Zeitpunkt des Eintritts der Bindungswirkung entsprechend § 878 BGB bei der Teilung in Wohnungs-/Teileigentum nach § 8 WEG
Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 13.05.2024
Aktenzeichen: 20 W 65/24
Dokumenttyp: Beschluss
Verfahrensgang
vorgehend AG Frankfurt am Main, 16. Januar 2024, …, Beschluss
nachgehend BGH Karlsruhe, V ZB 22/24
Worum geht es in diesem Fall?
Das Oberlandesgericht Frankfurt musste einen Streit zwischen einem Immobilienbesitzer und dem Grundbuchamt entscheiden. Es ging um eine sehr wichtige Frage im Immobilienrecht: Ab wann gilt ein Antrag als „fertig“, und was passiert, wenn sich genau während der Bearbeitungszeit das Gesetz ändert?
Der Eigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses wollte dieses Haus rechtlich aufteilen. Er wollte aus dem gesamten Gebäude einzelne Eigentumswohnungen machen. Das nennt man „Aufteilung in Wohnungseigentum“. Sein Ziel war es, diese Wohnungen dann einzeln verkaufen zu können. Doch dabei gab es zwei große Probleme: einen formalen Fehler in den Papieren und ein neues Gesetz zum Mieterschutz, das genau in diesem Zeitraum in Kraft trat.
Der zeitliche Ablauf und das Problem
Um den Fall zu verstehen, muss man sich die genauen Daten ansehen. Hier ist der Ablauf, der zum Streit führte:
- März 2022: Der Notar des Eigentümers reichte beim Grundbuchamt die sogenannte „Teilungserklärung“ ein. Das ist das Dokument, das aus einem Haus viele einzelne Wohnungen macht. Zu diesem Zeitpunkt war das Aufteilen von Häusern in dieser Region noch ohne besondere Genehmigung erlaubt.
- Der Fehler: Das Grundbuchamt prüfte die Unterlagen und fand einen Fehler. Das Haus stand nämlich auf zwei verschiedenen Grundstücks-Flurstücken. Das Gesetz sagt aber: Man kann nicht zwei verschiedene Grundstücke direkt in eine Eigentümergemeinschaft aufteilen. Man muss diese zwei Stücke erst rechtlich zu einem einzigen Grundstück verschmelzen. Das nennt man „Vereinigung“.
- Mai 2022 (Die Gesetzesänderung): Während der Notar noch dabei war, diesen Fehler zu beheben, änderte das Land Hessen das Gesetz. Am 12. Mai 2022 trat eine neue Verordnung in Kraft. Diese basiert auf dem Baugesetzbuch (§ 250 BauGB). Sie besagt: In Gebieten mit Wohnungsnot darf man Mietshäuser nicht mehr einfach so in Eigentumswohnungen umwandeln. Man braucht dafür jetzt eine spezielle Genehmigung der Behörde.
- Die Korrektur: Der Notar reichte die fehlende Erklärung zur Vereinigung der beiden Grundstücke nach. Dieses Schreiben ging aber erst am 13. Mai 2022 beim Amt ein – also genau einen Tag, nachdem das neue Verbotsgesetz in Kraft getreten war.
Der Streitpunkt
Der Eigentümer war der Meinung: „Ich habe meinen Antrag doch schon im März gestellt. Damals gab es das neue Gesetz noch nicht. Also muss mein Antrag nach dem alten Recht behandelt werden, und ich brauche keine Genehmigung.“
Das Grundbuchamt sah das anders: „Im März war der Antrag fehlerhaft, weil es noch zwei Grundstücke waren. Erst am 13. Mai war der Antrag rechtlich vollständig. Da galt aber schon das neue Gesetz. Also brauchen Sie jetzt eine Genehmigung.“
Das Grundbuchamt weigerte sich daher, die Wohnungen ins Grundbuch einzutragen, bis eine solche Genehmigung vorliegt. Dagegen legte der Eigentümer Beschwerde ein.
