Wohnungseigentum – Vollzug eines nichtigen Beschlusses durch Verwalter

Wohnungseigentum – Vollzug eines nichtigen Beschlusses durch Verwalter

LG München I, 16.02.2022 – 36 T 1514/22 WEG

RA und Notar Krau

Worum es in diesem Fall geht: Ein Eigentümer vs. die Hausverwaltung

Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG hat einen Verwalter, der sich um alles kümmert. Nun wurde in Ihrer WEG ein Beschluss gefasst, der Ihnen nicht gefällt, und die Verwaltung beginnt mit der Umsetzung. Sie möchten, dass die Verwaltung die Arbeiten sofort stoppt. Können Sie die Verwaltung direkt dazu zwingen? Genau darum ging es in diesem Gerichtsfall.

Die Ausgangslage: Eine „Ein-Mann-Versammlung“ und ein umstrittener Beschluss

Die Hausverwaltung hatte zu einer „Ein-Mann-Versammlung“ eingeladen. Das bedeutet, die Eigentümer sollten dem Verwalter eine Vollmacht zur Stimmrechtsabgabe erteilen, anstatt persönlich zu erscheinen. Dies geschah aufgrund der COVID-19-Pandemie. In dieser Versammlung wurde beschlossen, eine Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge im Keller/in der Tiefgarage zu bauen.

Eine Eigentümerin war mit diesem Vorgehen und dem Beschluss nicht einverstanden. Sie bemerkte im Dezember 2021, dass bereits Bauarbeiten begonnen hatten und Löcher in den Wänden entstanden waren.

Der Haken: Ein ungültiger Beschluss

Es stellte sich heraus, dass bereits andere Beschlüsse aus derselben „Ein-Mann-Versammlung“ von einem Gericht für nichtig erklärt worden waren. Der Grund: Die Art der Einladung hatte den Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung verwehrt. Ein solcher Eingriff in das Recht der Eigentümer führt zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse.

Die Eigentümerin argumentierte daher, dass auch der Beschluss zur Ladeinfrastruktur nichtig sei und die Verwaltung keine Grundlage für die Baumaßnahmen habe. Sie wollte gerichtlich erwirken, dass die Verwaltung die Arbeiten sofort einstellt und die Anlage nicht in Betrieb nimmt. Ihrer Meinung nach handelte die Verwaltung eigenmächtig und nicht im Auftrag der WEG.

Das Urteil des Amtsgerichts und die Beschwerde

Das Amtsgericht München lehnte den Antrag der Eigentümerin ab. Der Grund: Die Eigentümerin habe keinen direkten Anspruch gegen die Verwaltung. Dies nennt man fehlende Passivlegitimation der Antragsgegnerin (der Verwaltung). Vereinfacht gesagt: Die Verwaltung war für diesen Anspruch die falsche „Beklagte“.

Die Eigentümerin legte daraufhin sofortige Beschwerde beim Landgericht München I ein. Sie argumentierte erneut, dass die Verwaltung eigenmächtig handele und in ihr Sonder- und Gemeinschaftseigentum eingreife.

Die Entscheidung des Landgerichts München I:

Kein direkter Anspruch gegen den Verwalter

Das Landgericht München I wies die Beschwerde der Eigentümerin zurück. Es bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und stellte klar, dass nach der WEG-Reform (Wohnungseigentumsmodernisierungs-gesetz) ein einzelner Eigentümer keinen direkten Anspruch mehr gegen den Verwalter auf Unterlassung einer Beschlussdurchführung hat.

Dies gilt, so das Gericht, auch bei einem nichtigen Beschluss.

Die Begründung des Gerichts

Der Verwalter handelt für die Gemeinschaft: Der Verwalter ist nicht persönlich den einzelnen Eigentümern verpflichtet, sondern der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn der Verwalter pflichtwidrig handelt (z.B. einen nichtigen Beschluss umsetzt), ist es grundsätzlich Sache der Gemeinschaft, ihn zur Rechenschaft zu ziehen. Ein einzelner Eigentümer kann nicht direkt klagen.

Wohnungseigentum – Vollzug eines nichtigen Beschlusses durch Verwalter

Kein „Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter“:

Auch wenn es früher in bestimmten Fällen denkbar war, dass einzelne Eigentümer Ansprüche gegen den Verwalter ableiten konnten, sieht das Gericht dies nach der WEG-Reform anders. Jetzt haben die Eigentümer eigene Wege, ihre Rechte über die Gemeinschaft geltend zu machen, sodass dieser Umweg nicht mehr nötig ist.

Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung richtet sich an die Gemeinschaft: Wenn ein Eigentümer meint, die Verwaltung sei nicht ordnungsgemäß, muss er sich an die gesamte WEG wenden. Die WEG muss dann als Ganzes handeln. Das Verhalten des Verwalters wird der Gemeinschaft zugerechnet.

Störungen am Eigentum (Paragraf 1004 BGB):

Auch ein Anspruch auf Beseitigung einer Störung des Eigentums nach Paragraf 1004 BGB (vergleichbar mit dem Recht, Lärm oder Müll vom Nachbargrundstück zu unterbinden) kann in diesem Fall nicht direkt gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Solche Ansprüche müssen in der Regel von der Gemeinschaft durchgesetzt werden, da die Gemeinschaft die umfassende Befugnis hat, solche Rechte der Eigentümer auszuüben.

Störung im Sondereigentum:

Nur wenn eine Störung direkt im Bereich des Sondereigentums (also der eigenen Wohnung oder des eigenen Stellplatzes) vorliegt, könnte ein Eigentümer selbst klagen. In diesem Fall konnte die Eigentümerin aber nicht ausreichend belegen, dass die Bauarbeiten ihr Sondereigentum direkt und erheblich beeinträchtigten. Die Befürchtungen bezüglich Brandschutz betrafen das Gemeinschaftseigentum.

Was das Urteil für Eigentümer bedeutet:

Nach der WEG-Reform ist es für einzelne Wohnungseigentümer schwieriger geworden, direkt gegen den Verwalter vorzugehen. Wenn ein Verwalter etwas tut, was ein Eigentümer für falsch hält (selbst wenn es um die Umsetzung eines möglicherweise ungültigen Beschlusses geht), muss sich der Eigentümer in den meisten Fällen zuerst an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes wenden. Die Gemeinschaft muss dann entscheiden, ob sie gegen den Verwalter vorgeht.

Dieses Urteil unterstreicht die neue Rolle der WEG als starke Einheit, die die Verwaltung beaufsichtigt und gegen sie vorgeht, wenn es nötig ist.

Möchten Sie wissen, welche Schritte ein Eigentümer unternehmen kann, um die Gemeinschaft dazu zu bringen, gegen den Verwalter vorzugehen?