Zahlung für Übernahme eines Ökokontos als Teil der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage
Ein wichtiges Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 04. Juni 2025 (Az.: II R 47/22) betrifft die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Grundstücks, das mit einem Ökokonto verbunden ist.
Worum geht es bei diesem Urteil?
Kurz gesagt:
Der BFH hat entschieden, dass die Zahlung für die Übernahme eines Ökokontos beim Kauf eines Grundstücks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden muss. Das bedeutet, dass auf diesen Betrag Grunderwerbsteuer fällig wird.
Was ist ein Ökokonto?
Ein Ökokonto ist ein Instrument im Naturschutzrecht (hier basierend auf Landesrecht, in diesem Fall Nordrhein-Westfalen). Es ermöglicht es Grundstückseigentümern, vorzeitig Naturschutzmaßnahmen (z. B. Aufforstung, Renaturierung) durchzuführen. Diese Maßnahmen werden in „Ökopunkten“ oder „Öko-Gutschriften“ auf dem Konto verbucht.
Wenn später Eingriffe in die Natur (z. B. durch Bauvorhaben) ausgeglichen (kompensiert) werden müssen, können die benötigten Punkte vom Ökokonto „abgebucht“ werden. Dies beschleunigt Genehmigungsverfahren.
Der Fall vor Gericht
Die Klägerin:
Eine Stiftung erwarb Grundstücke im Rahmen eines behördlich angeordneten Zusammenlegungsverfahrens (ähnlich der Flurbereinigung), das Naturschutzmaßnahmen zum Ziel hatte.
Besonderheit:
Eines der Grundstücke war mit einem Ökokonto des Voreigentümers verbunden.
Kaufpreis-Aufteilung:
Die Stiftung zahlte einen Gesamtbetrag, wovon ein Teil explizit auf die „Übernahme des Ökokontos“ entfiel.
Das Finanzamt (FA):
Das FA setzte die Grunderwerbsteuer fest und bezog dabei den Betrag für die Übernahme des Ökokontos in die Bemessungsgrundlage (den Betrag, auf den die Steuer erhoben wird) ein.
Zahlung für Übernahme eines Ökokontos als Teil der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage
Die Klage:
Die Stiftung war der Ansicht, die Zahlung für das Ökokonto sei nicht grunderwerbsteuerpflichtig, da die Ökopunkte ein eigenständiges, immaterielles Wirtschaftsgut und kein fester Bestandteil des Grundstücks seien.
Die Entscheidung des BFH
Der BFH wies die Revision der Klägerin als unbegründet zurück und bestätigte damit die Auffassung des Finanzgerichts (FG) Münster und des Finanzamts.
Die zentrale Begründung
Der BFH folgte der Auslegung des Landesrechts (Ökokonto VO NRW) durch das FG und stellte fest:
Feste Verbundenheit mit dem Grundstück:
Das Ökokonto und die Ökopunkte stellen einen besonderen, behördlich anerkannten naturschutzrechtlichen Zustand des Grundstücks dar. Das FG hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Ökopunkte während ihrer gesamten Existenz fest mit dem Grundstück verbunden sind.
Kein eigenständiges Wirtschaftsgut:
Die Ökopunkte sind demnach kein vom Grundstück trennbares Wirtschaftsgut. Sie dienen lediglich als Instrument zur Beschreibung eines Grundstückszustands.
Kaufpreis für das Grundstück:
Die Zahlung für die Übernahme des Ökokontos ist daher keine Bezahlung für ein separates Wirtschaftsgut, sondern eine Leistung, die der Erwerber „um des Grundstückserwerbs willen“ erbringt. Sie ist als Ausgleichsleistung für den Erwerb des Grundstücks zu qualifizieren.
Abgrenzung zu anderen Fällen:
Die Argumentation der Klägerin, die Ökopunkte seien vergleichbar mit abtrennbaren Dingen wie Weihnachtsbaumbepflanzungen oder Jagdrechten, wies der BFH zurück. Die rechtliche Ausgestaltung des Ökokontos nach Landesrecht zeige, dass es sich nicht um frei handelbare Rechte, sondern um einen untrennbar mit dem Grundstück verbundenen Zustand handelt.
Ergebnis
Da die Zahlung für das Ökokonto als Teil der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks angesehen wird, muss sie in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden.
Fazit für Laien
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das ein Ökokonto mit eingebuchten Punkten aufweist und Sie dafür zusätzlich zum reinen Grundstückspreis bezahlen:
Der gesamte gezahlte Betrag (Grundstückspreis plus Zahlung für das Ökokonto) ist die steuerpflichtige Gegenleistung.
Auf diesen Gesamtbetrag fällt die Grunderwerbsteuer an.
Das Urteil unterstreicht, dass die Grunderwerbsteuer alle Leistungen umfasst, die der Käufer erbringt, um das Grundstück in seinem konkreten Zustand (hier: mit den naturschutzrechtlichen Vorteilen des Ökokontos) zu erwerben.
