Zu den Anforderungen an die Bestellung eines Verwalters
Datum: 02.09.2020
Gericht: Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper: 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf
Entscheidungsart: Urteil
Aktenzeichen: 25 S 23/19
Streit um die Hausverwaltung: Warum eine Wiederwahl ungültig sein kann
In einer Wohnanlage in Wuppertal gab es großen Streit zwischen den Eigentümern und der amtierenden Hausverwaltung. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 31 Wohnungen, einigen Gewerbeeinheiten und Tiefgaragenplätzen. Im August 2018 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, ihre bisherige Verwalterin erneut für zwei Jahre zu wählen. Einige Eigentümer (die Kläger) waren damit jedoch überhaupt nicht einverstanden. Sie zogen vor Gericht, um diesen Beschluss rückgängig zu machen.
Der Kern des Problems: Mangelndes Vertrauen
Normalerweise dürfen Wohnungseigentümer frei entscheiden, wen sie als Verwalter einstellen. Die Gerichte mischen sich hier nur selten ein. Doch es gibt eine Grenze: Wenn die Zusammenarbeit mit einem Verwalter für die Eigentümer unzumutbar ist, darf er nicht (wieder)gewählt werden. In diesem Fall entschied das Landgericht Düsseldorf, dass die Verwalterin so viele Fehler gemacht hatte, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht mehr zu erwarten war.
Die Fehlerliste der Hausverwaltung
Das Gericht führte mehrere schwerwiegende Gründe an, warum die Wiederwahl der Verwalterin gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstieß.
Zu den Anforderungen an die Bestellung eines Verwalters
1. Die unordentliche Beschlusssammlung Jeder Verwalter muss eine Liste führen, in der alle wichtigen Entscheidungen der Eigentümer (Beschlüsse) festgehalten werden. Diese Liste ist das „Gedächtnis“ der Gemeinschaft. Bei dieser Verwalterin herrschte jedoch Chaos:
- Über 100 alte Beschlüsse fehlten komplett.
- Es wurden falsche Namen eingetragen.
- Die Liste war durch unnötige Informationen (wie komplette Gerichtsurteile) so unübersichtlich, dass ein normaler Eigentümer sie kaum nutzen konnte.
- Einige Beschlüsse wurden doppelt oder in der falschen Reihenfolge nummeriert.
2. Fehlerhafte und fehlende Jahresabrechnungen Der wichtigste Job eines Verwalters ist die Abrechnung des Geldes. Hier versagte die Verwalterin nach Ansicht des Gerichts besonders deutlich. Die Abrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 waren bereits zuvor von Gerichten für ungültig erklärt worden. Die Verwalterin hatte darin:
- Geldflüsse falsch dargestellt.
- Unterschiedliche Kontostände nicht erklären können.
- Fehler aus der Vergangenheit einfach wiederholt, anstatt sie zu korrigieren.
- Einzelabrechnungen nicht rechtzeitig an die Eigentümer verschickt.
Obwohl die Kläger die Verwalterin mehrfach aufforderten, endlich korrekte Abrechnungen vorzulegen, passierte lange Zeit nichts. Auch die Abrechnung für 2016 war längst überfällig.
Das Urteil: Die Wiederwahl ist ungültig
Das Landgericht bestätigte das vorherige Urteil des Amtsgerichts Wuppertal. Die Richter erklärten, dass die Eigentümer bei einer Wiederwahl zwar einen großen Spielraum haben. Wenn ein Verwalter aber zeigt, dass er weder willens noch fähig ist, seine gesetzlichen Aufgaben (wie die Buchführung und die Beschlusssammlung) fehlerfrei zu erledigen, ist das Vertrauensverhältnis zerstört.
Das Gericht betonte, dass die Verwalterin „lernfähig“ hätte sein müssen. Da sie aber die gleichen Fehler immer wieder machte und Gerichtsurteile ignorierte, war ihre erneute Bestellung objektiv nicht mehr vertretbar. Die Berufung der anderen Eigentümer, welche die Verwalterin behalten wollten, wurde daher zurückgewiesen. Die Verwalterin darf das Objekt in diesem Zeitraum nicht rechtmäßig verwalten.
Was bedeutet das für die Praxis?
Dieses Urteil ist ein wichtiges Signal für alle Wohnungseigentümer. Es zeigt, dass Mehrheitsentscheidungen nicht alles erlauben. Ein Verwalter, der seine grundlegenden Pflichten – insbesondere die Transparenz bei den Finanzen und die ordentliche Dokumentation – vernachlässigt, kann rechtlich gestoppt werden.
