Wohnungseigentum – Wiederwahl der Verwaltung ungültig
LG Düsseldorf, Urteil vom 02.09.2020 – 25 S 23/1995b
Der Kern des Konflikts
In einer Eigentümerversammlung im August 2018 wurde die Firma F. erneut als Verwalterin der Wohnanlage gewählt. Einige Eigentümer waren damit nicht einverstanden und klagten gegen diesen Beschluss. Sie argumentierten, dass die Verwaltung unzuverlässig sei. Bereits zuvor hatte das Amtsgericht Wuppertal eine frühere Bestellung derselben Verwaltung für ungültig erklärt.
Warum die Wahl ungültig war
Das Gericht entschied, dass die Wiederwahl der Verwaltung gegen die „Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung“ verstieß. Normalerweise haben Eigentümer einen großen Spielraum bei der Wahl ihres Verwalters. Wenn jedoch das Vertrauensverhältnis völlig zerstört ist oder die Verwaltung objektiv unfähig erscheint, ist eine (Wieder-)Wahl rechtswidrig.
Wohnungseigentum – Wiederwahl der Verwaltung ungültig
Das Gericht nannte vor allem zwei Hauptgründe für diese Entscheidung:
1. Chaos in der Beschlusssammlung
Jeder Verwalter muss eine Liste aller gefassten Beschlüsse führen. Dies ist wichtig, damit Eigentümer (und spätere Käufer) wissen, was in der Vergangenheit entschieden wurde. Die Firma F. führte diese Liste jedoch sehr mangelhaft:
- Über 100 ältere Beschlüsse fehlten komplett.
- Die Liste war extrem unübersichtlich, weil ganze Gerichtsurteile statt nur kurzer Ergebnisse eingetragen wurden.
- Es gab doppelte Nummern und fehlende Namen der Protokollführer. Für einen normalen Eigentümer war es fast unmöglich, wichtige Informationen in diesem Chaos zu finden.
2. Fehlerhafte und fehlende Jahresabrechnungen
Ein Verwalter muss einmal im Jahr abrechnen, wie viel Geld eingenommen und ausgegeben wurde. Hier gab es massive Probleme:
- Abrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 wurden von Gerichten mehrfach für ungültig erklärt.
- Die Verwaltung machte immer wieder dieselben Fehler, obwohl das Gericht sie bereits darauf hingewiesen hatte.
- Es gab Differenzen bei der Instandhaltungsrücklage, die nicht erklärt werden konnten.
- Trotz Aufforderung legte die Verwaltung über lange Zeit keine korrigierten oder neuen Abrechnungen vor.
Das Urteil des Landgerichts
Das Landgericht Düsseldorf bestätigte das Urteil der ersten Instanz. Die erneute Bestellung der Verwaltung war den klagenden Eigentümern nicht zumutbar. Das Gericht betonte, dass eine Verwaltung „lernfähig“ sein muss. Wenn eine Firma aber über Jahre hinweg dieselben gravierenden Fehler bei der Buchführung und der Beschlussliste macht, darf sie nicht einfach im Amt bestätigt werden.
Die Richter stellten klar, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung nur dann vorliegt, wenn der Verwalter willens und in der Lage ist, seine gesetzlichen Aufgaben fehlerfrei zu erfüllen. Da dies hier nicht der Fall war, blieb der Beschluss über die Wiederwahl ungültig. Die Kosten des gesamten Verfahrens müssen die unterlegenen Eigentümer (die Mehrheit, die für die Verwaltung gestimmt hatte) tragen.
