Zu den Grenzen der Ausgestaltung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
Der Beschluss des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 19. Mai 2023 (5 W 12/23) behandelt die Grenzen der Ausgestaltung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit,
insbesondere eines Wohnungsrechts gemäß § 1093 BGB.
Im Mittelpunkt steht die Frage, inwieweit vertragliche Vereinbarungen über die Tragung von Kosten durch den Wohnungsberechtigten dingliche Wirkung entfalten können.
Sachverhalt
Ein Vater (Antragsteller zu 1) übertrug sein Grundstück auf seinen Sohn (Antragsteller zu 2) und sicherte sich und seiner Ehefrau im Gegenzug ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungsrecht.
Vereinbart wurde, dass die Wohnungsberechtigten unter anderem die Kosten für Versicherungen und Grundsteuer tragen sollten.
Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung des Wohnungsrechts mit dieser Kostenregelung ab, da solche Vereinbarungen nach seiner Ansicht nur schuldrechtlich, nicht aber dinglich wirksam sein könnten.
Entscheidung des OLG Saarbrücken
Das OLG Saarbrücken bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts. Es stellte fest, dass die Verpflichtung
zur Tragung von Versicherungs- und Grundsteuerkosten nicht zum Inhalt des dinglichen Wohnungsrechts gemacht werden kann.
Wesentliche Argumente des Gerichts
Gestaltungsfreiheit im Sachenrecht:
Das Sachenrecht ist durch eine begrenzte Gestaltungsfreiheit gekennzeichnet. Dingliche Rechte und ihre Inhalte sind weitgehend gesetzlich vorgegeben.
Abweichende Vereinbarungen sind nur zulässig, wenn das Gesetz dies vorsieht oder wenn wesentliche Grundprinzipien des Rechts nicht verletzt werden.
Zu den Grenzen der Ausgestaltung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
Wohnungsrecht und Nießbrauch:
Das Wohnungsrecht ist inhaltlich durch Verweisungen auf Vorschriften der Grunddienstbarkeit und des Nießbrauchsrechts bestimmt.
Im Unterschied zum Nießbraucher, der gemäß §§ 1045, 1047 BGB zur Versicherung und Lastentragung verpflichtet ist, fehlen solche Verweisungen im § 1093 BGB für den Wohnungsberechtigten.
Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechts:
Das Wohnungsrecht ist grundsätzlich unentgeltlich.
Die Übernahme von Versicherungs- und Grundsteuerkosten durch den Wohnungsberechtigten würde jedoch eine Entgeltlichkeit darstellen und damit dem Wesen des Wohnungsrechts widersprechen.
Verbrauchskosten vs. Grundstückslasten:
Das Gericht grenzte die hier streitigen Grundstückslasten (Versicherungen, Grundsteuer) von den üblichen Verbrauchskosten (Strom, Wasser, etc.) ab.
Während Verbrauchskosten vom Wohnungsberechtigten zu tragen sind, stellen Grundstückslasten eine grundlegende Belastung des Eigentums dar,
die nicht auf den Wohnungsberechtigten übertragen werden können.
Schuldrechtliche vs. Dingliche Wirkung:
Die Vereinbarung, dass der Wohnungsberechtigte, Kosten für Versicherungen und die Grundsteuer trägt, kann nur schuldrechtliche Wirkung haben.
Zu den Grenzen der Ausgestaltung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
Das bedeutet, die getroffene Vereinbarung zwischen Vater und Sohn, dass der Vater, respektive die Eltern die genannten Kosten tragen,
ist in dieser Form rechtens, nur wird sie nicht als Teil des eingetragenen Wohnrechtes vermerkt.
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Saarbrücken verdeutlicht die Grenzen der vertraglichen Ausgestaltung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten.
Sie betont die Bedeutung der gesetzlichen Vorgaben im Sachenrecht und die Notwendigkeit, die Wesensmerkmale der jeweiligen dinglichen Rechte zu beachten.
Die Entscheidung stellt klar, dass Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen und wesentliche Grundprinzipien des Sachenrechts verletzen,
nicht mit dinglicher Wirkung im Grundbuch eingetragen werden können.
