Wohnungsrecht Eintragungsfähigkeit von Nebenabreden zulasten des Eigentümers – Unterhaltungslast, Schönheitsreparaturen, Nebenkosten
Das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Nürnberg vom 6. Oktober 2020 (15 W 2130/20) befasst sich mit der Frage, inwieweit Nebenabreden zu einem Wohnungsrecht,
die den Eigentümer des Grundstücks belasten, im Grundbuch eingetragen werden können.
Insbesondere geht es um die Übernahme von Unterhaltungslasten, Schönheitsreparaturen und Nebenkosten durch den Eigentümer.
Sachverhalt
Die Beteiligten zu 1 und 2 waren als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen.
In einem notariellen Vertrag vom 26. Februar 2020 wurde die Eigentumsübertragung auf den Beteiligten zu 3 vereinbart.
Im Vertrag wurde ein Wohnungsrecht für die Beteiligten zu 1 und 2 festgehalten.
Zudem wurde vereinbart,
dass der neue Eigentümer (Beteiligter zu 3) die Kosten für Schönheitsreparaturen, Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Gas, Kaminkehrer und Müllabfuhr zu tragen hat.
Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung dieser Kostenübernahme ab, da es diese nicht als gesetzlichen Inhalt des Wohnungsrechts ansah.
Das OLG Nürnberg hob diese Entscheidung auf und entschied zugunsten der Eintragungsfähigkeit.
Entscheidung des OLG Nürnberg
Das OLG Nürnberg kam zu dem Schluss, dass die vertragliche Vereinbarung, wonach der Eigentümer die Kosten für Schönheitsreparaturen und Nebenkosten trägt,
als dinglicher Inhalt des Wohnungsrechts im Grundbuch eingetragen werden kann.
Wesentliche Punkte der Urteilsbegründung
Unterhaltungslast:
Die Pflicht des Eigentümers, die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume in bewohnbarem Zustand zu halten, ist zulässig.
Wohnungsrecht Eintragungsfähigkeit von Nebenabreden zulasten des Eigentümers
Dies entspricht § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB, der das Wohnungsrecht als besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einordnet.
§ 1090 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 1021 BGB ermöglicht es, dass der Eigentümer zur Unterhaltung von Anlagen verpflichtet wird, die zur Ausübung der Dienstbarkeit gehören (z. B. Heizanlage).
Auch die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen sind vom Eigentümer Instand zuhalten, da § 1093 Absatz 3 BGB keine Verweisung auf § 1041 BGB enthält.
Kostenübernahme:
Entgegen der Ansicht des Grundbuchamts können auch Schönheitsreparaturen und laufende Nebenkosten dem Eigentümer mit dinglicher Wirkung auferlegt werden.
Zwar gilt im Sachenrecht grundsätzlich Vertragsfreiheit, jedoch sind Abweichungen zulässig, solange sie nicht gegen zwingende Grundprinzipien verstoßen.
Es handelt sich bei den Kostenregelungen um eine Nebenpflicht, und nicht um eine Hauptpflicht.
Die Hauptpflicht des Eigentümers, ist die Ausübung des Wohnrechtes zu dulden.
Die Regelung diene nur der Ausgestaltung des Schuldverhältnisses.
Das Gericht wies die Ansicht zurück, dass die Kostenübernahme eine unzulässige positive Leistungspflicht des Eigentümers darstelle.
Die Parallele zur Raummiete, in der solche Leistungen als „Nebenkosten“ bezeichnet werden, unterstreicht, dass es sich um Nebenleistungen handelt.
Eine zusätzliche Reallast zur Absicherung der Kostenübernahme ist nicht erforderlich.
Wohnungsrecht Eintragungsfähigkeit von Nebenabreden zulasten des Eigentümers
Weite Fassung der Kostenregelung:
Die Tatsache, dass der Eigentümer Kosten für das gesamte Anwesen tragen muss, steht der Eintragung des Wohnungsrechts nicht entgegen.
Auch wenn einige Kosten ohnehin vom Eigentümer zu tragen wären, ist die ausführliche Regelung im notariellen Vertrag zulässig und dient der besseren Verständlichkeit.
Bedeutung der Entscheidung
Das Urteil des OLG Nürnberg stärkt die Position von Wohnungsberechtigten, indem es die Möglichkeit erweitert, Nebenabreden im Grundbuch eintragen zu lassen.
Dies schafft Rechtssicherheit und schützt die Interessen der Berechtigten.
