Die Gemeinschaft möchte, dass die Fläche geräumt wird.
Zweitens geht es um einen Aufzug. Die Beklagten haben einen Aufzug gebaut. Dieser Aufzug verbindet die Wohnung mit der Dachfläche. Die Gemeinschaft sagt, dieser Bau sei illegal. Niemand habe ihn erlaubt. Der Aufzug beschädige das Dach. Es bestehe die Gefahr, dass Wasser in das Haus eindringt. Außerdem sei das Dach nicht stabil genug für die schwere Konstruktion. Die Gemeinschaft verlangt, dass der Aufzug wieder abgebaut wird.
Das rechtliche Problem mit dem zuständigen Gericht Bevor ein Gericht in der Sache entscheiden kann, muss geklärt werden, welches Gericht überhaupt zuständig ist. Das ist hier kompliziert. Normalerweise gibt es klare Regeln. Für Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern ist immer das Amtsgericht zuständig. Das steht im Gesetz über das Wohnungseigentum. Der Sohn ist Eigentümer der Wohnung. Deshalb muss die Klage gegen ihn zwingend vor das Amtsgericht München.
Beim Vater ist die Lage anders. Er ist kein Eigentümer mehr. Er ist nur Nutzer. Wenn man jemanden verklagt, der kein Eigentümer ist, hängt das zuständige Gericht oft vom Wert des Streites ab. Man nennt das den Streitwert. Liegt dieser Wert über 5.000 Euro, ist normalerweise das Landgericht zuständig. Liegt er darunter, ist es das Amtsgericht.
Wohnungseigentum – Räumung und Herausgabe Dachfläche – Bestimmung Zuständigkeit
Die Klägerin sagt, der Streitwert ist hier sehr hoch. Die Nutzung der Dachfläche und der Rückbau des Aufzugs sind viel Geld wert. Zusammen sind das weit mehr als 5.000 Euro. Deshalb müsste die Klage gegen den Vater eigentlich vor das Landgericht.
Jetzt entsteht eine ungünstige Situation. Für den Sohn ist das Amtsgericht zuständig. Für den Vater wäre das Landgericht zuständig. Es geht aber um denselben Sachverhalt. Es wäre unpraktisch, zwei Prozesse an zwei verschiedenen Gerichten zu führen. Deshalb hat die Klägerin das Bayerische Oberste Landesgericht angerufen. Dieses Gericht steht über den anderen Gerichten. Es soll bestimmen, dass ein einziges Gericht für beide Beklagten zuständig ist.
Die Entscheidung des Gerichts Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden. Es bestimmt das Amtsgericht München als zuständiges Gericht für den gesamten Rechtsstreit. Das bedeutet, der Prozess gegen den Vater und den Sohn wird gemeinsam vor dem Amtsgericht geführt.
Die Begründung der Entscheidung Das Gericht erklärt seine Entscheidung ausführlich. Zuerst bestätigt es, dass es überhaupt entscheiden darf. Wenn verschiedene Gerichte in Frage kommen, darf das nächsthöhere Gericht eine Auswahl treffen.
Das Gericht prüft dann den Streitwert. Es stimmt der Klägerin zu: Der Streitwert liegt tatsächlich über 5.000 Euro. Das Interesse der Gemeinschaft an der Räumung des Daches und dem Abbau des Aufzugs ist wirtschaftlich hoch. Der Aufzug stört das gemeinschaftliche Eigentum erheblich. Daher wäre für den Vater theoretisch wirklich das Landgericht zuständig.
Trotzdem wählt das Gericht das Amtsgericht aus. Dafür gibt es gute Gründe. Der wichtigste Grund ist die sogenannte Prozesswirtschaftlichkeit. Das heißt, das Verfahren soll einfach, schnell und kostengünstig sein. Da der Sohn zwingend vor das Amtsgericht muss, führt kein Weg an diesem Gericht vorbei. Es macht keinen Sinn, den Vater woanders zu verklagen.
Ein weiterer Grund ist die Sachkunde. Das Amtsgericht München ist auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisiert. Der Streit mit dem Sohn ist eine reine Wohnungseigentumssache. Der Streit mit dem Vater hängt eng damit zusammen. Auch wenn der Vater kein Eigentümer mehr ist, beruht der Streit auf der Nutzung des gemeinsamen Hauses. Ein spezialisiertes Gericht kann den Fall am besten beurteilen.
Das Gericht betont auch, dass die Ansprüche gegen Vater und Sohn fast gleich sind. Beide nutzen das Dach. Beide sind für den Aufzug verantwortlich. Es ist derselbe Lebenssachverhalt. Es wäre unklug, diesen Sachverhalt in zwei Prozesse aufzuspalten. Das könnte zu widersprüchlichen Urteilen führen.
Auch die Beklagten selbst hatten nichts gegen das Amtsgericht eingewendet. Der Vater ging sogar selbst davon aus, dass das Amtsgericht zuständig sei. Daher ist die Zuweisung an das Amtsgericht München für alle Beteiligten die beste Lösung. Das Amtsgericht wird nun den eigentlichen Streit über das Dach und den Aufzug entscheiden müssen.