Zeitpunkt des Eintritts der Bindungswirkung entsprechend § 878 BGB bei der Teilung in Wohnungs-/Teileigentum nach § 8 WEG
Die Entscheidung des Gerichts
Das Oberlandesgericht Frankfurt gab dem Grundbuchamt recht. Die Richter erklärten die Entscheidung sehr ausführlich. Hier sind die wichtigsten Punkte für Laien erklärt:
1. Der Schutzmechanismus griff nicht
Es gibt im Gesetz eigentlich eine Schutzregel (§ 878 BGB). Diese Regel besagt: Wenn ein Eigentümer alles richtig gemacht hat und der Antrag beim Amt liegt, darf ihm eine spätere Änderung der Rechtslage nicht schaden. Das soll verhindern, dass lange Bearbeitungszeiten beim Amt zum Nachteil des Bürgers werden. Aber: Das Gericht sagte, dieser Schutz gilt hier nicht. Denn im März war der Antrag noch gar nicht eintragungsfähig. Man kann rechtlich keine Wohnungen auf zwei getrennten Grundstücken bilden. Das war ein inhaltlicher Fehler. Der Antrag wurde erst an dem Tag „wirksam“ und vollständig, als die Vereinigung der Grundstücke beantragt wurde. Das war der 13. Mai.
2. Ein Tag zu spät ist zu spät
Da der Antrag erst am 13. Mai rechtlich korrekt vorlag, muss man auch die Gesetze anwenden, die am 13. Mai galten. Und genau einen Tag vorher, am 12. Mai, war die neue Verordnung in Kraft getreten. Das Gericht stellte klar: Eine Rückwirkung auf den März ist nicht möglich. Man kann einen rechtlich unmöglichen Antrag (Aufteilung von zwei getrennten Grundstücken) nicht rückwirkend heilen. Es zählt der Moment, in dem alle Hindernisse beseitigt sind.
3. Das Ziel des Gesetzes
Das Gericht betonte auch den Sinn des neuen Gesetzes (§ 250 BauGB). Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass in Städten mit wenig Wohnraum Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, weil das oft zu Verdrängung von Mietern führt. Da die Immobilie in einem solchen Gebiet liegt und mehr als fünf Wohnungen hat, fällt sie genau unter dieses Gesetz.
Das Fazit
Der Eigentümer hat den Rechtsstreit vorerst verloren. Das Grundbuchamt darf die Aufteilung nicht eintragen.
Das bedeutet aber nicht zwingend das endgültige Aus für das Projekt. Es bedeutet nur: Der Eigentümer kann die Aufteilung nicht einfach so machen. Er muss jetzt zur zuständigen Behörde gehen und eine Genehmigung nach dem Baugesetzbuch beantragen. Alternativ kann er versuchen, ein „Negativattest“ zu bekommen – das ist eine Bescheinigung, dass er doch keine Genehmigung braucht (was hier aber unwahrscheinlich ist).
Ohne dieses zusätzliche Papier vom Bauamt bleibt das Grundbuch für die Aufteilung gesperrt.
Lehre aus dem Fall: Bei Immobiliengeschäften ist extreme Sorgfalt wichtig. Ein kleiner formaler Fehler (wie die zwei Flurstücke) kann dazu führen, dass sich das Verfahren verzögert. Wenn sich in dieser Verzögerungszeit die Gesetze ändern, hat der Eigentümer das Nachsehen. Der Schutz davor, dass sich Gesetze ändern, gilt erst dann, wenn der Antrag beim Amt absolut fehlerfrei und vollständig vorliegt.
Das Gericht hat allerdings die „Rechtsbeschwerde“ zugelassen. Das heißt, der Fall könnte noch eine Instanz höher zum Bundesgerichtshof gehen, weil diese spezielle Frage (Zusammenspiel von Teilungserklärung und neuem Baugesetz) höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt ist.
