Zulässigkeit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit betreffend Vertrieb von Getränken
OLG München, Beschl. v. 24.2.2021 – 34 Wx 458/20
RA und Notar Krau
Eine „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ ist ein Recht, das im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen wird und dem Eigentümer des Grundstücks bestimmte Handlungen verbietet oder ihn dazu verpflichtet, etwas zu dulden. Dieses Recht wird zugunsten einer bestimmten Person oder eines Unternehmens eingetragen.
Im konkreten Fall ging es um eine solche Dienstbarkeit, die einer Brauerei (hier die „X-Brauerei Aktiengesellschaft“) erlaubte, den Getränkevertrieb auf einem Grundstück zu kontrollieren. Die ursprüngliche Vereinbarung besagte im Wesentlichen, dass auf dem belasteten Grundstück keine Biere, alkoholfreien Getränke oder andere Brauerei-Erzeugnisse, die die Brauerei selbst herstellt oder vertreibt, ohne deren Zustimmung verkauft, hergestellt, ausgeschenkt, abgegeben oder gelagert werden dürfen.
Eine Ausnahme bildete der Verkauf von Getränken anderer Firmen in einem Lebensmittelmarkt oder Laden. Allerdings gab es eine weitere Ausnahme (eine „Rückausnahme“): Getränke anderer X-Brauereien durften auch in diesem Fall nicht ohne Zustimmung der X-Brauerei verkauft werden.
Der Eigentümer des Grundstücks wollte diese Dienstbarkeit löschen lassen, da er sie für unzulässig hielt.
Das Oberlandesgericht München hat entschieden, dass die Dienstbarkeit teilweise unzulässig ist.
Was ist unzulässig?
Das Gericht stellte klar, dass ein allgemeines Verbot, auf einem Grundstück bestimmte Getränke (z.B. Bier, alkoholfreie Getränke) zu verkaufen oder herzustellen, grundsätzlich zulässig sein kann. Solche Verbote beschränken die tatsächliche Nutzung des Grundstücks und sind daher als Dienstbarkeit eintragbar.
Unzulässig ist aber die spezifische Klausel, die den Verkauf von Getränken anderer ortsansässiger Brauereien verbietet, während der Verkauf der eigenen Produkte der Brauerei X erlaubt ist (oder über eine Zustimmung kontrolliert wird). Das Gericht begründete dies damit, dass eine solche Regelung nicht das Eigentumsrecht am Grundstück betrifft, indem sie die Nutzung des Grundstücks in einer bestimmten Art und Weise einschränkt. Es geht nicht darum, welche Art von Getränken verkauft wird, sondern von wem sie stammen.
Stattdessen beschränkt diese Klausel die persönliche Freiheit des Grundstückseigentümers oder die Freiheit seines Gewerbebetriebs bei der Auswahl seiner Lieferanten. Solche Beschränkungen fallen nicht unter den Begriff der „Handlung“, die durch eine Dienstbarkeit verboten werden kann (§ 1018 Alt. 2 BGB). Eine Dienstbarkeit darf nicht dazu dienen, den Wettbewerb zu regulieren oder Lieferantenbeziehungen zu steuern.
Zulässigkeit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit betreffend Vertrieb von Getränken
Was bleibt zulässig?
Die Gerichte haben die Dienstbarkeit nicht vollständig gelöscht. Der Teil, der den generellen Vertrieb von Bieren, alkoholfreien Getränken und anderen Brauerei-Erzeugnissen auf dem Grundstück untersagt (mit der Ausnahme für Lebensmittelgeschäfte), bleibt bestehen.
Das Gericht ging davon aus, dass die Parteien diese Kernregelung auch dann gewollt hätten, wenn die unzulässigen Teile (das Verbot für andere X-Brauereien) unwirksam gewesen wären.
Warum wurde die Dienstbarkeit nicht komplett gelöscht?
Der Eigentümer des Grundstücks hatte auch argumentiert, die Dienstbarkeit sei erloschen, weil die X-Brauerei ihren Brauereibetrieb eingestellt und ihre Markenrechte verkauft habe. Das Gericht hat dem nicht zugestimmt.
Eine Dienstbarkeit erlischt nicht automatisch, nur weil der Berechtigte seine ursprüngliche Geschäftstätigkeit ändert. Für eine Löschung müsste bewiesen werden, dass kein schutzwürdiges Interesse des Berechtigten mehr besteht.
Hier konnten die Richter nicht ausschließen, dass die X-Brauerei noch ein Interesse an der Dienstbarkeit hat (z.B. durch eine Beteiligung an anderen Unternehmen der Getränkebranche oder die Möglichkeit einer Wiederaufnahme der Produktion). Der Nachweis für das Erlöschen einer Dienstbarkeit ist im Grundbuchverfahren sehr streng, und der Grundstückseigentümer konnte dies nicht ausreichend belegen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Dienstbarkeit den Verkauf bestimmter Arten von Getränken auf einem Grundstück verbieten kann, aber nicht dazu missbraucht werden darf, die Lieferantenwahl oder den Wettbewerb zugunsten eines bestimmten Unternehmens zu steuern.
